青島某商業(yè)項目全程策劃.doc

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1、青島某商業(yè)項目全程策劃第一部分項目總體策劃方案一、項目SWOT分析1、優(yōu)勢、機(jī)會點（1）新城區(qū)地產(chǎn)必然的增值性加上我項目所處地理位置的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的升值前景；（2）一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場接受面廣，中等收入者都可以投資；（3）合作商家““世界五百強(qiáng)企業(yè)之一””的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信心；（4）十年租約降低風(fēng)險，并有穩(wěn)定的回報；（5）產(chǎn)品的多樣（寫字樓、商鋪、住宅）使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇；（6）發(fā)展商的實力以及××對操作同類項目豐富的經(jīng)驗；（7）老城區(qū)的財富中心尚在拆遷當(dāng)中；皇騏·河濱花園的商業(yè)項目也要在2—3年后動工，在

2、時間上我項目占定優(yōu)勢；2、劣勢、威脅點（1）利群拖沓多年對買家信心有不利的影響；（2）買家可能對商場整體經(jīng)營管理的信心不足；（3）買家對項目的投資方式不夠明確，到接受有必然過程；26（4）新城區(qū)入住率低，基本沒有形成商業(yè)氣氛，商鋪價格難以短時間內(nèi)拉升；（5）皇騏·河濱花園的商業(yè)存量和規(guī)劃對我項目將是一個巨大威脅；（6）鑫都·新匯與我項目工期相吻，又處在同一區(qū)域內(nèi)，將是我項目的第一銷售競爭對手；（7）財富中心的宣傳時期長，市場關(guān)注度強(qiáng)，積累了一定量的購買客群，對我項目造成很大的銷售壓力。一、項目定位1、案名（已定）：×××廣場（SHOPPINGMALL）2、市場定位全

3、頻地產(chǎn)（保羅萬象，住宅、商業(yè)、寫字樓）、立體購物（從上到下的購物，不同年齡段的消費(fèi)，不同性別的），全方位滿足，高尚別致寓所(SOHO貴苑)，主體休閑廣場。（1）商業(yè)業(yè)態(tài)市場定位：根據(jù)本項目的特點，及周邊住宅樓盤、環(huán)境等因素再加上““世界五百強(qiáng)企業(yè)之一””品牌商家進(jìn)駐，建議本商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、專業(yè)市場為一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（shoppingmall）26立體購物，全方位滿足，情景式體驗消費(fèi)。（2）、寫字樓、住宅市場定位：新城區(qū)沒有高檔的寫字樓，膠州市里唯一一個打出寫字樓概念的是有微強(qiáng)置業(yè)有限公司開發(fā)的金融商務(wù)中心，緊鄰永春家店商場，出租良

4、好，價格為1元/天/建筑平米，但物業(yè)管理相當(dāng)薄弱，缺乏專業(yè)性。因此建議我項目寫字樓定位：膠州首席豪華辦公寫字樓，專業(yè)的物業(yè)，專業(yè)的管理，專業(yè)的服務(wù)；優(yōu)良的環(huán)境，未來的準(zhǔn)商業(yè)中心，升值潛力無限。金裝大廈新城區(qū)的樓盤中，50㎡—60㎡小戶型公寓還是有一定市場，但我項目的住宅是跟商業(yè)一體，沒有住宅區(qū)的優(yōu)勢，價格拉升和市場去化有一定難度，建議從概念和服務(wù)上找定位：可以解決一切問題的空中SOHO別墅（SOHOLOFT）-----膠州市首家酒店式公寓住宅SOHO貴苑（3）×××廣場產(chǎn)權(quán)式投資銷售方案定位×××廣場將把商鋪面積分割成各個獨立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷售給各小業(yè)主，并

5、引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心”投資模式。將地下專業(yè)市場，及地面商鋪，（特別是拐角二層大空間建筑）寫字樓劃分為足夠小的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售，目標(biāo)在于壓低首付，并抬高單價，拉升利潤空間。各個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下：A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積控制在在20--80平方米之間。有柜臺（拐角兩層）、半開放式鋪位（家居市場），獨立鋪等多種形式。26B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶10年租約，年租金回報率固定6.8%（或更高）。C、每個產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。D、購買時，一次性返回5年租金回報。3、目標(biāo)投資客戶群定位（1）主力客戶群：膠州市及青島市中等與中等偏上收入的中年人群。（

6、2）次主力客戶：膠州市及青島高收入人群、膠州市周邊市縣投資者。特別是膠州韓資企業(yè)中的韓國籍雇員。商鋪、寫字樓投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者，同時同類案例操作實踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。4、價格定位物業(yè)價格的制定是一個綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^程，在對市場進(jìn)行全面調(diào)研之后，制訂本業(yè)態(tài)的銷售價格：編號物業(yè)形式套數(shù)銷售面積（平方米）單價（元/平米）銷售收入（萬元）C地下一層（洗浴、KTV）1350028003780D北側(cè)金融商務(wù)中心448405200251726E西側(cè)大型商鋪516005200832F東側(cè)

7、飲食商業(yè)街6257055001413G一層商業(yè)街（單層網(wǎng)點）14139580001116H雙層網(wǎng)點商業(yè)街13400060002400I大型雙層網(wǎng)點（服裝百貨）115005500825J一層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點）1113605500748K二層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點）1418705000935L辦公用房（3-6層）721000032003200M商住兩用房（3-6層）2461590035005565合計58535233315、廣場主題經(jīng)營定位：（1）商場主題定位：地下一層主題：娛樂廣場/專業(yè)市場A、對象：滿足中高消費(fèi)群體對娛樂休閑的要求，同時也提供家庭周末消費(fèi)的場所和新