房地產(chǎn)行業(yè)2019年行業(yè)展望：延續(xù)下行趨勢(shì)不失速.docx

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1、目錄1.2018年行業(yè)基本面回顧61.12018年需求端：銷售基本面依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭71.22018年行業(yè)投資情況102.2019年行業(yè)基本面預(yù)測(cè)132.12019年行業(yè)交易預(yù)測(cè)132.22019年行業(yè)投資預(yù)測(cè)163.藍(lán)籌地產(chǎn)公司影響分析233.1主要藍(lán)籌地產(chǎn)公司2018年銷售情況233.2主要藍(lán)籌地產(chǎn)公司2018年拿地力度和分布情況244.總結(jié)255.風(fēng)險(xiǎn)提示26圖目錄圖1土地購(gòu)臵費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例（%）7圖2全國(guó)商品房當(dāng)年累計(jì)銷售面積7圖3全國(guó)商品房當(dāng)年累計(jì)銷售金額7圖4全國(guó)商品房銷售面積分線城

2、市占比8圖5全國(guó)商品房銷售金額分線城市占比8圖6全國(guó)住宅當(dāng)年累計(jì)銷售面積8圖7全國(guó)住宅當(dāng)年累計(jì)銷售金額8圖8商品房和住宅銷售面積和銷售金額同比8圖9分線城市住宅銷售面積同比（%）9圖10分線城市住宅銷售金額同比（%）9圖11一二線城市2015-2018年10月房?jī)r(jià)同比漲幅10圖12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅開(kāi)發(fā)投資完成額同比（%）10圖13住宅開(kāi)發(fā)投資完成額分戶型同比數(shù)據(jù)（%）10圖14推購(gòu)臵面積和和購(gòu)臵金額同比數(shù)據(jù)（%）11圖15住宅新開(kāi)工、施工和竣工面積同比數(shù)據(jù)（%）11圖162014-18年1-9月房地

3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額來(lái)源占比變化（%）11圖17各項(xiàng)資金來(lái)源內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化11圖18國(guó)內(nèi)貸款同比增速變化（%）12圖19自籌資金同比增速變化（%）12圖20其他資金同比增速變化（%）12圖21各項(xiàng)應(yīng)付款同比變化（%）12圖22一線城市商品住宅供應(yīng)和成交面積13圖23二線城市商品住宅供應(yīng)和成交面積13圖24商品住宅（不含政策性住房）可售面積出清周期（月）13圖252012-2018年棚改套數(shù)和2019-2020年預(yù)計(jì)棚改目標(biāo)14圖26房地產(chǎn)行業(yè)基本面分析框架16圖27房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額拆分項(xiàng)同比數(shù)據(jù)（%）17圖

4、28土地購(gòu)臵費(fèi)占其他費(fèi)用比重17圖292009-2018年前10月土地購(gòu)臵費(fèi)17圖302009-2018年前10月土地購(gòu)臵單價(jià)17圖31土地成交價(jià)款和土地購(gòu)臵費(fèi)同比增速（%）18圖32全國(guó)商品房和住宅可售面積庫(kù)存18圖33全國(guó)一二三線城市商品房有效可售面積去化周期（月）19圖342008-2018年前10月百城住宅供應(yīng)和成交面積19圖352016-2018年前10月分線城市土地成交面積占比19圖362007-2018年10月土地購(gòu)臵面積和購(gòu)臵費(fèi)同比增速（%）20圖372007-2018年10月土地購(gòu)臵面

5、積和銷售面積同比增速（%）20圖38當(dāng)年施工面積解構(gòu)20圖392008-2018年10月住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比和住宅銷售面積累計(jì)同比（%）21圖402017-2018年10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)和2018年11月-2019年預(yù)測(cè)21圖412017-2018年藍(lán)籌地產(chǎn)公司當(dāng)月銷售金額23圖422017-2018年藍(lán)籌地產(chǎn)公司當(dāng)月銷售金額同比24圖432018年藍(lán)籌地產(chǎn)公司當(dāng)月累計(jì)銷售金額同比增速變化24圖442018年前10月藍(lán)籌地產(chǎn)公司分線城市銷售金額貢獻(xiàn)占比24圖452017年和2018年1-10月新增

6、土地儲(chǔ)備成本/銷售金額25圖462017年和2018年1-10月新增土地儲(chǔ)備單價(jià)（元每平）25圖472016-2018年11月主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招牌掛獲取土地分線城市占比（%）25表目錄表1房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)投資預(yù)測(cè)和實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)比6表2各線城市住宅（不含政策性住房）銷售面積、金額和價(jià)格同比漲幅情況9表32019年全國(guó)銷售面積和金額預(yù)測(cè)15表4國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額數(shù)據(jù)拆分16表5土地購(gòu)臵費(fèi)VS土地成交價(jià)款17表62017年4月住建部和國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通

7、知》18表7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)測(cè)–同比增速細(xì)項(xiàng)拆分預(yù)測(cè)22表82018年前十月累計(jì)銷售規(guī)模排名231.2018年行業(yè)基本面回顧2017年11月我們發(fā)布了對(duì)2018年行業(yè)展望的研究報(bào)告1，對(duì)2018年的市場(chǎng)銷售和投資做出了預(yù)測(cè)。我們?cè)?016年發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資研究框架2的基礎(chǔ)上弱化了歷史數(shù)據(jù)變化規(guī)律的推演，加強(qiáng)了政策影響和房企運(yùn)營(yíng)思路等影響因素。歷史數(shù)據(jù)所顯示的數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系依然存在。例如，銷售面積是銷售價(jià)格和房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，銷售面積下行往往帶動(dòng)后續(xù)價(jià)格和投資出現(xiàn)疲軟。再例如，銷售面積同比增速

8、和新開(kāi)工面積同比增速呈正相關(guān)關(guān)系等。2018年3月發(fā)布的政府工作報(bào)告提出“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，2018年開(kāi)工580萬(wàn)套”，較市場(chǎng)根據(jù)國(guó)常會(huì)2017年5月提出的2018-2020年棚改1500萬(wàn)套的總目標(biāo)而推測(cè)的年均500萬(wàn)套的預(yù)期有所提高。三四線城市在2018年的銷售面積和金額仍然維持正增長(zhǎng)，全年呈現(xiàn)增速高開(kāi)低走、漲幅收窄的情況。2018年的棚改目標(biāo)上修使得行業(yè)實(shí)際銷售數(shù)據(jù)好于我們的預(yù)期3。此外，2018年土地購(gòu)臵費(fèi)，前十月累計(jì)同比增