金昌大廈項目全程策劃報告2

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1、五.營銷策劃方案1-營銷推廣要素分析要達(dá)到本案“市場效應(yīng)最大化”和“市場價值最大化”的營銷推廣目的，我們首先明確營銷推廣的四大要素：市場、目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品、風(fēng)險。我們將這四大要素作為本案營銷推廣的基本支撐點，理解為：以市場為本；以目標(biāo)客戶群的需求為方向；深度挖掘產(chǎn)品的各種特性；實現(xiàn)差異化競爭，規(guī)避市場風(fēng)險。1.1熟悉市場引導(dǎo)市場經(jīng)過前面的分析，我們對淄博市場已經(jīng)有了比較清晰的認(rèn)識和理解，在營銷推廣中，我們應(yīng)該熟悉市場的各種要素，通過分析、推演，達(dá)到引導(dǎo)市場消費的目的。目詢，淄博市場己經(jīng)趨向規(guī)范，走向穩(wěn)定發(fā)展的道路，

2、但也出現(xiàn)了供人于求的局而。各房地產(chǎn)開發(fā)商Z間的竟?fàn)幖觿?，但他們Z間的競爭還停留在較低層面，比的是產(chǎn)品設(shè)計的技術(shù)層而、廣告的鋪天蓋地、樣板房的美侖美奐等等，而真正意義上的產(chǎn)品創(chuàng)新卻乏善對陳。隨著市場的走向成熟，對品牌、資源的合理運用，對產(chǎn)殆的創(chuàng)新研究將成為未來不久淄博房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流方向。1.2以目標(biāo)客戶群的需求為方向，理解并運用目標(biāo)客戶群的消費心理本案屬于淄博市高檔次項目，項目地塊位于淄博核心商圈和中央商務(wù)圈內(nèi)，主要而向整體素質(zhì)較高，具有正確的價值觀和價值取向的客戶群。木案目標(biāo)客戶群的消費需求和消費心理的共性中

3、最主要的一點是：需要產(chǎn)品具備良好的性價比。而這也是本案產(chǎn)品的最大特征。因此在價格定位上，我們應(yīng)以產(chǎn)品、區(qū)域、配套的均好性來確定價格，以發(fā)揮本案整體資源的效益性。1.3深度挖掘產(chǎn)品的各種特性作為淄博唯一的升級版商住型小公寓，木案具有類似產(chǎn)品無法比擬的優(yōu)勢，其區(qū)位優(yōu)勢決定的租金價格、S0H0概念、LOFT概念、復(fù)式小型公寓形象、唯一頂層泳池和休閑酒吧的個性化配套、產(chǎn)品性價比等，成為影響日標(biāo)客戶群購買行為的主要因素。但本案的缺點也很明顯，國家宏觀調(diào)控于?段導(dǎo)致的客戶持幣待購心理、戶型過于單一化、建設(shè)成本偏高等等，應(yīng)在推廣

4、時予以規(guī)避和準(zhǔn)備應(yīng)變措施。1.4實現(xiàn)差異化競爭，規(guī)避市場風(fēng)險本案的產(chǎn)品綜合素質(zhì)在類似項目中優(yōu)勢是極其明顯的，已經(jīng)具備了個性化、差異化、不可復(fù)制性的競爭力特性。本案成本偏高，價格調(diào)整空間較小，萬一銷售失控，將影響資金的回收。這在定案時需要特別注意規(guī)避。同時，rtr丁?類似項目的供求失衡現(xiàn)象，在木案前期，多數(shù)消費者在不熟悉的情況下對本案會產(chǎn)?？咕苄睦?，這在推廣時必須予以消除。2.營銷推廣要素的解決方案模型本案的推廣過程中，我們將從品牌、媒體、資源、推盤、入市、價格、銷售、促銷兒個方而,發(fā)掘并整合項目賣點，通過導(dǎo)入——引

5、導(dǎo)——引爆的過程，完成本案的營銷推廣執(zhí)行。?品牌策略：建立并提升社會形象，深化產(chǎn)品價值，創(chuàng)造客八價值?媒體策略：定向選媒整合傳媒?資源策略：有效資源整合多管齊下?推盤策略：先引導(dǎo)，后推盤，制造熱點，超越市場竟?fàn)?入市策略：借力打力強勢出擊高位切入強勢引領(lǐng)?價格策略：中開高走隱形調(diào)整性價比竟?fàn)幮远▋r?銷售策略：動態(tài)銷售主動出擊過程強化資源挖潛?促銷策略：針對傳播強化溝通注重實效3.推廣思路描述項目的核心價值，也就是項目的核心競爭價值，與類似項目體現(xiàn)的個性化、差異化特點。本案中，我們具備以下幾點差異化優(yōu)勢3.1本案差異

6、性優(yōu)勢?淄博唯一將LOFT為表現(xiàn)形式融入SOHO概念的、具備居住和投資功能的、具有良好性價比的小戶型公寓。區(qū)域地理位置的優(yōu)越，產(chǎn)品品質(zhì)的差異，和由此產(chǎn)生的時尚生活方式，是木案的最人特色。?淄博唯一的頂層泳池和空中休閑酒吧rh開發(fā)商配套的個性化頂層泳池和多功能空中休閑酒吧在淄博具備唯一性，體現(xiàn)了開發(fā)商對木案客戶生活品質(zhì)的細(xì)微關(guān)注程度。?領(lǐng)先性優(yōu)勢開發(fā)商的創(chuàng)新開發(fā)理念和代理商強大的營銷執(zhí)行力完美結(jié)合，在淄博市場居領(lǐng)先性優(yōu)勢。3.2總體推廣思路從本案的核心價值體系的分析肩，我們捉煉出本案的推廣思路：以產(chǎn)品宣傳奠定項目形象

7、，以人性化細(xì)微設(shè)計樹立開發(fā)商企業(yè)品牌，以倡導(dǎo)都市新生活方式作為本案全面躍升。這也是我們對本案的三個重要特點在推廣上的作用的功能定位。4?總體推廣策略在本案的總體推廣策略上，我們將采取“導(dǎo)入市場——引導(dǎo)市場一一引爆市場”的循序漸進(jìn)推廣策略。4.1導(dǎo)入市場從概念灌輸入手，通過軟體新聞、專題報道、訪談、現(xiàn)場包裝等于?段，讓消費者真正明白LOFT和SOHO的含義究竟是什么，它們代表的是一種什么樣的新?；罘绞健Ｄ繕?biāo)：樹立升級版多功能小戶型公寓的形彖，消除Z前消費者的抗拒心理。4.2引導(dǎo)市場圍繞產(chǎn)品的精品主義理念來深入推廣，通

8、過主流媒體、輔助媒體、各種宣傳資料和項目整體包裝等，在H標(biāo)客戶群居住區(qū)域，Id標(biāo)客戶群活動區(qū)域，對產(chǎn)品進(jìn)行深入推廣。目標(biāo)：奠定項目小戶型公寓典范形象，樹立一個誠信的人性化開發(fā)商品牌形象，提高目標(biāo)客戶群的關(guān)注程度，喚起其對產(chǎn)品的向往和購買意識。4.3引爆市場立體化全而轟炸市場，除以上運用的推廣手段外，通過促銷活動、新生活方式的宣傳等，在較短的時期內(nèi)集中出擊，全