業(yè)者創(chuàng)新研發(fā)計(jì)畫個(gè)案研析

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1、業(yè)者創(chuàng)新研發(fā)計(jì)畫個(gè)案研析東京都公寓大廈管理維護(hù)股份有限公司物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)物件委託交易平臺(tái)陶幼慧國(guó)立高雄大學(xué)資管系教授壹壹壹、壹、、、高階主管高階主管/公司簡(jiǎn)介一一一、一、、、公司沿革公司沿革東京都公寓大廈管理維護(hù)（股）公司創(chuàng)立於民國(guó)85年11月，創(chuàng)立初期資本額為1千萬元並名為「東京都建築物管理維護(hù)股份有限公司」，至民國(guó)88年方才變更為現(xiàn)有名稱且民國(guó)96年之後實(shí)收資本額為新臺(tái)幣4千萬元，百分之百由東京都保全公司持股。它的母公司東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，是由擁有50年經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的日本NihonHousing株式會(huì)社於83年9月成立，且東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)集團(tuán)子公司也相繼成立及增資，迄今國(guó)內(nèi)經(jīng)管實(shí)績(jī)

2、超過4,000棟約70,000戶，並連獲內(nèi)政部營(yíng)建署評(píng)選為「優(yōu)良公寓大廈管理維護(hù)公司」。二二二、二、、、高階主管高階主管由日本母公司東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)植野克彥以「顧客至上，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活」的精神，帶領(lǐng)東京都在臺(tái)逾15年。在植野克彥董事長(zhǎng)帶領(lǐng)之下，東京都物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)由總經(jīng)理蔣桂彬以及資深副總林錫勳努力經(jīng)營(yíng)臺(tái)灣的集合式住宅市場(chǎng)。本計(jì)畫由林錫勳資深副總擔(dān)任主持人，林副總由基層總幹事做起，產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，資歷達(dá)二十年以上；又因具備企業(yè)管理專業(yè)背景，陸續(xù)為東京都集團(tuán)導(dǎo)入IS09001、ISO140001及KPI關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，並致力企業(yè)e化整合平臺(tái)建置、社區(qū)通路營(yíng)運(yùn)、社區(qū)營(yíng)造、人才培訓(xùn)與智慧生

3、活空間研究。此外，林副總也積極參與內(nèi)政部營(yíng)建署及建築研究所等相關(guān)產(chǎn)學(xué)合作研究計(jì)畫，和東京都集團(tuán)業(yè)務(wù)得以相輔相成。三三三、三、、、組織架構(gòu)與人員配置組織架構(gòu)與人員配置東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)整合旗下各子領(lǐng)域公司的專業(yè)團(tuán)隊(duì)人力，使服務(wù)的整合力與執(zhí)行力得以充分發(fā)揮。從圖1-1可見，董事會(huì)下有董事長(zhǎng)及總經(jīng)理各一位，並有臺(tái)北六個(gè)事業(yè)部，並分散在桃園、臺(tái)中及高雄都會(huì)區(qū)等三個(gè)分公司；組織功能部門包含環(huán)保部、機(jī)電部、行政管理部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)企劃部、營(yíng)業(yè)推進(jìn)部、研發(fā)部、人資部及資訊部；其完整且專業(yè)的嚴(yán)密組織，35,000名員工都直接或間接支援公寓大廈管理維護(hù)的核心事業(yè)。直屬於東京都公寓大廈管理維護(hù)公司的員工則

4、有556人，從研發(fā)費(fèi)用占整體營(yíng)業(yè)額1.5%的投資來看，東京都大廈管理維護(hù)公4198年度協(xié)助服務(wù)業(yè)研究發(fā)展輔導(dǎo)計(jì)畫司在物業(yè)管理方面，持續(xù)研發(fā)相關(guān)的管理制度及開創(chuàng)新服務(wù)的態(tài)度非常積極。圖1-1東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的組織架構(gòu)圖貳貳貳、貳、、、公司產(chǎn)業(yè)地位公司產(chǎn)業(yè)地位東京都公寓大廈管理維護(hù)公司於民國(guó)97年的營(yíng)業(yè)額近四億六千萬元，在公寓大廈管理這塊市場(chǎng)佔(zhàn)有率約在5.6%。因缺乏官方或產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W會(huì)的數(shù)據(jù)，東京都估算臺(tái)灣公寓大廈管理總產(chǎn)值的估算原則為，以民國(guó)八十四年後新建物必須成立理管理組織的標(biāo)地為基礎(chǔ)，去估算其總建物量體乘以40-50%左右的管理委員會(huì)支出之總產(chǎn)值。國(guó)內(nèi)具5,000萬以上資本額可上

5、櫃或員工超過1,000人且營(yíng)業(yè)額高於5億元的物業(yè)管理公司，僅約十家左右（林錫勳，2002；黃南淵，2004）。不以上櫃為目標(biāo)的東京都公寓大廈管理維護(hù)公司，4千萬資本額在國(guó)內(nèi)仍具相當(dāng)?shù)囊?guī)模。尤其是東京都物業(yè)機(jī)構(gòu)以集合式住宅為主要經(jīng)管標(biāo)的，其7萬戶的經(jīng)管實(shí)績(jī)，實(shí)質(zhì)上是國(guó)內(nèi)集合式住宅的最大物業(yè)管理公司。其餘大型物業(yè)管理公司，則多以如辦公大樓等的非集合式住宅為主要營(yíng)運(yùn)標(biāo)的。另一方面，東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)中的地位，可由下列幾點(diǎn)中窺知：第一、東京都嚴(yán)謹(jǐn)而用心的管理方式，獲得經(jīng)管社區(qū)的高度肯定，因此連續(xù)於民國(guó)九十一及九十二年獲頒前十大優(yōu)良公寓大廈管理維護(hù)公司之殊榮。42業(yè)者創(chuàng)新研發(fā)計(jì)畫個(gè)案研析第

6、二、東京都經(jīng)管建築包含住宅大樓、公營(yíng)辦公大樓、商業(yè)大樓、量販店、飯店及廠辦等；在臺(tái)灣仲介業(yè)中所流傳的十大名宅排行榜中，東京都所經(jīng)管的案場(chǎng)高達(dá)四成，證實(shí)了東京都對(duì)各類型建築的管理實(shí)力。第三、東京都企業(yè)制訂嚴(yán)格的評(píng)核制度，並將業(yè)務(wù)執(zhí)行之作業(yè)流程標(biāo)準(zhǔn)化，透過國(guó)際ISO之品質(zhì)政策與環(huán)境政策等認(rèn)證，確保服務(wù)品質(zhì)。因此，東京都多數(shù)經(jīng)管案場(chǎng)之服務(wù)年數(shù)可長(zhǎng)達(dá)5-10年。第四、東京都物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是國(guó)內(nèi)少數(shù)集團(tuán)型的經(jīng)營(yíng)模式，由集團(tuán)內(nèi)相關(guān)的專業(yè)子公司支援環(huán)境清潔、修繕維護(hù)及保全等的業(yè)務(wù)，公寓大廈管理維護(hù)公司則專責(zé)「事務(wù)管理」的服務(wù)（陳柏廷，2004）。集團(tuán)式的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，不但是該產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢(shì)之一，也

7、是優(yōu)良服務(wù)品質(zhì)的基石，細(xì)節(jié)可見後面章節(jié)詳述。第五、東京都物業(yè)管理出版雙月刊，每?jī)蓚€(gè)月發(fā)刊一期，迄九十八年八月一日止，已出版57期，如圖2-1所示。提供物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)及其社區(qū)居民，一個(gè)多元且豐富的專業(yè)報(bào)導(dǎo)及資訊，藉此提倡物業(yè)產(chǎn)業(yè)的最新觀念與溝通管道。圖2-1東京都雙月刊第57期圖2-2民國(guó)97年?yáng)|京都論文比賽第六、身為集合式住宅最大的物業(yè)管理公司，東京都對(duì)物業(yè)管理人才的招募與培訓(xùn)不遺餘力，自民國(guó)九十四年起每年辦理碩、博士論文贊助活動(dòng)與專題講座，藉此