銀行貸款項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告

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1、.×××銀行項(xiàng)目貸款可行性評(píng)估報(bào)告研究.第一部分概要一、評(píng)估說明本評(píng)估報(bào)告是根據(jù)中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部(以下簡(jiǎn)稱：委托方)的委托，對(duì)××××項(xiàng)目申請(qǐng)開發(fā)貸款的可行性進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年9月17日，本評(píng)估報(bào)告只為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖?，不作其他用途。二、評(píng)估目的為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖既?、評(píng)估依據(jù)本報(bào)告依據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策以及委托方、借款企業(yè)(××××)提供的相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，委托方和借款企業(yè)應(yīng)對(duì)其提供資料的合法性、真實(shí)性、有效性和完整性負(fù)責(zé)。主要評(píng)估依據(jù)有：1、全國人大、國務(wù)院及

2、有關(guān)部委、廣東省和廣州市有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)和政策；2、委托方和借款企業(yè)提供的有關(guān)資料；3、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息；4、我司掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察所獲取資料；5、其他資料。四、項(xiàng)目概況1、地理位置及環(huán)境研究.××××項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)路和黃石路交匯處東南角，西為機(jī)場(chǎng)路，北鄰黃石路，東面和南面均有新規(guī)劃路聯(lián)絡(luò)，南面的白云國際機(jī)場(chǎng)即將搬遷到花都區(qū)新國際機(jī)場(chǎng)，周邊有多個(gè)大型商住小區(qū)已建成入住或正在建設(shè)當(dāng)中，機(jī)場(chǎng)路和黃石路有多條公交線路通過，且鄰近地鐵二號(hào)線站(××)，交通十分便利。鄰近有祥景花園、白云駿景

3、花園、黃石街辦、白云金貴客運(yùn)站、北區(qū)供電局等，公建及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。目前，白云國際機(jī)場(chǎng)即將搬遷，其原有用地計(jì)劃用于興建超大型綜合居住區(qū)——白云新城。該項(xiàng)目處于未來白云新城北側(cè)，占地總面積約11.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約8.3億元，整個(gè)項(xiàng)目建成后，將成為廣州市內(nèi)大型生態(tài)居住社區(qū)之一。2、項(xiàng)目背景××××項(xiàng)目由廣州××××發(fā)展有限公司(×××××)向廣州市白云區(qū)新景街蕭崗經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社征地，進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，該花園共分東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三部分，除東區(qū)由××公司開發(fā)建設(shè)外，西、南兩區(qū)由×

4、×公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。西區(qū)占地近3萬平方米、建筑面積66萬平方米的樓宇已建成并全部售出入住；南區(qū)占地面積85802平方米、規(guī)劃建筑面積172408平方米，目前正在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，其中第一期8幢12層預(yù)計(jì)可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高層和高層預(yù)計(jì)于2005年3月全部竣工交付使用。3、項(xiàng)目規(guī)劃情況根據(jù)廣州市規(guī)劃局《關(guān)于××××項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，項(xiàng)目總體的控制性技術(shù)指標(biāo)為：1)建筑容積率2.545；2)建筑密度：26.5％；3)總建筑面積172408平方米(其中地上建筑面積153951平方米，

5、地下室建筑面積18457平方米，小學(xué)建筑面積12000平方米及其他配套建筑面積1765平方米)；4)綠地率37.5％；根據(jù)總體規(guī)劃方案，×××××項(xiàng)目共建設(shè)23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)分別為12至19層，住宅建筑面積合共132003.2平方米、商業(yè)建筑面積合計(jì)8183平方米；地下室1層、建筑面積合計(jì)18457平方米；另有配套小學(xué)和商業(yè)、居委會(huì)、公廁和煤氣調(diào)壓站。4、項(xiàng)目工程進(jìn)度安排研究.據(jù)×公司稱，×××××項(xiàng)目從2003年5月開始動(dòng)工建設(shè)，施工單位為廣東××建筑有限公司，到2003年9月17日，第

6、一期8幢樓宇已分別建至地上第7層和第10層，并已領(lǐng)取預(yù)售許可證。按××公司的建設(shè)計(jì)劃，第一期8幢樓字預(yù)計(jì)于2004年3月完工交付使用，第二期15幢預(yù)計(jì)在2003年11月開始拆遷和工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2005年3月以前可先后竣工交付使用。第二部分項(xiàng)目合法性與建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià)目前，××××項(xiàng)目已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等手續(xù)，

7、也就是說，除未進(jìn)行拆遷的第二期樓字外，該南區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃、報(bào)建、施工、用地等各項(xiàng)手續(xù)均全部辦理齊全(具體詳見附件資料)，據(jù)××公司稱，其第二期樓宇的各項(xiàng)手續(xù)正在申報(bào)辦理過程中。二、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)據(jù)×司提供的《關(guān)于××××項(xiàng)目南區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，×××××項(xiàng)目的總建筑面積172408平方米，包括地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功能部分及其面積具體詳見表1：?jiǎn)挝唬浩椒矫?、個(gè)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1用地面積858022總建筑面積1724082.1地下室建筑面積18

8、457地下室1層，為設(shè)備用房和配套停車場(chǎng)2.2地上建筑面積1539512.21其中：商業(yè)8183研究.2.22住宅132003地上12、15、16、17、18、19層2.23小學(xué)12000包括教學(xué)樓和學(xué)生宿舍2.24其它配套1765含會(huì)所、公廁、居委會(huì)等3容積率2.5454建筑密度27％5綠地率37.5％6車位個(gè)數(shù)466含不可售的社會(huì)停車位106個(gè)第三部分市場(chǎng)研究與分析一