貴陽(yáng)恒生大廈樓盤策劃_

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1、-貴陽(yáng)恒生大廈樓盤策劃陜西福田廣告公司策劃總監(jiān)??2004-2-6?一、項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段（一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1.?市場(chǎng)調(diào)查分析（1）?市場(chǎng)調(diào)查與分析（2）?市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析（3）?項(xiàng)目概況分析（4）?項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析（5）?項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析?2.?市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1)?市區(qū)商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析(2)?策劃區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)定(3)?策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(4)?策劃項(xiàng)目（樓盤）市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(5)?介入市場(chǎng)身份設(shè)定（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑策略分析1．?項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析(1)?

2、項(xiàng)目總體定位分析(2)?項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析(3)?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析(4)?項(xiàng)目檔次定位分析(5)?項(xiàng)目形象定位分析(6)?項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析2．?項(xiàng)目建筑策略分析(1)?項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析(2)?項(xiàng)目建筑功能分析(3)?項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)(4)?項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)(5)?項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析(6)?項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定1.?售樓部包裝模式設(shè)定2.?售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議3.?售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4.?工地圍墻樣式推薦5.?售樓書設(shè)計(jì)6.?海報(bào)設(shè)計(jì)7.?宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì).---8.?涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)（四）

3、項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)1．?項(xiàng)目品牌資源分析2．?項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定3．?項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議4．?項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1．項(xiàng)目概念塑造（1）?貴陽(yáng)現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析（2）?本項(xiàng)目概念形成分析（3）?本項(xiàng)目概念升華（4）?本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析2．?項(xiàng)目賣點(diǎn)分析（1）?項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析（2）?項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析（3）?項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析（4）?項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析（5）?項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析（6）?項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析（7）?項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析（8）?項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析（9）?項(xiàng)目的營(yíng)銷模式賣點(diǎn)

4、分析（六）項(xiàng)目銷售策略決策1．?項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策2．?項(xiàng)目銷售模式分析決策3．?項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析4．?項(xiàng)目公開期策略分析5．?項(xiàng)目銷售中期策略分析6．?銷售后期策略分析7．?廣告跟進(jìn)策略分析決策8．?媒體組合分析建議9．?銷售組織與管理分析決策（七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估1．?項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析2．?項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析3．?項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析（八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議1.?銷售前期準(zhǔn)備要案2.?銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排3.?銷售人員招募與培訓(xùn)安排4.?銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測(cè)試市場(chǎng)階段主要以問卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市

5、場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。三、項(xiàng)目策劃方案決策階段.---根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。第一部分??市場(chǎng)分析?一、?貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析(一)?2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析：????2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部

6、分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民也會(huì)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。（二）?2000年貴陽(yáng)高層住宅市

7、場(chǎng)分析貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國(guó)成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。2000年是貴陽(yáng)高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、

8、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢(shì)頭，同時(shí)