簡析業(yè)主與開發(fā)商矛盾成因及對策.doc

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1、簡析業(yè)主與開發(fā)商矛盾成因及對策簡析業(yè)主與開發(fā)商矛盾成因及對策作者：佚名時間：2008-9-23瀏覽量：　　一、業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾　　、出現(xiàn)住宅質(zhì)量問題遲遲得不到解決　　997年,全國有關(guān)房地產(chǎn)投訴6400件;2000年是22000件;2001年上半年已達12000件了,而其中住宅質(zhì)量問題又占多數(shù)。經(jīng)調(diào)查,一些小區(qū)存在的住宅質(zhì)量通病主要是:①屋面滲漏;②墻體開裂;③墻面滲漏;④塑鋼窗滲漏;⑤塑鋼門窗問題;⑥室內(nèi)頂面裂縫;⑦底層地面潮濕;⑧底層花園地面下沉;⑨煙、風(fēng)道失效;⑩室內(nèi)外排水問題等。從調(diào)查結(jié)果看,雖經(jīng)業(yè)主交涉存在的質(zhì)量問題,開發(fā)商和物業(yè)

2、管理公司也承諾解決,但就是拖延不辦。直到矛盾激化,開發(fā)商才被迫采取措施,被動解決問題?！　?、開發(fā)商承諾或小區(qū)規(guī)劃的配套設(shè)施未能落實　　小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未能按樓書或其它資料的項目、標(biāo)準(zhǔn)、檔次設(shè)置,并且長期得不到解決。如某小區(qū)開發(fā)商承諾配套設(shè)施有老年活動中心、社區(qū)娛樂活動中心、小型社區(qū)管理中心、商務(wù)中心等設(shè)施,實行Ic車輛出入管理小區(qū)和局域網(wǎng)配套。但業(yè)主入住兩年來,小區(qū)設(shè)施僅僅有一塊網(wǎng)球場、便利店、快餐店等,開通的小區(qū)局域網(wǎng)不配套,速度慢?！　?、前期物業(yè)管理不到位　　問題主要有兩種,一是服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),但在前期物業(yè)管理

3、階段,出了問題不敢去認真解決,怕得罪開發(fā)商。出發(fā)點的偏差必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降,引起業(yè)主的反感。二是收費價格。業(yè)主抱怨收費透明度差,收費價格同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量不匹配,似乎物業(yè)管理等于“保潔加保安”,不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量,而且降低了物業(yè)的品質(zhì)?！　?、不滿開發(fā)商或物業(yè)公司控制的業(yè)主委員會　　目前,大多數(shù)開發(fā)商都希望由自己辦理或自己選聘的物業(yè)公司來管理物業(yè),因而在成立業(yè)委會時,力圖將同自己關(guān)系較好的業(yè)主推舉進業(yè)主委員會,進而達到控制業(yè)主委員會的目的。這類業(yè)主委員會無法代表全體業(yè)主利益對物業(yè)管理進行嚴格的監(jiān)督,從而引起廣大業(yè)主的不滿?！　《?、出現(xiàn)

4、矛盾的原因　　、開發(fā)商的售后服務(wù)意識差　　開發(fā)商不可能保證開發(fā)的房子不出一點問題,關(guān)鍵是出了問題,應(yīng)及時地按照有關(guān)規(guī)定和合同條款去解決,“該修則修、該賠則賠、該退則退”。但一些開發(fā)商只強調(diào)造房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的,不主動去分析檢查問題出在何處,如何妥善解決。開發(fā)商的售后服務(wù)意識差導(dǎo)致解決問題不及時、不徹底,引起業(yè)主不滿意、反感,甚至矛盾激化。　　2、缺少小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的有效驗收機制　　對于開發(fā)商所承諾的小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施,缺少驗收環(huán)節(jié),沒有一個職能部門或機構(gòu)對開發(fā)商是否按照承諾的時間、標(biāo)準(zhǔn)、面積完成小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的建設(shè)進行嚴格驗收,使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)

5、施建設(shè)成為政府管理的空白點,也變成了損害業(yè)主利益的陷阱,引發(fā)業(yè)主與開發(fā)　　簡析業(yè)主與開發(fā)商矛盾成因及對策作者：佚名時間：2008-9-23瀏覽量：商矛盾的導(dǎo)火線。　　3、未能建立有效的物業(yè)維修管理機制　　據(jù)調(diào)查,出現(xiàn)矛盾較多的樓盤大多不能及時地對業(yè)主反映的質(zhì)量問題進行分析、鑒定,提出處理方案,開發(fā)商也不能及時對業(yè)主提出的意見進行反饋,導(dǎo)致業(yè)主抱怨開發(fā)商不管具體的維修工作,而現(xiàn)場維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系,無法履行賠償、退房等一些義務(wù),當(dāng)長久解決不了問題時,就會激化矛盾?！　?、信息傳遞渠道不暢,三方缺少有效的溝通　　業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之

6、間的信息傳遞渠道不暢,三方缺少有效的溝通是導(dǎo)致矛盾激化的催化劑。有些問題一開始并不很復(fù)雜,絕大部分業(yè)主也只是為了解決問題,如果三方之間溝通不充分,簡單問題會復(fù)雜化,問題始終得不到解決,業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)公司的埋怨也會增多,往往會導(dǎo)致業(yè)主的集體過激行為的發(fā)生。　　5、業(yè)主委員會的成立不規(guī)范　　在業(yè)主委員會的成立過程中,開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物業(yè)公司往往會采取下列不規(guī)范行為來施加影響:①控制委員會人數(shù)。按規(guī)定業(yè)主委員會由5-15人組成,但開發(fā)商或物業(yè)公司從今后便于控制的角度出發(fā),往往不愿意人數(shù)多,盡可能地減少人數(shù);②虛報未售或?qū)匍_發(fā)商所有的房產(chǎn),增加業(yè)

7、主委員會中開發(fā)商代表的人數(shù),以達到控制的目的;③推選和開發(fā)商或物業(yè)公司有關(guān)系的業(yè)主為候選人,這些人即使不是他們的代言人,礙于情面起碼能做到不公開反對他們;④控制房管部門的具體經(jīng)辦人員,簡化第一次業(yè)主代表大會會議議程,淡化候選人的產(chǎn)生過程,有時甚至不顧業(yè)主代表的反對,強行投票,引發(fā)混亂。　　6、部分業(yè)主法制觀念不強　　少數(shù)業(yè)主對確保住宅質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)不了解,不具備相關(guān)的專業(yè)知識,總認為通過正常的渠道反映費時、費神,認為政府有關(guān)部門總是偏向開發(fā)商,在“小鬧小得益,大鬧大實惠”的意識指導(dǎo)下,對開發(fā)商的誠信產(chǎn)生懷疑。部分業(yè)主采取掛條幅、散發(fā)傳

8、單和圍攻開發(fā)商等過激行為,破壞了小區(qū)環(huán)境的安寧。偏激的語言、文字等一些行為,嚴重的甚至侵犯了開發(fā)商的名譽權(quán),從某個角度也反映了部分業(yè)主法