商品住房價格漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟學分析

《商品住房價格漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟學分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、.商品住房價格上漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟學分析摘要：本文首先對我國商品住房市場的發(fā)展狀況進行簡單分析，并指出目前商品住房市場的格局主要是因為過度投資行為引起。然后分析了商品住房市場需要政府調(diào)控的依據(jù)，從經(jīng)濟學上分析物業(yè)稅的征收對商品住房市場的影響，并且對近年來政府的稅收和利率政策對商品住房市場的影響進行分析。在此基礎(chǔ)上得出利用物業(yè)稅對商品住房市場進行調(diào)控，能夠從根本上降低目前商品住房的市場價格，提高資源的利用效率。關(guān)鍵字：商品住房物業(yè)稅加息交易稅引言1998年開始中國住房市場真正走進了市場化流通的時代。從2000年至今商品住房價格不論是沿海的一些中大城市，還是全國，都一路

2、高歌猛進，飚升的房價使市場中正常的需求得不到實現(xiàn)。2004年以來，中央政府和地方政府相繼出臺一系列調(diào)控政策如新舊“國八條”、“國六條”以及央行的貸款利率的微調(diào)，市場價格也沒有像購房者所期待的那樣出現(xiàn)下降，僅僅是增幅短期內(nèi)的小幅度減緩。然而，短暫的減緩之后，商品住房市場價格增幅仿佛有回升趨勢。對我國商品住房市場價格的研究主要可以分為兩個方面。第一主要是研究商品住房價格的影響因素，并分析宏觀經(jīng)濟對商品住房市場價格的影響，通過匯率、利率、經(jīng)濟周期、通貨膨脹預期的變動對房價的波動進行計量分析。如沈悅（2006）、劉洪玉（2006）、徐滇慶（2005）、郭金星（2005）研究認為收

3、入、城市化、人口、土地價格等因素是影響房價的重要因素，同時經(jīng)濟周期、預期通貨膨脹、利率、匯率、金融市場支持對房價具有一定的外部沖擊。第二集中在對房地產(chǎn)市場泡沫的測量。如黃正新（2002）、李維哲和曲波（2002）、洪開榮（2002）、倪鵬飛（2004）、楊帆（2005）、王雪峰（2005）、胡健穎等（2006）、韓德宗（2005）、周京奎（2004）等通過不同的方法體系對中國房地產(chǎn)市場的泡沫進行測量，并且得出各自的結(jié)論。此外還分析了政策環(huán)境如稅收政策、貨幣政策的變化如何影響房價。一、住房市場化以后的市場發(fā)展狀況1996年底，黨中央、國務(wù)院在在中央經(jīng)濟工作會議上作出決策：把

4、住宅建設(shè)培育為新的增長點。到了1998年，終于取消了傳統(tǒng)的福利分房制度，將商品住房推向市場化軌道。房改出臺后的幾年內(nèi)，住房市場迅速發(fā)展，主要表現(xiàn)在投資的迅速急速上升，1999年，全國商品住房開發(fā)投資4010.17億元，到2004年投資額已達10375.71億元；全國商品房平均銷售價格1999年2053元，2004年上升到2714元，增長率32.2％，其中北京、上海等中心城市商品房平均銷售價格上漲更是驚人。南京市住房市場，在2002年以后，價格的平均年增速達到了10％，商品住房投資增速超過50％。表一1999年――2004年商品房市場發(fā)展狀況年份實際銷售房屋面積實際銷售面積

5、增長率％商品房銷售平均價格商品房銷售平均價格增長率199914556.519.462053-0.49200018637.1328.0321122.87200122411.920.2521702.75200224969.2711.4122503.69200332247.2429.1523594.84200438231.6418.56271415.05....數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》1999－2004由于長期的福利分房制度壓抑了較大的購房需求，在住房市場化啟動后的幾年內(nèi)，市場需求（包括消費需求和投資需求）較快得到釋放。但是我們知道住宅推向市場后，城鎮(zhèn)居民總體收入水平?jīng)]

6、有達到購買私人住房的高度。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒、中國房地產(chǎn)年鑒和南京市統(tǒng)計年鑒計算根據(jù)上表所示，在中國城鎮(zhèn)居民用全部可支配收入購買一套普通住宅，需要18－20年；在南京城鎮(zhèn)居民用全部可支配收入購買一套普通住宅需要17－24年。此外住房公積金制度的滯后、住宅金融業(yè)服務(wù)的不配套、社保制度不健全所產(chǎn)生的居民預防性儲蓄，使得城鎮(zhèn)居民住房消費需求依舊受到抑制，此時的需求抑制由體制抑制變?yōu)槭杖胍种?。而投資者在住房市場化后，卻找到了理性的投資對象，這部分人的住房投資行為是住房價格上漲的重要原因。2002年，銀行推出個人住房貸款業(yè)務(wù)，普通家庭的購買力得到提升，一方面消費需求得到一部

7、分釋放，另一方面更多的普通家庭加入到住房的投資隊伍。這部分增加的有效需求使得市場價格更有理由升而不降。對于收入水平不高的家庭，迫于結(jié)婚、拆遷等原因貸款購房加重其負擔，而不得不壓縮其他消費，這類家庭就是通常所講的房奴。表二2002以來南京商品住房市場投資總量及比例單位：億平米、％年份20022003200420052006投資需求量128140192208300投資所占比例1617191514一般房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟學家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，這一比例已經(jīng)達到甚至超過了10至20倍。據(jù)計算2004年中國的總體房價