綠城玉蘭廣場分析探討

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1、蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀綠城—玉蘭廣場市場環(huán)境分析及售前營銷方略探討陳光喜13186664020Ctjxrf@163.com2011年5月8日前言：此報(bào)告主要是針對綠城集團(tuán)在常州的項(xiàng)目“綠城.玉蘭廣場”做的基礎(chǔ)的的調(diào)研報(bào)告和售前營銷方略的簡單粗略的設(shè)想，并不系統(tǒng)完備。由于對項(xiàng)目的具體情況欠缺渠道了解，所以闡述比較膚淺，懇請見諒。第一部分、2011常州宏觀市場環(huán)境常州，史有“龍城”之稱，是一座僅文字記載就有2500多年歷史的文化古城，又是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市，也是中國優(yōu)秀旅游城市。全市總面積4375平方公里，總?cè)丝?50

2、萬（第六次人口普查數(shù)據(jù)），常州有著十分優(yōu)越的區(qū)位交通。城市與上海、南京兩大都市等距相望，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈。市區(qū)北臨長江，南瀕太湖，水陸空交通便利。京滬鐵路、新京杭大運(yùn)河、312國道和滬寧、寧杭、常寧、沿江高速、常澄、錫宜等高速公路網(wǎng)四通八達(dá)。正在修建滬寧第二通道、將建太湖大橋和常錫地鐵，實(shí)現(xiàn)和上海、南京等城市45分鐘生活圈。近年來，常州先后被評為“中國城市綜合實(shí)力百強(qiáng)”第26位和“中國城市投資環(huán)境50優(yōu)”之一；城市競爭力不斷提升，《2009年中國城市政府管理競爭力報(bào)告》中，常州名列政府創(chuàng)新能力第1位。常州市前后被

3、國家有關(guān)部門命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家模范環(huán)保城市和中國優(yōu)秀旅游城市。常州是長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一座重鎮(zhèn)，同時(shí)也被人們稱作中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)源地，也是曾經(jīng)的蘇南模式的范本，其在江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展過程中有著舉足輕重的作用，其在2009年、2010年連續(xù)兩年進(jìn)入“全國地級市相對富裕城市”的前十名。2010年中國城市GDP排名，常州位列34，列江蘇省第五。由此可見，常州的城市發(fā)展是具有十分良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，但是長期以來常州的房價(jià)在整個(gè)長三角乃至全國城市中都屬于房價(jià)洼地，讓人有點(diǎn)“匪夷所思”。常州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年常州市商品住宅

4、銷售均價(jià)僅為4715元/平方米。在整個(gè)長三角16城市中屬于墊底，不僅低于一線城市上海，省會城市南京杭州，而且低于江蘇和浙江的其他所有12城市，包括經(jīng)濟(jì)偏弱的揚(yáng)州泰州南通湖州等。就目前而言，常州住宅新房均價(jià)接近8000（下圖搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）.2011年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的變局之年，繼1月26日號稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國八條”由國務(wù)院發(fā)布之后，各地開始陸續(xù)出臺相繼出臺相應(yīng)的調(diào)整政策。2011年3月1日，常州發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“常七條”，常州的銷售市場由此也引發(fā)了一系列的變動。在過去的金三銀四時(shí)間內(nèi)，盤點(diǎn)各項(xiàng)目成績，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)

5、計(jì)出4月成交的數(shù)據(jù)情況：4月份常州全市商品住宅共成交2520套，3月份全市商品住宅共成交3416套，環(huán)比下跌26.2%；而五大區(qū)成交情況分別是：新北區(qū)1088套、鐘樓區(qū)528套、天寧區(qū)486套、武進(jìn)區(qū)361套、戚墅堰57套。從以上數(shù)據(jù)上可看出，各區(qū)成交量都疲軟下跌，盡管新北銷量破千，可還是難以與2010年同期相比。而目前國內(nèi)各地房地產(chǎn)成交量都有所回升，市場處于最后的膠著狀態(tài)。而常州樓市不比一線城市來的活躍，目前只看到成交量的下滑，但是各盤房價(jià)依舊沒有松動甚至穩(wěn)中有升。雖然在商貸收緊、加息、公積金貸款利率上調(diào)一系列組合拳形成的利空因素影響

6、下，當(dāng)相比滬寧蘇錫而言，常州并未實(shí)行嚴(yán)厲的限購指標(biāo)，這或許對本就擁有良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且房價(jià)處于洼地的常州而言會吸引到更多的購買者，包括外地來常置業(yè)者。常州一直以來的的舊城改造計(jì)劃相信會使后期的土地供應(yīng)以及住房供給充足。預(yù)計(jì)在2011下半年，政府沒有更為嚴(yán)厲的政策出臺的話，住宅市場被壓抑了的剛性需求極有可能會有釋放的要求。第二部分項(xiàng)目情況匯總——綠城玉蘭花園1.開發(fā)商背景：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，1995年成立，國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專注于開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)，2006年7月，“綠城中國控股有限公司”（代碼3900）在香港上市，綠城為其全資子公司

7、。歷經(jīng)17年的發(fā)展，截至目前，綠城擁有100多家成員企業(yè)，3400多名員工，開發(fā)足跡遍及國內(nèi)50多個(gè)城市，113個(gè)項(xiàng)目，土地儲備占地面積2477萬平方米，規(guī)劃總建筑面積4279萬平方米。連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10。綠城始終信奉“講正義，走正道，得正果”的企業(yè)宗旨，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價(jià)值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財(cái)富”為企業(yè)使命。2010年7月28日，綠城集團(tuán)與科泰公司以5050元摘得武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)(大通河

8、-人民路)地塊A#、B#、C#、D#、E#地塊，地塊總價(jià)為2086921590元，樓面地價(jià)約為1870元/㎡。地塊位于武宜路西側(cè)，而武宜路是聯(lián)通宜興、武進(jìn)、常州市區(qū)的主干道，為民眾所推崇的龍城龍脈。而武進(jìn)地