物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實(shí)踐與思考

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5、業(yè)管理公司基本上已經(jīng)企業(yè)化了，除了民營(yíng)、外資、合資等市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)外，其他物業(yè)公司企業(yè)化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門(mén)改制成立的；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組建成立的。表面上都是有限責(zé)任公司，實(shí)際上沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)化要求，要么是政企不分，沒(méi)有擺脫舊的模式，要么是由開(kāi)發(fā)商派生并依附于開(kāi)發(fā)商，屬于“自己建設(shè)，自己管理”的模式。&n:實(shí)踐表明，雖然很多物業(yè)管理企業(yè)采取了有限責(zé)任和集團(tuán)公司的形式，但是作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體卻不具有充分的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，作為“政府的獨(dú)資企業(yè)”在經(jīng)營(yíng)機(jī)制上并沒(méi)有根本的改變，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化的迅

6、猛發(fā)展，企業(yè)潛在矛盾日益突顯，依靠主管部門(mén)撥款，獨(dú)立生存能力弱，冗員多，專業(yè)人才匱乏，成本高，管理服務(wù)水平差，虧損經(jīng)營(yíng)，入不敷出，重管理輕服務(wù)，沒(méi)有由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)換，企業(yè)缺乏活力。依附于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理也存在很多問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地處理開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的關(guān)系、前期建設(shè)和后期管理的關(guān)系，以致于給后期物業(yè)的使用與管理留下諸多隱患，給物業(yè)管理帶來(lái)不少矛盾糾紛。其問(wèn)題根源都是具有某種程度的依靠性、依賴性，沒(méi)有真正引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我們北京盛世物業(yè)管理有限公司原先是由首創(chuàng)集

7、團(tuán)屬下的上市公司陽(yáng)光股份等國(guó)有企業(yè)出資組建的國(guó)有股份制企業(yè)，1999年4月創(chuàng)立。公司經(jīng)過(guò)五年的發(fā)展，員工由初創(chuàng)時(shí)的幾個(gè)人增加到800多人。2003年8月，公司成功地進(jìn)行了重組改制，產(chǎn)權(quán)制度由單一的國(guó)有制改造成為管理層參股的混合所有制。接管項(xiàng)目由發(fā)展商委托變?yōu)橹饕揽孔陨韺?shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并由單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到大廈、賓館、寫(xiě)字樓、公寓、別墅、工廠建筑等七類物業(yè)，管理面積達(dá)130多萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)展到裝飾裝修、家政服務(wù)、餐飲、配送等多種經(jīng)營(yíng)?；仡櫰髽I(yè)成功重組的實(shí)踐，我們認(rèn)為：不論是過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)，只有順應(yīng)和把握物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，獨(dú)立運(yùn)作，企業(yè)

8、才能在市場(chǎng)上站住腳，也才能不斷發(fā)展壯大。我們有如下幾點(diǎn)思考：一、物業(yè)管理企業(yè)重組是市場(chǎng)的必然要求;e9j(j.m+]*B.