南昌房地產(chǎn)業(yè)

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1、11111學(xué)國學(xué)園江西南昌浙江大家大科技項產(chǎn)報配套公寓目品定位告繹凱產(chǎn)上海博才房地代理有限公司二零零五年七月五日22222第一部分市場篇第一章政策對南昌市場的影響一、近期國家和南昌出臺重要政策介紹隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，面對越來越大的市場風(fēng)險，從2004年開始，政府部門開始重點調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：..2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.12%，同時實行下限管理。..2005年3月26日，國務(wù)院下

2、發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。..2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，提出八

3、項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”）。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強對普通商品33333住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。..2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)

4、節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住宅均價的1.2倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類：具體價格為每平方米建筑面積3600元、3000元、2500元、1800元

5、。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對外公布。..據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。..據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟適用住房包括城東，城南，城西，城北四個小區(qū)，目前建成面積達156萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌準(zhǔn)備每年計劃建設(shè)50~60萬平方米的經(jīng)濟適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總量的15%~12%。44444..6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出

6、5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計劃出讓住房用地4500畝。這就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計劃供應(yīng)量的1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。二、政策性質(zhì)類型和背景分析1、政策性質(zhì)類型分析從政策性質(zhì)看，主要分為五個方面的政策類型：1）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。3）財政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交

7、易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供給，控制高價房市場供給。5）市場規(guī)范政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場需求）。從出臺政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場影響力遠遠大于供給調(diào)控政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市

8、場供給比重