房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估中的弊端及相應(yīng)對策

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1、房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估中的弊端及相應(yīng)對策李紅梅浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司海寧分公司摘要：房地產(chǎn)抵押貸款評估過程中的風(fēng)險影響因素非常的多，尤其是來自銀行、環(huán)境條件和估價機構(gòu)等方面的風(fēng)險。木文將對房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估中的弊端和問題進行分析，并在此基礎(chǔ)上就如何加強房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估，談一下自己的觀點和認(rèn)識，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款業(yè)務(wù)；評估；弊端和問題；對策自2004年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展時期，房價也隨之一路飆升，各地天價房產(chǎn)層出不窮。房價虛高和人民的收入水平形成了巨大的反差，以致于房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫。實踐中我們可以看到，雖然房地產(chǎn)業(yè)為銀行帶來了巨大的發(fā)展商

2、機，但是也存在著足以使其倒閉的弊端和風(fēng)險。在新的歷史時期，面對機遇與挑戰(zhàn)共存的市場形勢，銀行如何進行利弊權(quán)衡，成為一個非常重要的研究課題。1、房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估弊端與問題分析房地產(chǎn)評估是基于銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的開展而產(chǎn)牛的，實踐中銀行為了能夠有效降低抵押貸款風(fēng)險，通常會要求客戶提供抵押物作為擔(dān)保;對于房地產(chǎn)而言,因其具有保值、增值性質(zhì)，所以就成為最佳抵押物。對于銀行而言，希望選擇自認(rèn)為風(fēng)險最小或者沒有風(fēng)險的評估公司，即評估公司給出的評估價格與銀行應(yīng)當(dāng)盡可能達成一致。然而，該種指定評估機構(gòu)的模式，一方面壟斷了評估行業(yè)，另一方面也存在著較大的風(fēng)險隱患和弊端，具體分析如下：評估工作不客觀、

3、不斷獨立自房地產(chǎn)評估估價過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循客觀、獨立以及公正原則，評估機構(gòu)、估價師不能有個人偏見和主觀臆斷，而是應(yīng)當(dāng)自覺遵守職業(yè)規(guī)范。然而，實踐中卻并非如下，部分評估機構(gòu)、評估人員沒用木著獨立、客觀和公正的原則，因此在評估業(yè)務(wù)中沒有站在中立的立場上對房地產(chǎn)進行公正、合理的價值評估；同吋，對于那些與個人存在利益關(guān)系的評估業(yè)務(wù)，部分評估人員也沒有主動的冋避，其至不顧規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)做出利己的評估結(jié)果，以致于評估出的房地產(chǎn)價值對銀行、抵押貸款人不利。1.2中介機構(gòu)經(jīng)常陷于兩難境地實踐中可以看到，銀行通常會對評估機構(gòu)的評估進行干涉，在很人程度上影響了評估機構(gòu)的評估。在此過程中，評估機構(gòu)還將面臨客戶

4、方的壓力，比如客戶可自由選擇銀行辦理抵押貸款業(yè)務(wù)；同時，國內(nèi)評估公司不斷增加，客戶可自由選擇評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進行評估。對于評估機構(gòu)而言，“客戶是上帝”的行業(yè)規(guī)則是至高無上的，因此不會得罪客戶。而實踐中一宗評估業(yè)務(wù)通常會受到銀行、客戶兩方的壓力，其中銀行要求壓低價格，而客戶則要求抬高價格，評估機構(gòu)處于中間，因此陷入了兩難的境地。在該種情況下，評估機構(gòu)為了維護銀行和客戶，在評估價格上往往采取折衷的方法，以致于評估價不公正。1.3銀行金融機構(gòu)容易腐敗對于實踐中常見的銀行指定評估機構(gòu)方式而言，實際上這是種為評估機構(gòu)介紹業(yè)務(wù)，獲得評估機構(gòu)的回扣，然后評估機構(gòu)再將評估費按比例返還銀行。以某市為例，

5、據(jù)該市房地產(chǎn)評估協(xié)會給出的一項調(diào)查顯示，很多評估機構(gòu)基本上都在向銀行返冋扌】1,而口冋扌II比例呈逐年上漲之勢。從實踐來看，銀行既干涉評估價格，又對評估機構(gòu)收費干預(yù)。對于評估金額相對較大的抵押貸款業(yè)務(wù)而言，銀行通常要求評估機構(gòu)在正規(guī)收費以后再打折，或者直接以某業(yè)務(wù)收費××元的形式獲得冋扌II。實踐中可以看到，低評估費的認(rèn)為降低，可以使銀行獲得客戶同等的好處費；該種兩頭通吃的作法，使得主管人員獲得了較大額度的非法收入，而且樂此不疲。在該種情況下，不僅引發(fā)了銀行腐敗行為,而口還增大了銀行抵押貸款風(fēng)險。1.4中介機構(gòu)的不正當(dāng)競爭近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和銀行抵

6、押貸款業(yè)務(wù)的積極開展，評估機構(gòu)如雨后春筍出現(xiàn)，銀行指定評估機構(gòu)的方式導(dǎo)致評估機構(gòu)之間的競爭更加激烈，一場“拉業(yè)務(wù)戰(zhàn)”就此開幕。實踐中可以看到，它們并未提高個人的資質(zhì)、素質(zhì)和技能，甚至還采用賄賂手段獲得銀行業(yè)務(wù)來源，這在很大程度上導(dǎo)致中介機構(gòu)不正當(dāng)競爭。2、加強房地產(chǎn)抵押貸款評估的有效策略基于以上對房地產(chǎn)抵押貸款評估過程中存在的問題分析，筆者認(rèn)為要想加強房地產(chǎn)抵押貸款評估，提高評估質(zhì)量和效率，可從以下幾個方面著手：2.1建立健全房地產(chǎn)抵押貸款評估機制正所謂無規(guī)矩不成方圓，為了確保房地產(chǎn)抵押貸款評估工作的順利進行，應(yīng)當(dāng)進一步健全和完善評估機制。同吋，還要建立一套嚴(yán)格的、完善的監(jiān)管體系,對實

7、踐中存在的各種違規(guī)操作行為明確處罰標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)節(jié)；對評估程序進行優(yōu)化,使評估工作環(huán)節(jié)更加的簡潔明了，并且要明確評估人員的職責(zé)，以此來有效提高房地產(chǎn)抵押貸款評估質(zhì)量和效率。2.2優(yōu)選評估機構(gòu)，確保評估質(zhì)量實踐中，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)抵押貸款評估機構(gòu)進行優(yōu)選，對其資質(zhì)、信譽進行嚴(yán)格審查。為確保房地產(chǎn)估價的公正性、客觀性，銀行在指定評估機構(gòu)過程中，應(yīng)當(dāng)全面考慮該評估機構(gòu)的資質(zhì)、信譽，確保其在評估工作中能夠有效地完成評估任務(wù)，做出的資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)具有價值，客觀、