某廠棚戶區(qū)改造項目可研報告

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1、某廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告目錄第一章概論11.1項目名稱11.2項目地點11.3區(qū)域特點11.4建設(shè)規(guī)模11.5可行性研究范圍21.6項目估算總投資額3第二章項目市場分析32.1####縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析32.2####縣房地產(chǎn)發(fā)展概況42.3區(qū)域市場分析102.4項目利弊分析11第三章項目定位及銷售預(yù)測123.1項目定位123.2銷售情況預(yù)測143.3銷售價格預(yù)測14第四章項目的工程技術(shù)方案154.1總平面及建筑方案154.2結(jié)構(gòu)164.3供配電工程164.4給排水工程164.5人防174.6弱電工程174.7主要設(shè)備設(shè)施174.8交通與停車174.9環(huán)境保護(hù)17

2、第五章項目管理與建設(shè)進(jìn)度計劃195.1項目運作模式195.2招投標(biāo)管理195.3工程監(jiān)理195.4物業(yè)管理195.5建設(shè)進(jìn)度計劃195.6銷售計劃20第六章項目營銷和招商方案216.1銷售、租賃比例216.2運營策略216.3招商策略22第七章投資估算和資金籌措257.1投資估算257.2資金籌措277.3資金平衡計劃：見下表28第八章效益分析298.1銷售收入、銷售稅金及附加估算298.2經(jīng)營成本及費用估算30第九章項目風(fēng)險及防范措施319.1市場風(fēng)險319.2籌資風(fēng)險319.3銷售不確定性風(fēng)險319.4項目開發(fā)的風(fēng)險329.5成本控制的風(fēng)險32第十章結(jié)論及建議3310

3、.1結(jié)論3310.2建議33附件及附圖1、XX市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的XXXX廠職工樓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（證號JGC20060108）（復(fù)印件）2、XX市房產(chǎn)管理局核發(fā)的XXXX廠棚戶區(qū)改造項目拆遷許可證（證號拆許字（2009）第13號（復(fù)印件）3、XXXX廠棚戶區(qū)改造項目職工樓拆遷安置方案（復(fù)印件）4、XX區(qū)財政局《關(guān)于區(qū)XX廠棚戶區(qū)房屋拆遷改造本級配套資金的函》（荊財[2010]2號5、XX市環(huán)境保護(hù)局XX分局關(guān)于XXXX廠棚戶區(qū)改造項目“建設(shè)項目環(huán)境影響登記表”及審批意見（復(fù)印件）第一章總論一、項目概述項目名稱：XXXX廠棚戶區(qū)改造建設(shè)地點：湖北省XX市XX區(qū)西環(huán)

4、路3號建設(shè)性質(zhì)：新建（一）項目建設(shè)單位XXXX廠是XX區(qū)直屬國有中型企業(yè)，是電力部、化工部定點生產(chǎn)保溫材料的廠家，1957年建廠，早期從事粘土磚瓦的生產(chǎn)，后改為XX系列產(chǎn)品及保溫裝飾材料的制造、銷售，防腐保溫材料及裝飾工程設(shè)計施工。XXXX廠占地面積800余畝，職工人數(shù)915人，工程技術(shù)人員48人，年產(chǎn)值3300萬元。廠區(qū)位于歷史文化名城XX，交通十分方便，有207、318國道和滬渝高速公路，四通八達(dá)，并有荊沙鐵路連通南北大動脈焦柳鐵路，更兼有長江水運橫貫東西，可以及時、方便、經(jīng)濟(jì)地將“天準(zhǔn)”牌XX絕熱材料送到用戶手中。（二）項目提出的背景2000年XXXX廠停產(chǎn)，200

5、3年12月，XX市政府為終結(jié)XX廠與日資企業(yè)的債務(wù)官司，與日方代表簽訂了還款協(xié)議，由XX市土地儲備中心出資1000萬元收購該廠的一宗面積為250畝的工業(yè)用地，所得款項中900萬元用于償還債務(wù)，50萬元用于拆遷，50萬元職工安置。2004年該廠正式宣布破產(chǎn)。由于破產(chǎn)清算時嚴(yán)重資不抵債，樓建設(shè)資金沒有落實，該宗地上居住的48戶職工現(xiàn)住房由于年久失修已破敗不堪，居民就安全問題多次到市、區(qū)上訪，影響了社會穩(wěn)定。棚戶區(qū)改造是中央政府為解決城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。近日，為認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【2007】24號

6、）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)【2008】131號）的精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議、推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會的部署，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（建?！?009】56號）和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于編報2010年國有工礦棚戶區(qū)改造中央投資補(bǔ)助建議計劃的函》（建保綜【2010】9號）及湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)改委

7、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》的通知等文件要求，為了使棚戶區(qū)群眾的居住條件得到明顯改善，XX區(qū)政府決定對XX廠棚戶區(qū)分兩期實施原址改造。XXXX廠棚戶區(qū)改造項目就是在這種背景下被提出的。（三）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容第一期改造擬拆遷48戶，新建住宅樓1棟，共6層4個單元，建筑面積3714平方米。采用磚混結(jié)構(gòu)，水、電安裝到戶，建筑外立面進(jìn)行簡單裝修，室內(nèi)不裝修。（四）項目建設(shè)周期：8個月（五）投資估算及資金來源本項目總投資為356.78萬元。資金來源：拆遷戶個人繳納房