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1、中建·建湘小區(qū)后評估報告中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽分公司2010-9-30前言中建?建湘小區(qū)項目于年月獲得開發(fā)用地，于2008年4月正式動工，至2010年2月入伙。本報告通過對中建?建湘小區(qū)項目可研階段與實際發(fā)生階段的各線條管理進行動態(tài)比較，分析差異產(chǎn)生的原因，進行經(jīng)驗和教訓的總結，希望本報告能為今后開發(fā)類似項目提供一定的借鑒。本報告由中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽分公司牽頭，總部各部門配合完成。本報告評估截止時間為2010年9月30日。44目錄前言11、項目概況11.1項目發(fā)展概況11.2項目主要技術指標21.3項目開發(fā)周期21.4發(fā)展成本31.5銷售情況41.6財務情況52、項目拓展評估
2、62.1項目發(fā)展期內區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧62.2項目前期工作評估102.3前期拓展工作總結133、規(guī)劃設計管理評估143.1規(guī)劃設計管理概述143.2概念設計與完成效果對比情況143.3設計管理153.4設計產(chǎn)品不足之處163.5設計產(chǎn)品成功之處173.6設計工作總結194、工程管理評估194.1工程管理概述19444.2工程管理評估204.3工程管理分析與總結255、營銷管理評估285.1營銷管理概述285.2營銷管理評估295.3營銷管理工作總結386、合約成本管理評估406.1合約管理概述406.2項目成本分析436.3合約成本工作總結457、財務管理評估477.1項目計劃
3、財務與實際對比情況477.2項目現(xiàn)金流量和資金來源評估487.3項目成本利潤率評估487.4財務情況綜合分析497.5財務情況綜合評估498、項目綜合評估528.1評估結論528.2值得借鑒與推廣的經(jīng)驗538.3有待改進的方面55441、項目概況表1-1項目概況統(tǒng)計表項目名稱中建?建湘小區(qū)商住樓建設單位中建信和地產(chǎn)有限公司質監(jiān)單位岳陽市質監(jiān)站監(jiān)理單位岳陽司堅市政監(jiān)理有限公司勘察單位湖南省建筑科學研究院設計單位北京世紀千府國際工程設計有限公司施工單位中國建筑第五工程局直屬公司項目起止時間2008年6月30日至今1.1項目發(fā)展概況建湘小區(qū)項目是公司以政府代建的形式開發(fā)的過渡租賃房、經(jīng)濟適
4、用房和還建房。項目分兩級管理，公司結合市場實際情況負責項目定位、規(guī)劃設計工作，岳陽分公司負責報批報建、資金籌措、施工建設、銷售回款、售后服務工作。公司相關部門于2007年10月8日完成項目可行性研究報告評審，2007年12月20日完成初步設計，進入報批報建階段。項目于2008年11月2日開工，2010年5月5日開盤，2010年2月3日竣工備案，2010年5月交付使用。截止2010年8月25日，項目共實現(xiàn)銷售收入萬元（不包含未售的物業(yè)），稅后利潤萬元。1.2項目主要技術指標項目前后主要技術指標對比如表1-1所示。表1-1項目主要技術指標對比表44指標規(guī)劃指標實際指標總用地面積13728
5、㎡13728㎡容積率3.483.48建筑密度27.5%27.5%綠化率31.7%31.7%總建筑面積（㎡）41436.2㎡41436.2㎡項目具體技術經(jīng)濟指標如表1-2所示。表1-2項目具體技術經(jīng)濟指標分類指標數(shù)據(jù)總建筑面積41436.2㎡地上建筑面積40942.3㎡住宅建筑面積40942.3㎡戶數(shù)502戶商業(yè)建筑面積0㎡地下建筑面積493.85㎡停車位114個配套建筑面積451.85㎡1.3項目開發(fā)周期該項目屬于原七公司劃撥土地，沒有競拍、銷售等事項。1.3.1項目施工期項目施工期從2008年4月至2010年2月，共計22個月。1.3.2項目交房時間項目于2010年2月交付使用。1
6、.3.3項目銷售期項目于年月開盤，預計到年月售完，共計個月。441.3.4項目交房時間項目于2010年2月3日交付使用。1.4發(fā)展成本項目實施階段與可研階段相比，總成本由預計的萬元減少為萬元，減少了萬元，減幅為%，主要是由于節(jié)省了建安、前期成本。項目發(fā)展成本組成如表1-4所示。表1-4項目發(fā)展成本構成表序號內容金額(萬元)比例1土地費用3013.69%2前期費用941.15%3報建費用3884.75%4建安費用646379.16%5銷售費用0.00%6項目管理費3844.70%7財務費用5346.54%8不可預見費0.00% 合計8164100.00%1.5銷售情況本項目是我公司代局
7、資產(chǎn)管理公司在岳陽新路口開發(fā)的高層電梯經(jīng)濟適用房小區(qū)，區(qū)內集拆遷還建房、經(jīng)濟適用房和企業(yè)過渡租賃房三位一體，是我公司及岳陽市該類房屋建設的首例，有效地彌補了我公司對此類物業(yè)銷售知識的不足。44自2010年5月5日經(jīng)濟適用房開始選房簽約以來，截至2010年8月20日，銷售（處置）情況如下表：欄目還建房經(jīng)濟適用房企業(yè)過渡租賃房總房源（套）132268102已處置房源（套）12115153已售總合同額/2587萬/目前已回款額/2529萬/未處置房源（套）111
