淺談商品房預(yù)售存在地問地題目及防范對策

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1、實用標(biāo)準(zhǔn)文案淺談商品房預(yù)售存在的問題及防范對策　　我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入鼎盛時期，各大城市房產(chǎn)開發(fā)商大力投資房產(chǎn)事業(yè)，建設(shè)大量商品房，但是商品房仍然不能滿足人民群眾的日益增長的需求。自我國《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來中，商品房預(yù)售就成為房產(chǎn)開發(fā)商最熱衷的一種銷售方式。然而在商品房預(yù)售中，如何保障購房者的權(quán)益成為我們面臨的難題。雖然我國對商品房預(yù)售制定了一系列的法律、法規(guī)，但是在實踐中，購房者的合法權(quán)益還是不斷遭受侵害，其原因在于我國現(xiàn)有的相關(guān)法律制度過于簡單、籠統(tǒng)，同時存在很多不足，無法有效地發(fā)揮其應(yīng)有

2、的作用?！　∫弧⒎慨a(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中存在的問題及對購房者造成的權(quán)利侵犯　　由于商品房預(yù)售時，標(biāo)的物尚不存在，房產(chǎn)開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務(wù)。在商品房預(yù)售時，房產(chǎn)商會盡量通過廣告宣傳美化商品房，甚至夸大宣傳、設(shè)立定金陷井、使用霸王條款等，使購房者的權(quán)利受到不同程度的侵犯?！　。ㄒ唬┓慨a(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中主要存在的問題　　1、房產(chǎn)商無證預(yù)售或缺證預(yù)售　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，“五證”精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。上述證照構(gòu)成了房產(chǎn)商的開發(fā)預(yù)售資質(zhì)，有無開發(fā)預(yù)售資質(zhì)將關(guān)系到商品房預(yù)售合同是否有效。如果房產(chǎn)商無開發(fā)預(yù)售資質(zhì)，將導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效，購房者無法取得預(yù)售商品房的所有權(quán)。即使購房者已經(jīng)占有了商品房，一旦發(fā)生糾紛，按照無效合同的處理原則，也要返還給房產(chǎn)商?！　?、房產(chǎn)商預(yù)售時夸大宣傳　　在商品房預(yù)售中，購房者將要購買的商品房有的僅是在建工程，因此，廣告和售樓書對購房者起著非常重要的作用，是購房者了解預(yù)售商品房的必需資料。設(shè)計精美、充滿想象力的廣告和售樓書

4、會使購房者充滿憧憬。房產(chǎn)商為吸引更多的購房消費(fèi)者前來參觀沙盤，訂購預(yù)售商品房，往往會印制大量的廣告、售樓書等宣傳資料來宣傳自己樓盤的優(yōu)勢。不誠信的房產(chǎn)商的宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況。同時，有的房產(chǎn)商還會特地找來大量“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛，影響意向購房者的心理，從而促成交易?！　?、在預(yù)售商品房時設(shè)立定金陷阱　　按照目前商品房預(yù)售市場上的交易習(xí)慣，房產(chǎn)商與購房者在簽訂正式的商品房預(yù)售合同前，雙方先簽訂一份認(rèn)購書，對雙方交易房屋的有關(guān)事項進(jìn)行初步約定。認(rèn)購書中通常有著非常核心的內(nèi)容——定金條款。開發(fā)商擬定的認(rèn)

5、購書對于定金一般作如下規(guī)定：“乙方（購房者）須于簽署本認(rèn)購書后X日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣合同》。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋?！备鶕?jù)我國《擔(dān)保法》第89條的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。這就是“定金罰則”的具體規(guī)定。就初衷而言，“定金罰則”精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案懲罰的是違約方，對雙方來說本應(yīng)是一種公平、公正的一種制度。然而，不少開發(fā)商利用了這一制度，或者以此騙取購房者已交納的

6、定金，或者將其作為脅迫買受人簽訂預(yù)售合同的砝碼，因此，在房產(chǎn)商中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始”?！　?、預(yù)售合同中使用霸王條款　　在我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售中，建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制定預(yù)售合同文本，與商品房市場發(fā)展初期由房產(chǎn)商單方面制定合同文本的情形相比，格式條款的濫用的確得到一定程度的制止。但是，商品房預(yù)售合同文本畢竟不是立法機(jī)關(guān)制定的法條，房產(chǎn)商可以另行擬定補(bǔ)充協(xié)議，況且，即使是示范文本中的條款也可以“依法變更”或“另行協(xié)商”精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案，這些都為房產(chǎn)商設(shè)置一些不公平的格式條款提供了可乘之機(jī)，只是

7、在表現(xiàn)形式上變的更加不易覺察而已。常見的濫用格式條款的情形有：（1）利用含混表述誤導(dǎo)購房者，在違反承諾時就以多重語義為由逃避責(zé)任。（2）對不可抗力作擴(kuò)大解釋。（3）利用格式條款單方變更國家職能部門或地方政府就商品房預(yù)售而頒布的規(guī)定內(nèi)容。（4）以商品房預(yù)售合同示范文本為借口拒絕設(shè)定購房者提出的條款以及某些有利于購房者的法定內(nèi)容。（5）限制購房者的法律救濟(jì)手段?！　。ǘ┓慨a(chǎn)開發(fā)商可能侵犯購房者的權(quán)利　　根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費(fèi)者享有人身財產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、結(jié)社權(quán)、受教育

8、權(quán)、受尊重權(quán)、監(jiān)督權(quán)等。作為商品房的消費(fèi)者即購房者，同樣享有這些權(quán)利。房產(chǎn)開發(fā)商的行為可能侵犯購房者以下幾種權(quán)利：　　第一，商品虛假廣告現(xiàn)象有可能侵犯購房者的知情權(quán)；　　第二，地產(chǎn)商將房屋產(chǎn)權(quán)違法進(jìn)行抵押可能侵犯購房者財產(chǎn)安全權(quán)；　　第三，將來在房屋面積、共攤面積上處理不公可能侵犯購房者公