惠景營銷總策略及推廣包裝方案

《惠景營銷總策略及推廣包裝方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、惠景·美居生活中心營銷總策略及推廣包裝方案開發(fā)商：煙臺市惠安置業(yè)有限公司商業(yè)策劃：三明國際國際（中國）商業(yè)策劃顧問公司二〇〇六年五月目錄第一部分項目營銷定位3一、定位背景3二、項目定位理由5三、項目主題定位61、主題定位：62、案名建議：63、案名詮釋：6四、項目功能定位71、精品家居組團72、室內(nèi)裝飾組團73、房屋置換組團84、生活配套組團8五、項目功能定位分布圖9六、項目客戶定位91、項目招商客戶定位92、項目銷售客戶定位10第二部分營銷總策略11一、經(jīng)營模式建議111、目前商業(yè)地產(chǎn)常見的經(jīng)營模式有：112、煙臺目前臨街商鋪的銷售模式11二、開盤總

2、策略11三、預(yù)定認購的開盤策略121、認購方案122、認購方式123、認購優(yōu)惠措施124、招租優(yōu)惠措施13四、惠景文園商業(yè)項目營銷時間圖13五、項目營銷階段工作安排131、預(yù)熱期132、預(yù)售期143、銷售實施階段144、尾盤促銷階段15六、銷售管理建議151、管理架構(gòu)152、現(xiàn)場管理與控制163、正式開盤銷售前提條件16第三部分包裝推廣策略18一、項目命名：18二、項目核心口號：18三、推廣目標(biāo)18四、核心價值提煉18五、推廣思路及階段劃分18六、推廣策略191、動態(tài)廣告為主，靜態(tài)廣告為輔。192、區(qū)域線、項目線、時間線相結(jié)合。20七、整體設(shè)計包裝策略

3、21八、媒體策略211、傳播定位212、媒體發(fā)布要點223、媒體組合策略23九、系列活動推廣：23十、美居生活中心廣告宣傳計劃表26第四部分價格策略331、付款方式及折扣控制332、付款折扣方案333、價格控制344、厘定價格的相關(guān)因素345、定價指導(dǎo)原則356、均價推算357、價格綜合定位408、平均銷售價格修正409、惠景文園商鋪銷售價格明細表40結(jié)束語44附件：惠景文園項目價格圖45第一部分項目營銷定位一、定位背景惠景文園項目是由煙臺市惠安置業(yè)有限公司投資興建的住宅小區(qū)，項目地址位于煙臺市福山區(qū)，東臨內(nèi)夾河及銀河廣場，北臨匯福街，西側(cè)為“銀河名都

4、”。項目占地面積41600平方米，總建筑面積為6萬多平方米，其中，住宅部分面積58328.46㎡，低層住宅已全部售罄，小高層住宅銷售近40%，預(yù)計住宅部分將于2006年5月底交付使用，商業(yè)部分建筑面積為9015.23㎡。其中，商鋪包括1#、2#、4#、8#、11#、14#、15#和16#樓底商鋪，共計商鋪87個，其中，各個商鋪的數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下圖所示：其中，商鋪面積分布在46.15㎡-470.73㎡之間，其中主要集中在80-120㎡，具體比例如圖所示：此外，項目處于房地產(chǎn)住宅市場開發(fā)火暴的福山區(qū)，周邊有近20個左右新開發(fā)和待開發(fā)樓盤（如圖所示），直接輻射人

5、口近4－5萬，存在巨大的社區(qū)商業(yè)市場發(fā)展空間?；菥拔膱@項目輻射樓盤示意圖惠景文園如圖所示，我們可以看到項目周邊的社區(qū)分布呈現(xiàn)以下幾大層次結(jié)構(gòu)：（1）第一商圈層：周邊1公里內(nèi)有近4－5萬人。n原有小區(qū)：河濱小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)等n已建成小區(qū)：富豪花園、福祥新苑、松霞小區(qū)、銀河名都等n在建小區(qū)：富豪青年國際廣場、高爾夫國際公寓、天創(chuàng)國際城、北方月光怡景等（2）第二商圈層：周邊3公里，福山高新開發(fā)區(qū)，4萬產(chǎn)業(yè)工人，一個龐大的流動消費群。（3）第三商圈層：周邊5公里，直達開發(fā)區(qū)，20萬的消費力，潛力無窮。項目商業(yè)承載小區(qū)內(nèi)市民和周邊人口的生活商業(yè)配套功能，

6、未來的發(fā)展決定了項目“社區(qū)主題生活街區(qū)”的市場定位。但就目前而言，項目周邊商業(yè)發(fā)展相對滯后，自身小區(qū)生活氛圍以及周邊街區(qū)的商業(yè)氛圍還需要2-3年時間的市場培育期，這給項目目前的招商和銷售都帶來了一定的困難。因此，在這一背景下，三明國際項目小組建立在對現(xiàn)有市場的充分理解基礎(chǔ)之上，延續(xù)原有的“社區(qū)主題生活街區(qū)”定位，重新進行主題闡釋和提升，從而達到解決項目現(xiàn)階段招商和銷售的目的。一、項目定位理由針對目前項目現(xiàn)狀，基于以下理由：1、周邊大量新開發(fā)樓盤對精品家居、裝飾等存在巨大的市場需求目前，福山區(qū)作為煙臺市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的相對熱點區(qū)域，項目輻射區(qū)域內(nèi)存

7、在大量正在開發(fā)和即將開發(fā)的新樓盤，2006年，福山房地產(chǎn)新開發(fā)面積將突破150萬平米，按400元/㎡的平均裝修標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計未來1-2年內(nèi)，整個項目周邊區(qū)域的裝修市場總額達到6億元，隨著這些樓盤的銷售和交付使用，對滿足這些客戶就近采購需求的精品家居和裝飾裝潢等存在很大的市場空間，這將直接有力促使項目經(jīng)營成功。2、周邊市場行業(yè)競爭相對較弱，彌補了福山片區(qū)的市場空白在對周邊市場的調(diào)查中，我們看到除了芝罘區(qū)內(nèi)的三站批發(fā)市場、振華購物中心、華聯(lián)家電家居廣場、桃園家居超市等精品家居專業(yè)市場外，福山區(qū)域內(nèi)的精品家居市場競爭相對薄弱，尤其是以傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)形態(tài)為主的家居生

8、活街尚未形成，難以滿足周邊消費者就近采購的市場需求。因此，本項目的定位可以有效地填補市場空白，