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1、無錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項目可行性研究報告目錄前言4一、項目背景4二、重要結(jié)論及建議5第一部分：宏觀環(huán)境研究8一、人文環(huán)境8二、經(jīng)濟環(huán)境11三、投資及政策環(huán)境14四、城市發(fā)展規(guī)劃15五、無錫市房地產(chǎn)市場分析19五、總結(jié)25第二部分：項目相關行業(yè)市場研究26一、住宅競爭市場狀況分析26二、別墅市場狀況分析32三、玉祁商業(yè)物業(yè)市場狀況分析36四、玉祁辦公市場狀況分析38五、酒店市場狀況分析38第三部分：項目SWOT分析46一、地塊特征分析46二、項目SWOT分析47第四部分：項目發(fā)展定位49一、區(qū)域發(fā)展定位49二、開發(fā)模型討論63第五部分：投資財務評價66一、項目基本投資數(shù)據(jù)
2、整理66二、項目投資成本測算66三、項目租售進度及資金回收測算66四、項目現(xiàn)金流量測算66五、投資敏感性分析66六、項目投資經(jīng)濟可行性評價和財務風險控制建議66第六部分：風險分析67一、經(jīng)濟風險分析67二、政治、政策風險分析67三、總結(jié)與建議70附件一：項目整體現(xiàn)金流量表71附件二：項目分期財務分析現(xiàn)金流量表72前言一、項目背景根據(jù)……開發(fā)公司的委托，我司對無錫市惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)平湖城開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據(jù)是：ü由規(guī)劃設計單位提供的規(guī)劃初步方案；ü無錫市錫山區(qū)國土管理局批準的用地規(guī)劃；ü惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)
3、劃局批準的《無錫市玉祁鎮(zhèn)總體規(guī)劃》。據(jù)開發(fā)公司的委托，我們主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設計提供可靠依據(jù)。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。從2007年11月底開始，我司就上述項目的可行性問題到玉祁鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經(jīng)濟、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及數(shù)據(jù)資料，同時利用我們近年來作的相關問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項目
4、進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下。二、重要結(jié)論及建議l無錫2000年起經(jīng)濟發(fā)展迅猛；l居民收入的顯著提高以及人口的迅速增長促進了市場的繁榮，也改善了消費結(jié)構(gòu)。無錫市居民消費有以下幾大特點：w住房消費熱帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展w餐飲業(yè)市場火爆w汽車消費成為市場中的一個靚點l城市建設日新月異，特別是道路設施的建設，使無錫市的交通條件得以進一步改善，城市的東西南北的距離也在“縮小”。此外，無錫私家車消費熱進一步拉近了市中心與郊區(qū)的距離，商場的輻射范圍將比通常情況下更為廣闊。l旅游業(yè)的興旺為無錫帶來眾多的國內(nèi)外旅
5、游者，發(fā)掘旅游者的消費潛力也是我們需要研究的一大課題。l與蘇州市、上海市相比，無錫市居民具有一定的消費能力，市場潛力巨大。l玉祁鎮(zhèn)w玉祁-前洲：無錫特大型城市組團規(guī)劃建設的重要區(qū)域w無錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一w全鎮(zhèn)人口4.5萬，外來人口3萬；w開發(fā)區(qū)規(guī)劃合理，各項基礎設施規(guī)劃建設比較完善，特別是道路建設，使本項目的行車條件將十分優(yōu)越w目前區(qū)域居住人口比較少，且比較分散，無論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟l本項目地塊情況w處于政府規(guī)劃的"一城六組團之一"——城市發(fā)展的重要組團。w周邊居民非常較少w沒有商場等公共設施w公共交通比較薄弱w道路尚處于建設狀態(tài)，近期將快速啟動w規(guī)
6、劃前景十分看好l本項目各物業(yè)市場前景w住宅市場尤其是中高端市場存在相當?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。由于區(qū)域房價總價尚處于低位以及主要客戶的居住習慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大；w低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場前景看好。建議以聯(lián)排為主，可適當考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。w就目前狀況而言，由于居民樓、商住復合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大，建議本項目中可設置一幢酒店式辦公樓，設計完全滿足住宅標準，
7、配備煤衛(wèi)設施或者至少預留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風險和不確定性。w從酒店市場的發(fā)展來看，隨著玉祁經(jīng)濟的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間，平湖城的規(guī)劃也為星級酒店營造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境，就區(qū)位而言，本案并不具備和其他星級酒店競爭的條件。酒店的發(fā)展更依賴平湖城整體規(guī)劃實現(xiàn)程度，從開發(fā)角度來看宜遲不宜早。w商業(yè)配套是本案必不可少的組成部分，也是本案的重要收益點，考慮到周邊客戶的消費習慣以及客戶的置業(yè)投資習慣，本案的商業(yè)可建成兩層200平方米左右的獨立商業(yè)模式。應重點營造
