北京柏陽景園二期市場定位報(bào)告

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1、中原地產(chǎn)柏陽景園二期項(xiàng)目策劃專案組目錄1項(xiàng)目分析11.1項(xiàng)目地理位置分析11.1.1項(xiàng)目地塊位置情況11.1.2項(xiàng)目地塊交通狀況11.2項(xiàng)目地塊基本技術(shù)指標(biāo)分析31.2.1容積率31.2.2綠化率31.3項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析41.3.1人文環(huán)境41.3.2配套設(shè)施51.3.3周邊同類物業(yè)分析51.4項(xiàng)目功能分析72SWOT矩陣82.1SWOT矩陣82.1.1SWOT矩陣說明82.1.2SWOT矩陣92.2SWOT分析102.2.1優(yōu)勢及劣勢分析102.2.2機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅分析122.3優(yōu)勢與機(jī)會(huì)的充分利用142.3.1優(yōu)勢的充分利用142.3.2機(jī)會(huì)的充分利用152.

2、4劣勢及威脅的彌補(bǔ)方案152.4.1針對(duì)項(xiàng)目劣勢的解決方案152.4.2針對(duì)項(xiàng)目外部威脅的解決方案162.5分析總結(jié)173項(xiàng)目定位183.1項(xiàng)目市場定位183.1.1.項(xiàng)目最終市場定位183.1.2市場定位的支撐點(diǎn)：203.2客戶定位213.2.1深訪客戶描述213.2.2深訪客戶需求特征223.2.3目標(biāo)客戶定位結(jié)論223.2.4目標(biāo)客戶結(jié)論支撐23中原地產(chǎn)柏陽景園二期項(xiàng)目策劃專案組4產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議274.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議274.1.1規(guī)劃思路274.1.2各空間功能設(shè)置建議304.1.3交通規(guī)劃及設(shè)施建議324.1.4停車規(guī)劃及設(shè)施建議364.2建筑外觀設(shè)計(jì)

3、建議374.2.1建筑外觀設(shè)計(jì)原則374.2.2疊院384.2.3Townhouse394.2.4空中別墅404.3園林景觀建議414.3.1景觀的價(jià)值414.3.2園林景觀的主題風(fēng)格建議414.3.3綠化設(shè)計(jì)建議434.3.4環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)建議454.3.5特色景觀設(shè)計(jì)建議464.3.6發(fā)揮景觀的促銷作用484.4住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)建議484.4.1平面設(shè)計(jì)建議484.4.2樓宇設(shè)備設(shè)施建議554.4.3內(nèi)部裝修風(fēng)格建議574.5公共配套區(qū)域規(guī)劃建議634.5.1餐飲634.5.2商務(wù)644.5.3休閑娛樂644.5.4公共區(qū)域674.5.5公共設(shè)施規(guī)劃特征684.6

4、智能化配置建議694.6.1項(xiàng)目智能化設(shè)計(jì)建議694.6.2智能系統(tǒng)硬件配備建議704.6.3智能化管理建議734.6.4生態(tài)、節(jié)能設(shè)計(jì)及噪聲控制建議744.7物業(yè)管理要點(diǎn)784.8物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議784.8.1服務(wù)內(nèi)容分類建議784.8.2物業(yè)費(fèi)用建議804.9部分物業(yè)管理公司簡介及推薦804.9.1第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司804.9.2戴德梁行814.9.3北京中原華夏物業(yè)管理有限公司824.9.4萬通物業(yè)82中原地產(chǎn)柏陽景園二期項(xiàng)目策劃專案組4.9.5國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司835價(jià)格建議855.1定價(jià)原則855.1.1市場定位決定物

5、業(yè)價(jià)格855.1.2價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境855.1.3定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)855.1.4定價(jià)要保持一定的競爭性865.2定價(jià)方法865.2.1成本加成定價(jià)法865.2.2市場比較定價(jià)法865.2.3顧客感受定價(jià)法865.3價(jià)格水平控制尺度875.3.1聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格定位及水平控制尺度875.3.2疊院產(chǎn)品價(jià)格定位及水平控制尺度875.3.3空中別墅價(jià)格定位及水平控制尺度885.3.4本項(xiàng)目水平控制分析885.4定價(jià)策略895.4.1定價(jià)策略分類895.4.2本項(xiàng)目定價(jià)策略905.5降低價(jià)格敏感度的策略916項(xiàng)目開發(fā)策略936.1開發(fā)周期936.1.1開發(fā)周期劃

6、分936.1.2開發(fā)周期的界定支撐946.2銷售計(jì)劃946.2.1項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃94項(xiàng)目各類產(chǎn)品銷售計(jì)劃966.2.296中原地產(chǎn)柏陽景園二期項(xiàng)目策劃專案組1項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目地理位置分析1.1.1項(xiàng)目地塊位置情況本項(xiàng)目位于朝陽區(qū)和通州區(qū)的交匯處，京沈高速路和勁松路延長線之間，京沈高速與東五環(huán)交匯處五方橋的東北角。北臨白鹿司北街；南臨白鹿司西南環(huán)路，與京沈高速的直線距離約為200米；西側(cè)為柏陽景園一期建筑，通過白鹿司中街進(jìn)行分割；東側(cè)為雙橋東路。優(yōu)越的地址位置為本項(xiàng)目擁有的自身賣點(diǎn),東部地產(chǎn)市場的需求旺盛也為項(xiàng)目將來面市取得優(yōu)異成績打下基礎(chǔ)。1.1.2項(xiàng)目地塊

7、交通狀況本項(xiàng)目位于北京市東南方向。項(xiàng)目南側(cè)的京沈快速路是東四環(huán)與通縣直通的一條高速公路，項(xiàng)目正處于豆各莊出口處。北側(cè)的勁松東延路通向東三環(huán)核心區(qū)域。項(xiàng)目東側(cè)的雙橋東路向北直接與京通高速第98頁中原地產(chǎn)柏陽景園二期項(xiàng)目策劃專案組相通，一直通向機(jī)場高速路；規(guī)劃建設(shè)中的鐵路交通10#、7#兩條線路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊。項(xiàng)目西側(cè)的東五環(huán)路向北與京通快速路、朝陽北路相接。本案北京市區(qū)軌道交通規(guī)劃方案（東部區(qū)域局部）注：上圖為未來所顯示的地鐵7號(hào)線為兩廣路沿線西起西客站，7號(hào)現(xiàn)為2008年后修建。10號(hào)線西起海淀的藍(lán)靛廠，途經(jīng)太陽宮等站，勁松站向東之本項(xiàng)目南側(cè)，10號(hào)線2008年

8、前會(huì)完工至勁松站，勁松站