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《無錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項目可行性研究報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、無錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項目一、項目背景根據(jù)開發(fā)公司的委托，我司對無錫市惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)平湖城開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據(jù)是：ü由規(guī)劃設計單位提供的規(guī)劃初步方案；ü無錫市錫山區(qū)國土管理局批準的用地規(guī)劃；ü惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)劃局批準的《無錫市玉祁鎮(zhèn)總體規(guī)劃》。據(jù)開發(fā)公司的委托，我們主要是對該項目的可行性作前期的調查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術論證和具體規(guī)劃、設計提供可靠依據(jù)。本可行性分析所采用的技術路線是：市場調查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結論。從2007年11月底開始，我
2、司就上述項目的可行性問題到玉祁鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經(jīng)濟、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及數(shù)據(jù)資料，同時利用我們71近年來作的相關問卷調查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結論?，F(xiàn)將我們的調查情況和意見報告如下。二、市場重要結論l無錫2000年起經(jīng)濟發(fā)展迅猛；l居民收入的顯著提高以及人口的迅速增長促進了市場的繁榮，也改善了消費結構。無錫市居民消費有以下幾大特點：w住房消費熱帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展w餐飲業(yè)市場火爆w汽車消費成為市場中的一個靚點l城市建設日新
3、月異，特別是道路設施的建設，使無錫市的交通條件得以進一步改善，城市的東西南北的距離也在“縮小”。此外，無錫私家車消費熱進一步拉近了市中心與郊區(qū)的距離，商場的輻射范圍將比通常情況下更為廣闊。l旅游業(yè)的興旺為無錫帶來眾多的國內外旅游者，發(fā)掘旅游者的消費潛力也是我們需要研究的一大課題。l與蘇州市、上海市相比，無錫市居民具有一定的消費能力，市場潛力巨大。l玉祁鎮(zhèn)w玉祁-前洲：無錫特大型城市組團規(guī)劃建設的重要區(qū)域w無錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一w全鎮(zhèn)人口4.5萬，外來人口3萬；w開發(fā)區(qū)規(guī)劃合理，各項基礎設施規(guī)劃建設比較完善，特別是道路建設，使本項目的行車條件將十分優(yōu)越w目前區(qū)域居住人口比較少，且比較分
4、散，無論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟71l本項目地塊情況w處于政府規(guī)劃的"一城六組團之一"——城市發(fā)展的重要組團。w周邊居民非常較少w沒有商場等公共設施w公共交通比較薄弱w道路尚處于建設狀態(tài)，近期將快速啟動w規(guī)劃前景十分看好第一部分：宏觀環(huán)境研究一、人文環(huán)境1、地理位置無錫坐落在江蘇太湖之濱，地處江蘇省南部、中國經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲中部。北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，是江蘇省省轄的一個沿海城市。它經(jīng)濟昌盛，交通發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，人文薈萃，是一個具有巨大吸引力的開放型城市。71南京都市圈蘇錫常都市圈上海市杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)無錫市2、自然地理條件
5、 無錫歷史悠久，自然地理條件優(yōu)越。全市總面積4650平方公里，下轄江陰市、宜興市、錫山市三個縣級市和南長區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)、郊區(qū)、馬山區(qū)、新區(qū)六個區(qū)。無錫市區(qū)居中而立，南瀕浩淼太湖，西擁錫山、惠山，中有千年古運河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧靜優(yōu)雅。3、人口特征無錫市人口增幅和總量發(fā)展較大，2006年底無錫市常住人口為584萬人，其中外來常住人口126萬人，約占總人口的22%。目前人口總量年均增長40萬人，其中外來人口年均增長20萬人。另一方面人口老齡化程度日益加深，目前無錫市50歲以上人口為167萬人，約占總人口的三分之一，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升較快71，截至去年，全市人
6、口擁有高中以上文化程度為154萬人，約占總人口的35%。人口空間布局漸趨組團式分布。我市中心城區(qū)的連片建成區(qū)的人口密度約2.3萬人/平方公里，市區(qū)的人口密集自中心區(qū)向外依次遞減，城區(qū)外尚缺少明顯的人口集聚副中心。l市區(qū)面積：與常州、蘇州相當，接近于省會城市南京市區(qū)面積的35%。l人口規(guī)模：與常州、蘇州相當，接近于省會城市南京市區(qū)人口規(guī)模的45%。從外來人口方面來看：2006年底，無錫市外來人口總量達到218萬。外來人口呈現(xiàn)“三高兩低”的特點：一是在年齡結構上青壯年的比例較高。目前登記在冊的218萬外來人口中，15周歲以下少年兒童占7.2%，16至45周歲的青壯年有183.5萬占84.2%。
7、二是男性的比例較高。外來人口男女比例稍有失衡。三是從事低端行業(yè)和工程的比例較高。目前全市外來人口中有各類務工人員153萬人，占70%。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外來人員中大學以上文化僅為4.7萬人，約占2.2%，高中文化的18萬占8.5%，而初中以下文化的人有184萬，約占85.6%。五是城市化水平偏低?，F(xiàn)有暫住人口中居住地點相對穩(wěn)定、時間在一年以上的僅有82萬
