金昌大廈項目全程策劃報告(1)

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1、金昌大廈全程策劃報告金昌大廈項目全程策劃報告前言對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個合理、經(jīng)濟的戰(zhàn)略框架遠比掌握一種技能來得更為重要。所謂合理，指的是企業(yè)戰(zhàn)略框架合乎企業(yè)的實際情況；所謂經(jīng)濟，是指企業(yè)戰(zhàn)略框架的搭建能夠使有限的企業(yè)資源得到最大程度的發(fā)揮。本次報告將站在市場發(fā)展的高度，立足于企業(yè)現(xiàn)有優(yōu)勢資源，通過深度市場調(diào)研挖掘出市場的真實需求和空白點；通過概念、資源的整合，打造出實用、創(chuàng)新、適度超前的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；通過戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的設計，達到企業(yè)和項目形象品牌的樹立以及產(chǎn)品營銷的強力執(zhí)行；通過開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的資源整

2、合、挖潛，搭建企業(yè)和項目的核心競爭力體系，實現(xiàn)個性化、差異化競爭，從而超越市場競爭。一.市場調(diào)研1.宏觀市場分析1.12006年淄博國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃2006年淄博國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃主要是：以增強城市綜合實力為中心，提高城鄉(xiāng)居民生活水平為出發(fā)點，以制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新為動力，深化改革，擴大開放，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培養(yǎng)新的經(jīng)濟增長點，進一步增強投資出口消費三大需求的拉動力，努力提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益，促進國民經(jīng)濟快速健康發(fā)展和社會全面進步。1.22006年的主要預期目標為2地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12%

3、以上2地方財政收入年均增長16%以上2固定資產(chǎn)投資年均增長15%以上2社會消費品零售總額年均增長15%左右2萬元GDP綜合能耗降低20%以上2人口自然增長率控制在5‰以內(nèi)2城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)2城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均分別增長10%和8%以上1.3淄博宏觀經(jīng)濟運行狀況及環(huán)境分析1.3.1全市經(jīng)濟穩(wěn)步增長創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍2005年淄博國民經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，投資消費和出口三大需求拉動了全市經(jīng)濟穩(wěn)步增長，主要表現(xiàn)為:國民經(jīng)濟保持穩(wěn)步增長，工業(yè)經(jīng)濟效益有所好轉(zhuǎn)，產(chǎn)銷率回升，投

4、資增速較快，市場銷售平穩(wěn)，出口保持增長，實際利用外資實現(xiàn)增長，財政收支增速加快，金融形勢穩(wěn)定，居民收入繼續(xù)增加等等。35金昌大廈全程策劃報告總體來看，淄博市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢是健康向上的，但仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟增長方式依然較為粗放，經(jīng)濟社會發(fā)展與資源環(huán)境的矛盾仍顯突出，就業(yè)壓力有所加大，社會保障體系尚待進一步完善，解決"三農(nóng)"問題、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展任重道遠。1.3.2城市居民收入增加及消費增長活躍將促進本市房地產(chǎn)發(fā)展居住類消費保持較快增長全年房地產(chǎn)企業(yè)住宅投資達51.10億

5、元，增長35.1%；竣工住宅面積161.09萬平方米，增長3.4%；商品房銷售額39.66億元，增長23.1%，其中銷售給個人的住宅銷售額為35.82億元，增長32%。消費增長不會顯著回落在收入價格供給等因素的支持下，預計消費增長不會顯著回落，增長率與去年大體持平。未來促使消費穩(wěn)定增長的因素，一是城鎮(zhèn)居民收入將進一步增加，預計全年城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅將在百分之八以上；二是假日消費將保持快速增長；三是新型業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)和原有業(yè)態(tài)的部分升級，促進消費增長；四是以房地產(chǎn)業(yè)為軸心帶動消費市場繁榮的產(chǎn)業(yè)消費繼續(xù)平穩(wěn)

6、增長，將帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費品的增長。1.3.3城市規(guī)劃建設力度促進了房地產(chǎn)投資開發(fā)淄博市政府全面完成城市總體規(guī)劃修編，完善新城區(qū)各項專項規(guī)劃和老城區(qū)改造規(guī)劃，搞好柳泉路北延段、膠王路淄博段控制性規(guī)劃。全面完成新城區(qū)“兩縱四橫”六條骨干道路建設及綠化，新建西十三路等等道路工程。隨著市政府投資工作力度的加大,投資總量的增長，投資結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整，全市完成固定資產(chǎn)投資、基本建設投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)了繼續(xù)快速增長，同期增長均達二成以上。1.4淄博城市建設及總體規(guī)劃分析1.4.1淄博城市概況及城市發(fā)展淄博是

7、中國環(huán)渤海地區(qū)一座風格獨特的工業(yè)城市，是國務院批準的山東半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都”、“絲綢之鄉(xiāng)”、“石化之城”。淄博位于山東半島中部，是山東省重要的交通樞紐城市。濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，濱（州）萊（蕪）高速公路橫貫全市南北，市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅70公里。淄博城市布局獨特，呈梅花狀分布。總面積5938平方公里，總?cè)丝?13.14萬人，其中張店中心城區(qū)92.35萬人，共分為：張店、博山、淄川、周村、臨淄五個區(qū)和桓臺、高青、沂源三個縣。東西南北四個城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里

8、左右，形成城市組群。改革開放以來，淄博綜合實力不斷增長。自1992年始，淄博連續(xù)進入中國綜合實力50強行列；1996年1月20日35金昌大廈全程策劃報告被命名為國家衛(wèi)生城市，建成區(qū)綠化覆蓋率達37%；2003年淄博GDP為1006億元人民幣，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8720元，農(nóng)民人均純收入3902元，年未儲蓄存款余額824.26億元。城鄉(xiāng)居民居住條件分別達到12.36平方米和30.33平方米。1.4.2淄博未來城市規(guī)劃擬建中的淄博新區(qū)占地面