江華春曉綜合市場項目整合營銷暨推廣策略方案

《江華春曉綜合市場項目整合營銷暨推廣策略方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、江華春曉綜合市場項目整合營銷暨推廣策略方案市場調(diào)查篇一、調(diào)研概述1.1調(diào)研目的及意義本次市場綜合調(diào)研其主要目的在于：Ⅰ對當(dāng)前江華縣房地產(chǎn)項目開發(fā)所處的區(qū)域宏觀環(huán)境進行調(diào)查，為項目開發(fā)規(guī)避可能存在的宏觀政策、金融、經(jīng)濟效益風(fēng)險，為項目開發(fā)戰(zhàn)略制定科學(xué)合理的路線圖。Ⅱ?qū)A縣情、經(jīng)濟、人口、房地產(chǎn)投資環(huán)境、房地產(chǎn)住宅、商業(yè)物業(yè)供求量進行專項調(diào)查，用以確定未來區(qū)域市場供求量及價格走勢，為本項目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導(dǎo)向的決策基礎(chǔ)。Ⅲ調(diào)查江華縣各區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用種類及需求、租賃、銷售價格、經(jīng)營及消費特性，為本項目的發(fā)展可行性、前期規(guī)劃、營銷戰(zhàn)略、推廣節(jié)奏劃分奠定信

2、息基礎(chǔ)。Ⅴ對項目地塊自身優(yōu)劣勢進行客觀的調(diào)查分析，規(guī)避、化解本項目地塊發(fā)展過程中可能存在的交通、環(huán)境、地形、因素影響。1.2調(diào)研區(qū)域及策略1.2.1調(diào)研區(qū)域本項目房地產(chǎn)市場、住宅物業(yè)的消費現(xiàn)狀及物業(yè)需求調(diào)研的區(qū)域為整個江華縣主城區(qū)。本項目市場調(diào)查根據(jù)分布特性和交通干道分布共分為春曉路、萌渚路、陽華路、長征路、江華大道五個調(diào)研區(qū)域。1.2.2調(diào)研策略（1）調(diào)研方法本次市場調(diào)研主要分為三個層面：1、針對當(dāng)前江華房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀、政策及市場競爭的調(diào)查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實地市場調(diào)查，數(shù)據(jù)來源于政府相關(guān)統(tǒng)計報告文件、在售樓盤相關(guān)信息資料及其他市場信

3、息等。1、針對江華縣原春曉市場經(jīng)營戶進行調(diào)查，主要采取訪談式2、針對江華縣民進行的隨機街頭攔截、入戶調(diào)查有效樣本數(shù)量1.3項目調(diào)研摘要（1）目前江華縣商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。隨著城西新區(qū)的大力開發(fā)，未來1-2年內(nèi)，江華縣住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。（2）商鋪投資消費理念剛起步，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過“華銀國際”和“錦繡江華”兩

4、個項目的推廣銷售，市民對新型商業(yè)有了更多的理解，商鋪投資概念的理解已起步，對商鋪投資具有濃厚興趣。（3）大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來江華縣商業(yè)市場經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”購物場所。（4）難以撼動的自發(fā)形成市場地位受消費者期待。在接受本次調(diào)查的原有經(jīng)營戶中，80%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。但在訪談?wù){(diào)查中，當(dāng)前綜合市場的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導(dǎo)。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方

5、面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于增強投資者的信心（5）本項目地段在地處江華原核心商圈，90%的投資認識看好，但隨著城市西遷，也有人士對未來的城東市場產(chǎn)生疑慮.本數(shù)據(jù)來自我司調(diào)研組實地調(diào)研所得二、調(diào)研背景2.1項目背景春曉綜合市場項目位于江華縣最繁華的商業(yè)街春曉路，屬原江華縣集貿(mào)市場。宗地地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。對面為江華縣縣政府，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)商業(yè)目前以“街鋪”經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及百貨服裝鞋帽、建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)，道路及街區(qū)環(huán)境有待改善；人口分布密度、日人流量在城區(qū)最為集中。作為招商

6、引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。2.2江華縣情江華瑤族自治縣地處湖南省正南端，南嶺北麓，瀟水源頭，湘、粵、桂三?。▍^(qū)）結(jié)合部的金三角。全縣總面積3248平方公里，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個國有林場，512個村（居）委會，4個社區(qū)，總?cè)丝?7.9萬，其中城區(qū)人口約7萬人。其中瑤族人口28.6萬，占總?cè)丝诘?0%，是全國瑤族人口最多、湖南省唯一的瑤族自治縣，被譽為“神州瑤都”。江華縣交通便捷，洛湛鐵路、207國道從境內(nèi)通過，江華有“瑤都”的美稱，旅游資源豐富。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，興建了大型工業(yè)園。2.3項目發(fā)展模式初

7、步定位本項目的發(fā)展模式初步定位為主題商業(yè)+多層住宅。理由為：（1）符合利潤最大化的財務(wù)指標(biāo)原則。（2）項目思面臨路，商業(yè)利用價值高。（3）地塊規(guī)模及環(huán)境資源優(yōu)勢，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是規(guī)避該影響因素的較好途徑。（4）目前住宅市場供應(yīng)量太大，進入時機不恰當(dāng)，但須考慮拆遷安置戶的問題。而商業(yè)地產(chǎn)就目前來看，最有可能對本項目形成競爭的為“華銀國際”和“同天廣場”，但因本項目實行“差異化”的發(fā)展戰(zhàn)略，市場定位將有所區(qū)別，可成功淡化直接競爭因素。因此，商業(yè)主題選擇初步研究方向為：利用原有市場優(yōu)勢，將以前的集貿(mào)市場打造為廣大市民一站式綜合廣場。本節(jié)數(shù)據(jù)來自江華縣政府統(tǒng)計局三、區(qū)域概