商貿新城廣場項目整合營銷暨推廣策略方案

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1、.江華商貿新城廣場項目整合營銷暨推廣策略方案-..市場調查篇一、調研概述1.1調研目的及意義本次市場綜合調研其主要目的在于：Ⅰ對當前江華縣房地產項目開發(fā)所處的區(qū)域宏觀環(huán)境進行調查，為項目開發(fā)規(guī)避可能存在的宏觀政策、金融、經(jīng)濟效益風險，為項目開發(fā)戰(zhàn)略制定科學合理的路線圖。Ⅱ對江華縣情、經(jīng)濟、人口、房地產投資環(huán)境、房地產住宅、商業(yè)物業(yè)供求量進行專項調查，用以確定未來區(qū)域市場供求量及價格走勢，為本項目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導向的決策基礎。Ⅲ調查江華縣各區(qū)域內物業(yè)使用種類及需求、租賃、銷售價格、經(jīng)營及消費特性，為本項目的發(fā)展可行性、前期規(guī)劃、營銷戰(zhàn)略、推廣節(jié)奏劃分奠定信息基礎。Ⅴ

2、對項目地塊自身優(yōu)劣勢進行客觀的調查分析，規(guī)避、化解本項目地塊發(fā)展過程中可能存在的交通、環(huán)境、地形、因素影響。1.2調研區(qū)域及策略1.2.1調研區(qū)域本項目房地產市場、住宅物業(yè)的消費現(xiàn)狀及物業(yè)需求調研的區(qū)域為整個江華縣主城區(qū)。本項目市場調查根據(jù)分布特性和交通干道分布共分為春曉路、萌渚路、陽華路、長征路、江華大道五個調研區(qū)域。1.2.2調研策略（1）調研方法本次市場調研主要分為三個層面：1、-..針對當前江華房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀、政策及市場競爭的調查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實地市場調查，數(shù)據(jù)來源于政府相關統(tǒng)計報告文件、在售樓盤相關信息資料及其他市場信息等。1、針對江華縣原

3、商貿新城廣場經(jīng)營戶進行調查，主要采取訪談式2、針對江華縣民進行的隨機街頭攔截、入戶調查有效樣本數(shù)量1.3項目調研摘要（1）目前江華縣商品房供應量體量較大，短期內住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。隨著城西新區(qū)的大力開發(fā)，2013至2015年三內，江華縣住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。（2）商鋪投資消費理念剛起步，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過“華銀國際”和“春曉商業(yè)廣場”等多個項目的推廣銷售，市

4、民對新型商業(yè)有了更多的理解，商鋪投資概念的理解已起步，對商鋪投資具有濃厚興趣。（3）大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來江華縣商業(yè)市場經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”購物場所。（4）難以撼動的自發(fā)形成市場地位受消費者期待。商貿新城廣場VIP客戶在接受本次調查中，大部分客戶目前對項目投資和經(jīng)營意向不濃，在訪談調查中，-..當前綜合市場的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目

5、的市場推廣工作，將有助于增強投資者的信心（5）本項目地段在地處江華新商圈，商貿新城從建設至此已經(jīng)約17年，普通百姓的投資欲望和認識一般，但隨著元月19日的VIP卡的認籌，項目開始被江華人民再次熱議.本數(shù)據(jù)來自我公司江華項目組的實地調研所得二、調研背景2.1項目背景商貿新城廣場項目位于江華縣壽域中路，屬新興商圈。項目占地面積83000平方米，總建筑面積約20萬平方米，從1996年建設至今已經(jīng)約17年之久。周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民；整個項目商業(yè)目前以“街鋪”經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及百貨、服裝、鞋帽、建材、副食、零售、批發(fā)、餐飲、休閑、超市、藥店、水果、KTV等其他行業(yè)，街區(qū)商業(yè)環(huán)境有待

6、改善；人口分布密度中等、日人流量在城區(qū)為中等。公司計劃打造四大市場：農貿市場、水果批發(fā)市場、綜合大市場、小五金家具家居市場作為招商引資項目，該項目的設立力爭獲得政府的大力支持，力爭獲得經(jīng)營政策和相關優(yōu)惠以及扶持補貼措施。2.2江華縣情江華瑤族自治縣地處湖南省正南端，南嶺北麓，瀟水源頭，湘、粵、桂三省（區(qū)）結合部的金三角。全縣總面積3248平方公里，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個國有林場，512個村（居）委會，4個社區(qū)，總人口47.9萬，其中城區(qū)人口約8萬人。其中瑤族人口28.6萬，占總人口的60%，是全國瑤族人口最多、湖南省唯一的瑤族自治縣，被譽為“神州瑤都”。江華縣交通便捷，洛湛鐵路、道賀高速

7、、-..207國道從境內通過，江華有“瑤都”的美稱，旅游資源豐富。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，僅2012年就獲得15個大型投資項目，以此政府立項投資興建了大型工業(yè)園區(qū)。2.3項目發(fā)展模式初步定位本項目的發(fā)展模式初步定位為四大市場，以此獲得政府關注、政策支持，高度進行新聞公關和宣傳，高起點進行招商，從而進行可預見性銷售。理由為：（1）符合銷售完成快速化的銷售指標原則。（2）項目歷史時長，須調動政府進行支持，提高商業(yè)利用價值。（3）目前政