物業(yè)管理的作用與類型

物業(yè)管理的作用與類型

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1、物業(yè)管理的作用與類型??一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理???建國以后,國家對城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制,至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展,但由于機(jī)制的不同,兩者又有著原則上的區(qū)別。???(一)管理實(shí)體???城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式,實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-房管所(站)。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務(wù)行為,實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)

2、服務(wù)公司。???(二)管理機(jī)制???傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng),是一種非經(jīng)營性的管理行為,建立在以租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足,或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù),采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針,依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。???(三)市場機(jī)制???傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理,往往一個完整的物業(yè)區(qū)域,其內(nèi)部各個物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割,影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會化的管理,打破部門、系統(tǒng)的分割

3、,適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局,按市場機(jī)制運(yùn)作。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同,開展業(yè)務(wù)。???(四)服務(wù)范圍???傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi),由于是受低租金的限制,服務(wù)范圍狹、功能單一,房管部門又是行政性事業(yè)單位,缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù),市場機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù),以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。???(五)主導(dǎo)地位???傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一,基本上是一種單向行為,一切由管理單位說了算,住戶是被動的,處于被管理的地位。物業(yè)管理是

4、一種契約行為,供需雙方通過共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系,有明確的權(quán)利義務(wù),而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。???綜上所述,物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理,轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,又建立了新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系,實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。在這種機(jī)制和模式下,轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦,公共的事務(wù)共

5、同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè),維護(hù)共同的利益。???二、物業(yè)管理的作用???從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題。這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析:???(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程???中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化,并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當(dāng)前,公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問題,包括費(fèi)

6、用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時(shí)首先考慮的前提。所以,良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心,因而具有深化、促進(jìn)和完善房屋商品化,住房制度改革的功能,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。???(二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益???房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個環(huán)節(jié)組成,房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié),對前級活動具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益,繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前,商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個

7、熱點(diǎn)和難點(diǎn)。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣,提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。現(xiàn)在,發(fā)展商終于明白,優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象,招攬用戶,推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境,能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位,其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。???(三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)???城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理來說,其目標(biāo)首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境,其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會進(jìn)步不斷地

8、拓展和提升?,F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng),而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神,具有濃厚

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