湖南省中建岳陽(yáng)建湘小區(qū)后評(píng)估(44頁(yè))

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1、中建·建湘小區(qū)后評(píng)估報(bào)告中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽(yáng)分公司2010-9-30前言中建?建湘小區(qū)項(xiàng)目于年月獲得開(kāi)發(fā)用地，于2008年4月正式動(dòng)工，至2010年2月入伙。本報(bào)告通過(guò)對(duì)中建?建湘小區(qū)項(xiàng)目可研階段與實(shí)際發(fā)生階段的各線條管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較，分析差異產(chǎn)生的原因，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，希望本報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。本報(bào)告由中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽(yáng)分公司牽頭，總部各部門配合完成。本報(bào)告評(píng)估截止時(shí)間為2010年9月30日。44目錄前言11、項(xiàng)目概況11.1項(xiàng)目發(fā)展概況11.2項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)21.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期21.4發(fā)展成本31.5銷售情況41.6財(cái)務(wù)情況52、項(xiàng)目拓展評(píng)估62.1

2、項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧62.2項(xiàng)目前期工作評(píng)估102.3前期拓展工作總結(jié)133、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估143.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理概述143.2概念設(shè)計(jì)與完成效果對(duì)比情況143.3設(shè)計(jì)管理153.4設(shè)計(jì)產(chǎn)品不足之處163.5設(shè)計(jì)產(chǎn)品成功之處173.6設(shè)計(jì)工作總結(jié)194、工程管理評(píng)估194.1工程管理概述19444.2工程管理評(píng)估204.3工程管理分析與總結(jié)255、營(yíng)銷管理評(píng)估285.1營(yíng)銷管理概述285.2營(yíng)銷管理評(píng)估295.3營(yíng)銷管理工作總結(jié)386、合約成本管理評(píng)估406.1合約管理概述406.2項(xiàng)目成本分析436.3合約成本工作總結(jié)457、財(cái)務(wù)管理評(píng)估477.1項(xiàng)目計(jì)劃財(cái)務(wù)與實(shí)際對(duì)比情

3、況477.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量和資金來(lái)源評(píng)估487.3項(xiàng)目成本利潤(rùn)率評(píng)估487.4財(cái)務(wù)情況綜合分析497.5財(cái)務(wù)情況綜合評(píng)估498、項(xiàng)目綜合評(píng)估528.1評(píng)估結(jié)論528.2值得借鑒與推廣的經(jīng)驗(yàn)538.3有待改進(jìn)的方面55441、項(xiàng)目概況表1-1項(xiàng)目概況統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱中建?建湘小區(qū)商住樓建設(shè)單位中建信和地產(chǎn)有限公司質(zhì)監(jiān)單位岳陽(yáng)市質(zhì)監(jiān)站監(jiān)理單位岳陽(yáng)司堅(jiān)市政監(jiān)理有限公司勘察單位湖南省建筑科學(xué)研究院設(shè)計(jì)單位北京世紀(jì)千府國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司施工單位中國(guó)建筑第五工程局直屬公司項(xiàng)目起止時(shí)間2008年6月30日至今1.1項(xiàng)目發(fā)展概況建湘小區(qū)項(xiàng)目是公司以政府代建的形式開(kāi)發(fā)的過(guò)渡租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和還建房。項(xiàng)目分兩級(jí)

4、管理，公司結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，岳陽(yáng)分公司負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建、資金籌措、施工建設(shè)、銷售回款、售后服務(wù)工作。公司相關(guān)部門于2007年10月8日完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審，2007年12月20日完成初步設(shè)計(jì)，進(jìn)入報(bào)批報(bào)建階段。項(xiàng)目于2008年11月2日開(kāi)工，2010年5月5日開(kāi)盤，2010年2月3日竣工備案，2010年5月交付使用。截止2010年8月25日，項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售收入萬(wàn)元（不包含未售的物業(yè)），稅后利潤(rùn)萬(wàn)元。1.2項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目前后主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比如表1-1所示。44表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比表指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)總用地面積13728㎡13728㎡容積率3.483.

5、48建筑密度27.5%27.5%綠化率31.7%31.7%總建筑面積（㎡）41436.2㎡41436.2㎡項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-2所示。表1-2項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分類指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積41436.2㎡地上建筑面積40942.3㎡住宅建筑面積40942.3㎡戶數(shù)502戶商業(yè)建筑面積0㎡地下建筑面積493.85㎡停車位114個(gè)配套建筑面積451.85㎡1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期該項(xiàng)目屬于原七公司劃撥土地，沒(méi)有競(jìng)拍、銷售等事項(xiàng)。1.3.1項(xiàng)目施工期項(xiàng)目施工期從2008年4月至2010年2月，共計(jì)22個(gè)月。1.3.2項(xiàng)目交房時(shí)間項(xiàng)目于2010年2月交付使用。1.3.3項(xiàng)目銷售期44項(xiàng)目于年月開(kāi)盤，預(yù)

6、計(jì)到年月售完，共計(jì)個(gè)月。1.3.4項(xiàng)目交房時(shí)間項(xiàng)目于2010年2月3日交付使用。1.4發(fā)展成本項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，總成本由預(yù)計(jì)的萬(wàn)元減少為萬(wàn)元，減少了萬(wàn)元，減幅為%，主要是由于節(jié)省了建安、前期成本。項(xiàng)目發(fā)展成本組成如表1-4所示。表1-4項(xiàng)目發(fā)展成本構(gòu)成表序號(hào)內(nèi)容金額(萬(wàn)元)比例1土地費(fèi)用3013.69%2前期費(fèi)用941.15%3報(bào)建費(fèi)用3884.75%4建安費(fèi)用646379.16%5銷售費(fèi)用0.00%6項(xiàng)目管理費(fèi)3844.70%7財(cái)務(wù)費(fèi)用5346.54%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.00%　合計(jì)8164100.00%1.5銷售情況44本項(xiàng)目是我公司代局資產(chǎn)管理公司在岳陽(yáng)新路口開(kāi)發(fā)的高層電梯經(jīng)濟(jì)適

7、用房小區(qū)，區(qū)內(nèi)集拆遷還建房、經(jīng)濟(jì)適用房和企業(yè)過(guò)渡租賃房三位一體，是我公司及岳陽(yáng)市該類房屋建設(shè)的首例，有效地彌補(bǔ)了我公司對(duì)此類物業(yè)銷售知識(shí)的不足。自2010年5月5日經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始選房簽約以來(lái)，截至2010年8月20日，銷售（處置）情況如下表：欄目還建房經(jīng)濟(jì)適用房企業(yè)過(guò)渡租賃房總房源（套）132268102已處置房源（套）12115153已售總合同額/2587萬(wàn)/目前已回款額/2529萬(wàn)/未處置房源（套）111