我國城市新建商品住房價格變動原因分析

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1、我國城市新建商品住房價格變動原因分析摘要：在房地產(chǎn)市場，商品住宅是其中非常重要的一部分。商品住宅市場的變化不僅是社會一大焦點，同時也關系著廣大消費者的利益。商品住宅市場是一個深具特殊性的市場，這個市場的產(chǎn)品與其他市場的產(chǎn)品不同，有著強烈的價格區(qū)域性，對各地的房地產(chǎn)價格市場都需要做深入的研究。房價成了一個普遍性關注的社會話題，我國目前需要在這方面加大政策調(diào)控，要想找到具體的解決措施，需要首先找到問題及問題根源，本文將圍繞這一點展開討論。中國3/vie　　關鍵詞：城市新建商品住房價格變動房地產(chǎn)　　一、引言　　近年來，我國商品住宅價格變動更加明顯

2、，增長幅度也在不斷加大，很多相關的學者也都投入到對商品房價格領域的研究中。這些研究理論為我國對房地長市場進行宏觀調(diào)控提供了相關的理論依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商們因而也能更好的了解我國的商品房價格機制以及價格市場的變動。開發(fā)商們能夠根據(jù)不同地區(qū)的地域特點，制定不同的發(fā)展策略?！　∥覈槍Ψ康禺a(chǎn)價格的研究起步較晚，但是針對房地產(chǎn)市場價格變動趨勢分析和預測的研究卻不少，很多學者和專家都能針對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀從不同的角度進行研究。我國目前不管是從經(jīng)濟學的角度，還是從非經(jīng)濟學的角度，都在房地產(chǎn)市場不同領域頗有建樹?！　《?、我國商品住宅價格變動影響因素　　從目前商

3、品住宅價格的整體特性，價格變動的整體情況以及價格機制的形成，都會對商品住宅的供需情況有很大的影響，所以，我們應該著重對影響商品住宅價格的供需因素做出分析。　?。ㄒ唬┬枨笠蛩亍　∩唐纷≌枨笮枰徺I者既有購房的意愿，同時也有能力來購買想要的商品住宅。商品住宅需求分為多種，有投資性需求，自住性需求和投機性需求。所謂投資性需求，指的是購買者將自己買的房子出租賺取收益，自住性需求指的是購買者自己入住，投機性需求指的是待價格上漲后將房子賣掉以賺取差價?！　?.人口因素　　商品住宅需求與人口總量息息相關，當人口總量不斷增長時。反之則會下降。如果一個地區(qū)

4、人口密度較大，而供給缺乏，商品住宅的價格就會上漲。除此之外，居民的個人素質(zhì)以及文化程度也會對商品住宅需求形成影響。一個地區(qū)的人口素質(zhì)越高，對住宅的要求也就越高，這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格就會相對較高，反之就會較低?！　?.居民收入　　在我國，住宅是一種昂貴的消費，消費者的個人財產(chǎn)和生活水平對商品住宅的需求有重大的影響。個人的預算支出受經(jīng)濟收入決定，這是商品住宅的基本需求。如果一個家庭收入不穩(wěn)定，那么就不會有穩(wěn)定的商品住宅需求，與之相關的一系列契約關系就不會形成，比如對貸款的還本付息及各項費用。所以，在考慮商品住宅需求時，應將個人的當前收入和以往收

5、入都考慮進去?！　。ǘ┕┙o因素　　供給是指不管價格如何，廠商都愿意出錢購買一定的數(shù)量，商品住宅的供給是在任意價格下開發(fā)商愿意購買的數(shù)量?！　?.成本因素　　據(jù)調(diào)查，我國很多城市的土地價格占到總房價成本中的二到四成，對于一些利潤較高的城市，地價也會更貴。建筑安裝的成本比例也占到了三到四成，近些年，這些成本在不斷上漲，且漲幅較大?！　?.住宅自身因素　　目前，我國商品住宅的主要特點就是中小戶較少，大戶型較多，這個特點從表面上看來，是開發(fā)商為了滿足住宅的消費需求，提高住宅的整體品質(zhì)，而實際上是這些開發(fā)商為了賺取更多的錢。目前我國商品房市場上的主

6、流還是中小戶型住宅，供需矛盾比較尖銳。　?。ㄈ┖暧^經(jīng)濟社會因素　　在房地產(chǎn)市場中，商品住宅市場是一個非常重要的組成部分，而這個領域里的各種活動，都會受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，而同樣的，商品住宅市場的經(jīng)濟活動也受到經(jīng)濟社會的影響?！　?.經(jīng)濟發(fā)展水平　　房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響，如我國的國民生產(chǎn)總值，我國居民的收入水平，國民經(jīng)濟的增長速度和我國的物價指數(shù)等，都會對地價產(chǎn)生較大的影響。如果我國國民生產(chǎn)總值較大，居民的收入水平較高，國民經(jīng)濟增長較快，而且這個地方的資金比較充裕，消費水平會比較高，在商品住宅方面的支出就會以往要高，這能促進商品住

7、宅市場發(fā)展得更好，同時也帶動了價格的上漲。所以，我們可以看出，住宅價格的變動，是受到經(jīng)濟增長對住宅供需的影響?！　?.物價水平　　物價水平主要是通過通貨膨脹率或者物價指數(shù)來反??相關的情況，根據(jù)我國目前的住宅市場的現(xiàn)狀，物價水平總體上說來在上漲，而成本卻因各種因素的影響在不斷增加，如果開發(fā)商將這種成本轉(zhuǎn)嫁到消費者的身上，或者減少住宅的供給，就會導致房價上漲幅度更大。如果市場中的通貨膨脹情況能夠得到很好的解決，消費者也比較支持現(xiàn)有的市場，需求就會增加，房價也會因此上升?！　?.利率水平　　所謂利率，指的是存貸款利率。如果房地產(chǎn)價格下降，利率就

8、會上升，二者之間是呈負相關的關系。對于開發(fā)商來說，利率的變化會影響到開發(fā)商的經(jīng)營成本，且開發(fā)商的成本與利率是呈正相關的關系。如今我國在不斷調(diào)整市場利率，以抑制房地產(chǎn)市場價格的上漲