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《住房制度與住房保障政策市場調(diào)控》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、6住房制度與住房保障政策本章介紹住房保障政策的基本概念、目標(biāo)和策略，市場化條件下住房保障政策應(yīng)當(dāng)遵循的原則。6.1.1住房制度、住房政策與住房保障政策制度和政策很難分開。都是某種決策的產(chǎn)物和某種規(guī)則，且有重疊之處。愛利諾·奧斯特羅姆在公共池塘理論中對影響集體行動的決策及規(guī)則層次的劃分，對界定政策和制度的區(qū)別很有啟發(fā)。 制度可以界定為工作規(guī)則的組合，它通常用來決定誰有資格在某個領(lǐng)域制定決策，應(yīng)該允許或限制何種行動，以及如何根據(jù)個人的行動給予回報。 政策側(cè)重為某些目標(biāo)而采取的操作方式，它的作用是形成針對問題的可操作決策；6.1住房保障政策基本概念作為規(guī)則的總稱，制度包含了作為操作規(guī)則的
2、政策，制度為處理具體問題的決策提供了平臺。所以制度也可以成為元政策，但不同于一般意義上的政策。（1）住房制度 住房制度就是國家在解決居民住房問題方面制定的基本原則和方針，即住房的元政策。如我國1978年以前的住房公有化和住房實(shí)物分配，1978年以后的提出的住房商品化，再如1998年確立的住房分層次供應(yīng)體系等。（2）住房政策住房政策是國家或地方制定的具體辦法和措施，如怎樣實(shí)現(xiàn)貨幣化分配、如何實(shí)施分層次供應(yīng)體系、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、廉租房管理辦法等。（3）住房制度、政策與保障政策的關(guān)系我們將住房制度(HousingSystem)、住房政策(HousingPolicy)、住房保障政策(
3、PublicHousingPolicy)的關(guān)系簡單地歸納為：住房制度是決定住房投資、住房供應(yīng)方式、分配方式和經(jīng)營管理方式的基本方針；住房政策則是落實(shí)這些方針的具體方法和措施，住房保障政策則是針對困難群體的住房政策。住房保障政策又分為兩個層面：一是特定的住房保障手段，即具體的調(diào)節(jié)方式，如土地劃撥、稅收減免、貼息貸款等；二是特定的保障住房的提供形式，如經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等。6.1.2保障住房與公共住房通過住房保障政策提供的住房稱為保障住房。由于這類住房傳統(tǒng)上是由政府撥款建造，相對于私營部門供給的商品房，是一種排他性的公共產(chǎn)品，英文稱為PublicHousing，因而國內(nèi)有學(xué)者把保障住房
4、稱為公共住房。盡管現(xiàn)在保障住房的范疇已經(jīng)不再局限于政府撥款興建的住房，已經(jīng)包括所有享受政府一定優(yōu)惠政策的住房(半公共品或準(zhǔn)公共品)，保障住房已經(jīng)不完全屬于公共產(chǎn)品，但沿襲習(xí)慣，本課程也把所有通過住房保障政策提供的住房稱為公共住房。根據(jù)補(bǔ)貼形式和產(chǎn)權(quán)形式把我國公共住房細(xì)分為公房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。公房分為售后公房和非出售公房(出租公房)；經(jīng)濟(jì)適用房分為一般狹義的經(jīng)濟(jì)適用房和廣義的經(jīng)濟(jì)適用房，廣義的經(jīng)濟(jì)適用房包括集資建房和合作建房；廉租房分為實(shí)物配租房和租金配租房。6.1.3住房保障政策的類型政府保障政策大多數(shù)是通過政府補(bǔ)貼來體現(xiàn)的，住房保障政策也是如此。政府補(bǔ)貼也就是財政補(bǔ)貼，是一
5、種影響相對價格結(jié)構(gòu)，從而可以改變資源配置結(jié)構(gòu)、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的政府無償支出。政府補(bǔ)貼，從是否明確地安排支出來分，可以分為明補(bǔ)和暗補(bǔ)；從補(bǔ)貼資金的接收主體來分，可以分為供給房補(bǔ)貼和需求方補(bǔ)貼(企業(yè)補(bǔ)貼和居民補(bǔ)貼)；從補(bǔ)貼是否與具體的購買活動相聯(lián)系來分，可以分為實(shí)物補(bǔ)貼和現(xiàn)金補(bǔ)貼。還有一種比較隱蔽的補(bǔ)貼，如財政貼息、稅前還貸(住房抵押扣除政策)、土地劃撥等?，F(xiàn)金補(bǔ)貼是指用貨幣支出的政府補(bǔ)貼。在我國，對供給方的現(xiàn)金補(bǔ)貼稱為暗補(bǔ)，對需求方的現(xiàn)金補(bǔ)貼在我國稱為明補(bǔ)。這里的明補(bǔ)和暗補(bǔ)概念與上面按照是否明確地安排支出是有區(qū)別的。本書為了敘述方便，沿用我國一般的明補(bǔ)和暗補(bǔ)的概念。如對住房困難戶
6、發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，稱為明補(bǔ)；對開發(fā)商以現(xiàn)金補(bǔ)貼或其他形式的補(bǔ)貼，稱為暗補(bǔ)。實(shí)物補(bǔ)貼一般是指政府用實(shí)物支付給受益者的補(bǔ)貼。還有少量的政府保障政策時通過政府管制實(shí)現(xiàn)的，如行業(yè)準(zhǔn)入管制、價格管制。房地產(chǎn)保障政策中常用的有租金管制和價格限制。下面介紹國內(nèi)外一般的住房保障政策類型。（1）按住房保障政策的實(shí)施主體劃分按施行主體的層次劃分，住房保障政策可以分為全國性的、省市級的乃至社區(qū)級和單位(營利組織或非營利組織)級的住房保障政策。如我國目前實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房政策屬于全國性的住房保障政策，上海市的重大工程配套房則屬于地方性政策；我國的住宅合作社就是非盈利組織，其住房保障政策和計劃屬于單位或社區(qū)級。從
7、國際慣例來看，由于住房的不動性以及地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)、文化等條件的差異，各國都有全國性、省市一級或相當(dāng)于省市一級以及區(qū)縣級的住房保障政策。如美國既有聯(lián)邦性的住房保障政策:著名的租金券方,案也有州一級即地方性的住房保障政策。如愛達(dá)荷州玻易斯市的經(jīng)濟(jì)適用產(chǎn)權(quán)房計劃。(2)按政府干預(yù)市場的手段劃分按政府干預(yù)市場的手段劃分，住房保障政策主要有財政政策、金融政策和土地政策3種。①財政政策。住房保障的財政政策是政府為了實(shí)現(xiàn)住房保障政策目標(biāo)，選擇和運(yùn)用各種財政政策工具，或刺激經(jīng)濟(jì)適用房等
