《冠城前期策劃》word版

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1、Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。前言在展開”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談?wù)劇胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)邊緣化路線”和“主流市場(chǎng)路線”這個(gè)話題?！爸髁魇袌?chǎng)路線”，從它的產(chǎn)品特征來理解就是在城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的區(qū)域提供市場(chǎng)需求量較大的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，當(dāng)然市場(chǎng)供給量也大?！笆袌?chǎng)邊緣化路線”則是在特定的區(qū)位和環(huán)境條件下開發(fā)的，向特定的客戶群提供個(gè)性化產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，需求量不及“主流市場(chǎng)”但需求力特別強(qiáng)。做好“主流市場(chǎng)”講究的是“質(zhì)

2、”，長(zhǎng)周期的大投入、精雕細(xì)琢，然后希望客戶在“百里挑一”中選中你，競(jìng)爭(zhēng)激烈。做好“邊緣化路線”講究的是“形”，這“形”可能就是一種觀念，一種生活方式的張揚(yáng)表現(xiàn)，在于縱“情”包裝。找準(zhǔn)客戶的心理需求后，啟動(dòng)市場(chǎng)很容易，也能形成有力的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。從利潤(rùn)上看，兩者的單位利潤(rùn)差不多，但“邊緣化路線”總利潤(rùn)遠(yuǎn)不及“主流市場(chǎng)”，因?yàn)椤斑吘壔肪€”的量不能做得太大。“冠城”的區(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。我認(rèn)為以“主流市場(chǎng)”的“主流產(chǎn)品”來全盤考慮可能將面臨極大的市場(chǎng)導(dǎo)入困難，競(jìng)爭(zhēng)壓力和和不容易形成有效客戶群體?！肮诔恰边@樣的開發(fā)量，利潤(rùn)需要“中流砥柱”。“Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作

3、為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。主流市場(chǎng)”的“主流產(chǎn)品”是要做的、要爭(zhēng)的，但一定要策略。任何營(yíng)銷，任何策劃，均是建立在某種產(chǎn)品策略基礎(chǔ)上的，脫離了這個(gè)基礎(chǔ)的策劃再精彩也只是冰雕藝術(shù)品，見不得陽光，經(jīng)不起市場(chǎng)的考驗(yàn)。形成適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略是前期營(yíng)銷策劃的核心工作。前面談到對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)入，壁壘競(jìng)爭(zhēng)有種種好處的“市

4、場(chǎng)邊緣化路線”和有較豐厚利潤(rùn)的“主流市場(chǎng)路線”的有機(jī)融合，形成有所兼顧的產(chǎn)品策略，或許是本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃方面值得探索的方向。一、項(xiàng)目地域優(yōu)劣因素1.存在的不利因素：1)不利的人文背景該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲(chǔ)奇門，望龍門（俗稱下半城）相提并論的貧民區(qū)，口碑很差。2)社區(qū)配套不足3)地形不便出行4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。5）噪音Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大

5、、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2.具備的有利因素：1）交通方便2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)3）景觀優(yōu)勢(shì)4）有投資價(jià)值3．有利因素對(duì)不同市場(chǎng)（低、中低、中高、高端市場(chǎng)）的吸引力分析。如圖：（面積大表示吸引力強(qiáng)，小表示弱）Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近

6、千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二、市場(chǎng)定位探討1、市場(chǎng)供需簡(jiǎn)析1）中端客戶市場(chǎng)龐大，需求旺盛，但供應(yīng)量也大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，不但不能放棄這個(gè)市場(chǎng)，而且應(yīng)該將中端市場(chǎng)作為我們的主要目標(biāo)市場(chǎng)。目前，針對(duì)中端市場(chǎng)的主流產(chǎn)品可分為兩塊：一是有一定知名度的開發(fā)商在大盤，大社區(qū)，前景概念的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等背景下提供的精品樓盤。另一塊是開發(fā)量在15萬方以下的中小型樓盤，以較低的價(jià)格和實(shí)用的戶型來吸引區(qū)域性購房者。就市場(chǎng)份額來講，應(yīng)該是平分秋色。中端市場(chǎng)供需特點(diǎn)：A有較好環(huán)境，配套設(shè)施的大盤多位居市郊。小區(qū)內(nèi)的居住條件是很好，但大環(huán)境還是很多不成熟的因

7、素。購房者在權(quán)衡小環(huán)境與大環(huán)境（區(qū)位）的時(shí)候，往往面臨魚和熊掌不可兼得的境地。B中小樓盤多集中于各區(qū)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域或交通便捷的位置上。他們主要針對(duì)的是區(qū)域性客戶。C樓盤形象同質(zhì)化還是比較嚴(yán)重。特色訴求多集中在環(huán)境綠化，景觀特色方面。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地