常德市“恒盛華園”整體策劃方案

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1、恒盛華園整體策劃書定稿目錄第一章項目概況?第二章定位策略?第三章項目整體規(guī)劃思路與建議第四章項目經(jīng)營與營銷建議第五章全程SP促銷戰(zhàn)略對策第六章銷售現(xiàn)場組織分工及管理?第一章項目概況第一節(jié)：項目區(qū)位分析一、區(qū)位本項目所在地為位于湘西北常德市，距常德市市區(qū)主干道洞庭大道約100米。地處新六村交警一支隊旁。常德市位于湖南省西北部，轄“六縣二區(qū)一市”，即安鄉(xiāng)縣、漢壽縣、桃源縣、臨澧縣、石門縣、澧縣、武陵區(qū)、鼎城區(qū)和津市市。全市土地總面積為1818982.47公頃。按普查口徑登記全市常住人口為573.85萬人（包括外來人口，不包括外出人口）。按我市行政區(qū)域管理口徑計算，全市造冊人數(shù)為599.28萬人。本

2、項目的區(qū)位恰好處于這個較好的地理環(huán)境之中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點，具有較好的物業(yè)升值潛力。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)）1、規(guī)劃用地總面積：30畝2、總建筑面積：26000多平方米3、居住總戶數(shù)：188戶4、綠化率：40%6、棟數(shù)：9棟7、戶型：兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳。8、面積：90㎡——168㎡9、結(jié)構(gòu)類型：平層、錯層、躍層等。10、容積率：第二節(jié)項目SWOT分析一、優(yōu)勢S1.品牌優(yōu)勢：在雅園、紫華園兩個樓盤的品牌推廣和營銷過程中，華東聯(lián)房產(chǎn)公司已經(jīng)積累了一定的知名度。2.戶型優(yōu)勢：住宅設(shè)計多檔次（二室二廳、三室二廳、四室二廳，面積從90—168m2不等）；結(jié)構(gòu)多類型（平層

3、、錯層、躍層等）；戶型實用，利用率高，分區(qū)明確。3.地段優(yōu)勢：恒盛華園位于交警直屬大隊旁，臨常德主干道洞庭大道約100米，接207國道。周邊居住氛圍濃厚，緊鄰紫華園、怡景嘉苑、德泰花園、三閭小區(qū)，交通便利，出鬧入靜。4.交通優(yōu)勢：有31路直達(dá)小區(qū)門口，其它20、53、25、52、9、15、48、47、46、16、7、33、18、46、59等穿行于市區(qū)的多路公交車從小區(qū)附近經(jīng)過，出入極其方便。5.價位優(yōu)勢：面向工薪階層，價格較為便宜，付款方式多樣，購買較為輕松。6.自然環(huán)境優(yōu)勢：其位于常德市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。二、劣勢

4、?1.項目較小：本項目占地面積不大，氣勢難于營造。因為項目占地為近兩年發(fā)展起來的鄉(xiāng)村區(qū)域，城市的相關(guān)配套還不是十分到位，將間接的影響樓盤今后的銷售。2.周邊配套較差：周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認(rèn)同感”。附近不多的超市難形成方便快捷的購物環(huán)境，學(xué)校、藥店、綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場、銀行網(wǎng)點、休閑場所等配套的少、遠(yuǎn)對小區(qū)居民的日常生活購成了不便。3.華東聯(lián)品牌：雖然華東聯(lián)房產(chǎn)在前兩個樓盤的營銷中得到了部分客戶的認(rèn)識，但是，離華東聯(lián)品牌美譽度的距離還很遠(yuǎn)，在恒盛華園的營銷中，公司品牌很難給其大力支持。三、機(jī)會點?1.常德市房產(chǎn)華東聯(lián)前期大多

5、向往高利潤，注重大戶型、高價位、高品質(zhì)、針對高收入階層的樓盤開發(fā)，不同程度忽略了性價比好、價格適中、針對工薪階層的樓盤的開發(fā)，從而恒盛華園便可憑借其卓越設(shè)計的中小戶型、遠(yuǎn)離鬧市、小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美的優(yōu)勢在和部分樓盤的競爭中脫穎而出，得到目標(biāo)客戶的認(rèn)可，取得相對的成功。2.政府規(guī)劃利好：恒盛華園緊臨常德市政府即將下大力改造的穿紫河風(fēng)光帶附近和擴(kuò)建的洞庭大道旁，隨著工程的進(jìn)展將會給恒盛華園所在的地域帶來多方面快速發(fā)展的契機(jī)。3.客戶資源的優(yōu)勢：在“雅園”、“紫華園”兩個樓盤營銷中積累的老客戶資源派生出的眾多潛在客戶資源。四、威脅1.市場風(fēng)險：主要表現(xiàn)在同類樓盤相同的市場定位及類似的目標(biāo)受眾，而相同的定

6、價對價格較敏感的中低端用戶選擇帶來多樣性，從而使得的推廣與行銷造成不同程度的威脅。需花費較大的機(jī)會成本。2.自身風(fēng)險：客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象——品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。五、綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給——需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。?第三節(jié)同期樓盤市場簡析一、目前市場情況

7、據(jù)房地產(chǎn)管理局的有關(guān)資料綜合，2002年，常德市商品房總建筑面積接近了100萬平方，銷售率達(dá)到了80%以上，無論是開發(fā)量還是銷售率，在全省各地州市中名列前茅。在老城區(qū)中心商圈和舊城改造區(qū)域，所有的商品房銷售都十分火爆，幾乎沒有留下空置房。2003年一整年，常德經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展給常德樓市注入了活力，常德市的旅游、文化、娛樂、經(jīng)貿(mào)、工農(nóng)業(yè)的總體持續(xù)發(fā)展，帶來了常德市的經(jīng)濟(jì)繁榮，與之相輔相承的常德樓市隨之