北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議

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1、平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議北京中原住宅部技術(shù)中心Beijing.05.2011核心問題：如何面對(duì)目前市場(chǎng)環(huán)境？如何面對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)？如何最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快打快銷？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？產(chǎn)品定位面臨的問題報(bào)告思路政策背景產(chǎn)品規(guī)劃建議市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位規(guī)劃條件外部因素內(nèi)部因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間及定位關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目定位客戶定位微觀市場(chǎng)交通條件宏觀市場(chǎng)周邊情況1234市場(chǎng)情況本體分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議方案架構(gòu)政策背景Part1市場(chǎng)情況2011年1月26日新國(guó)八條2011年2月16日京十五條2011年3月29日北京調(diào)控目標(biāo)出臺(tái)2011年4月27一

2、房一價(jià)細(xì)則出臺(tái)2010年10月始存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)黨中央領(lǐng)導(dǎo)溫家寶、李克強(qiáng)等多次表示將調(diào)控進(jìn)行到底嚴(yán)格限購(gòu)，提高二套房首付至60%，停止發(fā)放第三套房貸款提高限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，京籍已有一套住房家庭，限購(gòu)一套；外籍無(wú)法提供連續(xù)五年社保及納稅證明，限購(gòu)目標(biāo)：穩(wěn)中有降多名知名開發(fā)商被點(diǎn)名，執(zhí)行力度嚴(yán)格例如：綠地、中鐵建等11家2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日目前我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)和中小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)分別高達(dá)20.5％和17％的歷史高位。時(shí)間政策核心內(nèi)容市場(chǎng)情況——政策背景未來(lái)政策將從

3、嚴(yán)、從緊，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)主力購(gòu)房客戶以剛需首置首改客戶為主總體概述Part2市場(chǎng)情況平谷區(qū)域介紹平谷住宅整體概況區(qū)域客戶概況市場(chǎng)情況——區(qū)域介紹平谷區(qū)平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)是平谷區(qū)西南的大門，距北京建國(guó)門50千米，到首都機(jī)場(chǎng)35千米，面積44平方千米，總?cè)丝?萬(wàn)人。平谷區(qū)地處北京、天津、河北三個(gè)省市的交界處，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心位置。平谷區(qū)位于北京和天津兩大中心城市之間，北京的東北部，天津的西北部。西距北京市區(qū)70公里，東距天津市區(qū)90公里，是連接兩大城市的紐帶。全區(qū)勞動(dòng)力總數(shù)為18萬(wàn)人，漢族占全區(qū)人口的95.6%，滿、壯、蒙、回、彝、苗、

4、土、瑤等少數(shù)民族占總?cè)丝?.4%，人口密度每平方公里400人。2007年平谷區(qū)轄2個(gè)街道辦事處、14個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)馬坊工業(yè)區(qū)——未來(lái)平谷發(fā)展的依托產(chǎn)業(yè)是北京市十六個(gè)市級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)之一.依托首都政策資源優(yōu)勢(shì)和平谷區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展臨空現(xiàn)代加工制造、生物醫(yī)藥、新型建材及印刷、包裝等都市型產(chǎn)業(yè)。目前區(qū)內(nèi)固定投資總額達(dá)11.6億元，預(yù)計(jì)明年上半年將全部建成投產(chǎn)，屆時(shí)可年創(chuàng)產(chǎn)值18億元，實(shí)現(xiàn)利稅2.2億元，安排就業(yè)人員8000人市場(chǎng)情況——經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景——2010年平谷區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)情況項(xiàng)　目平谷區(qū)北京市工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）192.4億

5、元社會(huì)消費(fèi)品零售額82.4億元稅收總額41.6億元財(cái)政收入40.1億元2353.9億存款余額273.6億元貸款余額104.5億元農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入12036元13262元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23606元29073元（數(shù)據(jù)來(lái)源：平谷區(qū)政府網(wǎng)、北京2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）由上表可以看出，平谷區(qū)的財(cái)政收入較北京市總體水平差距巨大，但農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與北京市平均水平差距不大，說(shuō)明平谷居民有一定支付能力。市場(chǎng)情況——住宅整體概況2010年1月——2011年4月整體供應(yīng)2010年6月、9月、11月為集

6、中供應(yīng)期，其中，9月供應(yīng)量最大，達(dá)到6萬(wàn)平米以上從各城區(qū)供應(yīng)上看，平谷區(qū)一年半內(nèi)供應(yīng)量102014平米左右，占總體供應(yīng)量的1%住宅供應(yīng)量有限，住宅產(chǎn)品較為稀缺各城區(qū)2010-1月-2011-4月（含）住宅供應(yīng)面積（平米）平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供應(yīng)面積（平米）市場(chǎng)情況——住宅整體概況2010年1月——2011年4月整體成交平谷從2010年1月至2011年4月由于供應(yīng)量少，因此成交量不高，僅在2010年10-11月供應(yīng)量較大時(shí)，產(chǎn)生成交高峰從各城區(qū)供應(yīng)上看，僅次于延慶縣和東城區(qū)，一年半成交10萬(wàn)平米左右，占總成交量的

7、0.08%成交量與供應(yīng)成正比，區(qū)域供需平衡各城區(qū)2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面積（平米）市場(chǎng)情況——住宅整體概況2010年1月—2011年4月整體價(jià)格漲幅從2010年9月騰龍?jiān)闯巧鲜?，區(qū)域均價(jià)開始超萬(wàn)，目前市場(chǎng)價(jià)格以達(dá)1.3萬(wàn)/平米以上從各城區(qū)供應(yīng)上看，平谷區(qū)成交均價(jià)處于最低，成交均價(jià)在7000元/平米左右一年半，整體成交均價(jià)較低，2010年9月起，進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代市場(chǎng)情況——區(qū)域客戶概況區(qū)域客戶構(gòu)成，以本地地緣性客戶為主，其中，本地拆遷戶、開發(fā)區(qū)職工和本地公務(wù)員占絕大部分比例，其他為本地大學(xué)教師及本地生意人少量北京區(qū)域投

8、資客，看重平谷價(jià)值洼地，區(qū)域外無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的擠壓外溢人群，看重平谷較低房?jī)r(jià)以及優(yōu)良的自然環(huán)境，前來(lái)購(gòu)房、養(yǎng)老市場(chǎng)情況——結(jié)論供應(yīng)量少，成交量與供應(yīng)量成正比，說(shuō)明該區(qū)域?qū)ψ≌枨罂臻g較大；目前價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1.2萬(wàn)/平米以