貴陽恒生大廈樓盤策劃

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1、-貴陽恒生大廈樓盤策劃一、項目前期市場研究與前期策劃階段（一）市場調(diào)查與市場機會分析1.市場調(diào)查分析（1）市場調(diào)查與分析（2）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析（3）項目概況分析（4）項目區(qū)域人文歷史概況分析（5）項目優(yōu)、劣勢分析2.市場機會分析(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析(2)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定(3)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析(4)策劃項目（樓盤）市場機會分析(5)介入市場身份設(shè)定（二）項目市場定位與建筑策略分析1．項目市場定位分析(1)項目總體定位分析(2)項目目標(biāo)客源定位分析(3)項目價格定位分析(4)項目檔次定位分析(5)項目形象定位分析(6)項目物業(yè)管理模式分析2

2、．項目建筑策略分析(1)項目建筑風(fēng)格分析(2)項目建筑功能分析(3)項目會所設(shè)施平面設(shè)計(4)項目架空層園林設(shè)計(5)項目戶型優(yōu)化分析(6)項目外立面設(shè)計建議（三）項目工地包裝模式設(shè)定1.售樓部包裝模式設(shè)定2.售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議3.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4.工地圍墻樣式推薦5.售樓書設(shè)計6.海報設(shè)計7.宣傳單張設(shè)計8.涉及銷售的各類表格設(shè)計（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計1．項目品牌資源分析2．項目品牌內(nèi)涵設(shè)定3．項目品牌VI設(shè)計建議4．項目品牌推廣計劃編制.---（五）項目賣點分析1．項目概念塑造（1）貴陽現(xiàn)推項目概念分析（2）本項目概念形成分析（3）本項目概念升華（4）本項目概念目標(biāo)

3、客戶接受度分析2．項目賣點分析（1）項目社區(qū)主題概念分析（2）項目規(guī)劃賣點分析（3）項目戶型賣點分析（4）項目外立面賣點分析（5）項目園林概念賣點分析（6）項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析（7）項目的配套設(shè)施賣點分析（8）項目的物業(yè)管理模式賣點分析（9）項目的營銷模式賣點分析（六）項目銷售策略決策1．項目銷售目標(biāo)分析決策2．項目銷售模式分析決策3．項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析4．項目公開期策略分析5．項目銷售中期策略分析6．銷售后期策略分析7．廣告跟進(jìn)策略分析決策8．媒體組合分析建議9．銷售組織與管理分析決策（七）項目的經(jīng)濟(jì)效益評估1．項目銷售目標(biāo)分析2．項目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析3．項目投資收益

4、與風(fēng)險分析（八）項目銷售實施全程建議1.銷售前期準(zhǔn)備要案2.銷售機構(gòu)設(shè)置安排3.銷售人員招募與培訓(xùn)安排4.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。三、項目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。--------------------------------------------------------------------------------.-----第一部分市場分析一、貴陽宏觀市場分析(一)2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析：200

5、0年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)

6、潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。（二）2000年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。

7、2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；Ｖ刑旎▓@、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，