合同,先租后買

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1、為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃合同,先租后買　　論租賃合同中承租人的優(yōu)先購買權(quán)　　摘要隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口流動(dòng)加劇，擴(kuò)大了對房屋的需求。囿于經(jīng)濟(jì)能力，越來越多的人選擇租賃房屋，租賃房屋所涉及的優(yōu)先購買權(quán)受人關(guān)注，本文對此問題進(jìn)行簡析。關(guān)鍵詞房屋租賃承租人優(yōu)先購買權(quán)　　作者簡介：姚震乾，廣東外語外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)；陳潔，廣州市南沙區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局科員。　　中圖分類號：文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-05921-025-02　　一、租賃物優(yōu)先

2、購買權(quán)簡要分析　　優(yōu)先購買權(quán)內(nèi)涵及部分承租人概念　　承租人優(yōu)先購買權(quán)指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，同等條件優(yōu)先于其他買者的購買權(quán)，意在于使得租賃物能最大發(fā)揮功用，保障租賃合同穩(wěn)定，使交易成本降低，保護(hù)承租人的權(quán)益。承租人優(yōu)先購買權(quán)是一項(xiàng)古老的民事法律規(guī)則豍。目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個(gè)行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃　　這樣的情況也出現(xiàn)在合租的

3、場合，稱為部分承租人之優(yōu)先購買權(quán)，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房價(jià)上漲，多個(gè)承租人共同租賃他人房屋成為一種普遍的現(xiàn)象，雖為地方性法規(guī)所禁止，但因其存在客觀需求而受到關(guān)注豎?！　〕凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的特征　　優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，由法律直接規(guī)定。這意味著當(dāng)事人不需要在合同中對此進(jìn)行約定，也說明該權(quán)利不能被當(dāng)事人的約定排除；同時(shí)它也是專屬于承租人的，不能通過繼承或者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移至他人，具有人身依附性；同時(shí)它還是一種附條件的形成權(quán)，不因?qū)Ψ椒磳Χ懦惺梗膊恍枰獙Ψ脚浜霞纯蓪?shí)現(xiàn)權(quán)利?！　〕凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的法律歸屬　　這是一種受限

4、制的權(quán)力，是一種專屬權(quán)，也是一種期待權(quán)。與承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律以及理論界存在的多種觀點(diǎn)，其中包括以下幾點(diǎn)：附條件形成權(quán)說、期待權(quán)說、債權(quán)說和物權(quán)說豏。依據(jù)“債權(quán)說”學(xué)派，承租人的優(yōu)先權(quán)是形成權(quán)，和債權(quán)請求權(quán)存在沖突。因債權(quán)請求權(quán)的行使，必須得到義務(wù)人的對待給付，否則無法實(shí)現(xiàn)。而權(quán)利人的單方意識就可實(shí)現(xiàn)的形成權(quán)，不需要義務(wù)人的配合，這是沖突所在?！　》课葑赓U合同優(yōu)先購買權(quán)的法律實(shí)務(wù)　　房屋租賃合同中的優(yōu)先購買權(quán)，又稱“先買權(quán)”，是指房屋租賃關(guān)系中，承目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水

5、平，并確保其在這個(gè)行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃　　租人按照法律規(guī)定享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)　　先于他人而購買的權(quán)利。這是租賃合同管理實(shí)務(wù)中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，在我國　　市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異的今天，租賃關(guān)系大量存在，而因租賃產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)　　糾紛也是屢見不鮮，我們公司存在大量的房屋租賃業(yè)務(wù)，深入學(xué)習(xí)和研究優(yōu)先購　　買權(quán)的相關(guān)內(nèi)容具有重要意義?！　∫?、目前關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的主要法律規(guī)定及解析　　1、1999年頒布的《合同法》

6、以立法的形式確立了租賃合同優(yōu)先購買權(quán)，《合　　同法》第230條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)　　通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！痹摋l規(guī)定為首次從立法　　層面確認(rèn)了租賃合同優(yōu)先購買權(quán)問題，突出了優(yōu)先購買權(quán)的重要性，權(quán)利行使的　　條件是租賃期間房屋出租人出賣租賃房屋，出租人應(yīng)該履行的義務(wù)是在房屋出賣　　之前的合理期間通知承租人。該條規(guī)定出租人提前通知義務(wù)的時(shí)間為合理期限，目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個(gè)行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司

7、新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃　　但未明確具體的時(shí)間，也未規(guī)定該權(quán)利行使所產(chǎn)生的后果，在實(shí)踐中因可操作性　　差產(chǎn)生了很多爭議?！　?、XX年，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具　　體應(yīng)用法律若干問題的解釋》更加　　明確并細(xì)化了租賃合同優(yōu)先購買權(quán)的行使?！斗课葑赓U合同司法解釋》的第二十　　一條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害　　承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。　　但請求確認(rèn)出租人與第三人

8、簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?；　　第二十二條、二十三條分別對出租人與抵押權(quán)協(xié)議作價(jià)、委托拍賣情形下的優(yōu)先　　購買權(quán)作了