物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考.doc

《物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考作者：佚名時間：2008-5-19瀏覽量：　　物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考北京盛世物業(yè)管理有限公司劉剛　　新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”，這既規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場的途徑，也規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場的條件。當(dāng)前，我國物業(yè)管理公司基本上已經(jīng)企業(yè)化了，除了民營、外資、合資等市場化的物業(yè)管理企業(yè)外，其他物業(yè)公司企業(yè)化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2、自己組建成立的。表面上都是有限責(zé)任公司，實際上沒有達(dá)到市場化要求，要么是政企不分，沒有擺脫舊的模式，要么是由開發(fā)商派生并依附于開發(fā)商，屬于“自己建設(shè)，自己管理”的模式?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考作者：佚名時間：2008-5-19瀏覽量：　　物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考北京盛世物業(yè)管理有限公司劉剛　　新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”，這既規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場的途徑，也規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場的條件。當(dāng)前，我國物業(yè)管理公司基本上已經(jīng)

3、企業(yè)化了，除了民營、外資、合資等市場化的物業(yè)管理企業(yè)外，其他物業(yè)公司企業(yè)化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的。表面上都是有限責(zé)任公司，實際上沒有達(dá)到市場化要求，要么是政企不分，沒有擺脫舊的模式，要么是由開發(fā)商派生并依附于開發(fā)商，屬于“自己建設(shè)，自己管理”的模式?！　嵺`表明，雖然很多物業(yè)管理企業(yè)采取了有限責(zé)任和集團(tuán)公司的形式，但是作為一個獨立的經(jīng)濟(jì)實體卻不具有充分的經(jīng)營自主權(quán)，作為“政府的獨資企業(yè)”在經(jīng)營機(jī)制上并沒有根本的改變，隨著物業(yè)管理市場化的迅猛發(fā)展，企業(yè)潛在矛盾日益突顯，依靠主管部門撥款，

4、獨立生存能力弱，冗員多，專業(yè)人才匱乏，成本高，管理服務(wù)水平差，虧損經(jīng)營，入不敷出，重管理輕服務(wù)，沒有由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營型轉(zhuǎn)換，企業(yè)缺乏活力。依附于開發(fā)商的物業(yè)管理也存在很多問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地處理開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的關(guān)系、前期建設(shè)和后期管理的關(guān)系，以致于給后期物業(yè)的使用與管理留下諸多隱患，給物業(yè)管理帶來不少矛盾糾紛。其問題根源都是具有某種程度的依靠性、依賴性，沒有真正引進(jìn)市場競爭機(jī)制。　　我們北京盛世物業(yè)管理有限公司原先是由首創(chuàng)集團(tuán)屬下的上市公司陽光股份等國有企業(yè)出資組建的國有股份制企業(yè)，1999年

5、4月創(chuàng)立。公司經(jīng)過五年的發(fā)展，員工由初創(chuàng)時的幾個人增加到800多人。2003年8月，公司成功地進(jìn)行了重組改制，產(chǎn)權(quán)制度由單一的國有制改造成為管理層參股的混合所有制。接管項目由發(fā)展商委托變?yōu)橹饕揽孔陨韺嵙⑴c市場競爭，并由單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到大廈、賓館、寫字樓、公寓、別墅、工廠建筑等七類物業(yè)，管理面積達(dá)130多萬平米，經(jīng)營范圍發(fā)展到裝飾裝修、家政服務(wù)、餐飲、配送等多種經(jīng)營?；仡櫰髽I(yè)成功重組的實踐，我們認(rèn)為：不論是過去、現(xiàn)在和將來，只有順應(yīng)和把握物業(yè)管理市場運行規(guī)律，獨立運作，企業(yè)才能在市場上站住腳，也才能不斷發(fā)展壯大。我們有如下幾點思考：　　一、物業(yè)管理企業(yè)重組是市場的必然

6、要求現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房管有很多差異，從管理單位性質(zhì)看，傳統(tǒng)的房管是政府的福利、事業(yè)行為，而物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營行為；從管理手段看，傳統(tǒng)的房管是行政性、指令性、計劃性的管理，而物業(yè)管理是委托合同、契約管理；從管理范圍和內(nèi)容看，傳統(tǒng)的房管是對房屋、房產(chǎn)本身的管理與修繕，是最基本的管理，而物業(yè)管理是全面、統(tǒng)一、專業(yè)的管理，包含內(nèi)容廣泛；從管理經(jīng)費看，傳統(tǒng)的房管資金補貼，而物業(yè)管理經(jīng)費自籌；從經(jīng)營補償方式看，傳統(tǒng)的房管是無償?shù)?，而物業(yè)管理是有償?shù)?。但是，兩者關(guān)鍵的差別、區(qū)別就在于物業(yè)管理是否市場化?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則”，要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，

7、物業(yè)管理企業(yè)必須具有獨立法人資格，改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開發(fā)派生并依附房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，獨立地進(jìn)入市場，獨立地進(jìn)行專業(yè)化管理，從體制上解決政企不分、建管不分所產(chǎn)生的種種弊端。物業(yè)管理企業(yè)重組，就是以市場化模式代替非市場化模式的過程，本質(zhì)上是一個體制變遷的過程。隨著物業(yè)管理市場的形成與開放，這個替代過程就成為不可抗拒的規(guī)律，每個物業(yè)管理企業(yè)都遲早要進(jìn)入這個市場，按照市場的規(guī)則，實行自主　　物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實踐與思考作者：佚名時間：2008-5