城市土地問題的思考與政策建議(1)

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1、從本學科出發(fā)，應著重選對國民經濟具有一定實用價值和理論意義的課題。課題具有先進性，便于研究生提出新見解，特別是博士生必須有創(chuàng)新性的成果城市土地問題的思考與政策建議(1)摘要：城市土地的產權界定與保值增殖是影響經濟發(fā)展的重要因素之一；建立科學的城市土地管理體制是經濟改革的必然要求；城市土地市場化建設是解決城市土地資源合理配置的根本出路；找準政府宏觀管理和市場規(guī)范運作的結合點是城市土地經營的關鍵所在。　　城市土地是最大的存量資產，是城市經濟運行的載體，是城市建設與發(fā)展的重要物質基礎，也是“經營城市”發(fā)展戰(zhàn)略的重要支持基礎。城市土

2、地制度建設是我國土地制度建設的重要組成部分，也是我國經濟體制改革的主要內容之一。搞好城市土地制度建設，不僅有利于我國經濟體制的改革與完善，而且有利于我國城市化建設步伐的加快，同時對全面建設小康社會具有積極的推動作用。建國之后，尤其是改革開放以來，隨著社會主義市場經濟體制的建立，我國的城市土地制度改革取得了可喜的成就。但總體來說，與城市化進程還很不適應。目前仍然存在著諸多問題需要認真研究。一、城市土地所有制變革：產權界定與土地資產的保值增殖課題份量和難易程度要恰當，博士生能在二年內作出結果，碩士生能在一年內作出結果，特別是對實

3、驗條件等要有恰當的估計。從本學科出發(fā)，應著重選對國民經濟具有一定實用價值和理論意義的課題。課題具有先進性，便于研究生提出新見解，特別是博士生必須有創(chuàng)新性的成果　　1949年以前，我國土地基本上實行的是私有制。由于商品經濟不發(fā)達，城市的數量和規(guī)模都比較小，因而城市土地在國土面積中所占的比重很小。然而，僅此很小的一塊土地也分散在政府官僚、封建地主、民族工商業(yè)者、個體勞動者、城市居民和外國人手中。新中國成立后，我國政府著力推行城市土地國有化：沒收外國人、封建地主和國民黨政府在城市中的土地，強制使之變?yōu)閲宜?；用贖買、國家經租和公

4、私合營的辦法將私營工商企業(yè)、房地產公司和房地產業(yè)主的城市房地產收歸國有；以城市建設征用土地的方式強制、低價將農村的非國有土地轉變成國有土地；以立憲的方式宣布全部城市土地歸國家所有，從而完成了城市內部少量集體和個人所有的土地向國有產權的無償轉移。從1949年到1982年，中央政府著力推行城市土地國有化政策，使我國城市土地產權制度發(fā)生了根本性的變化，并最終形成了城市土地單一的國家所有的產權結構。這種土地所有制形式與整個生產資料所有制形式是基本吻合的。它在一定程度上為國家的基本建設、政治穩(wěn)定奠定了最重要的物質基礎。但是這種單一的土

5、地所有制形式，隨著時代的發(fā)展，逐漸成為經濟發(fā)展和城市建設的制約因素。1982年通過的《中華人民共和國憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區(qū)的土地，除由法律課題份量和難易程度要恰當，博士生能在二年內作出結果，碩士生能在一年內作出結果，特別是對實驗條件等要有恰當的估計。從本學科出發(fā)，應著重選對國民經濟具有一定實用價值和理論意義的課題。課題具有先進性，便于研究生提出新見解，特別是博士生必須有創(chuàng)新性的成果規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式

6、非法轉讓土地?！钡搅?987年，深圳市政府以定向協(xié)議的方式出讓了中國第一塊商品土地的使用權，此后又以公開招標、拍賣的方式出讓土地使用權。1990年國務院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、中止等問題作了明確規(guī)定。1998年通過了修訂后的《中華人民共和國土地管理法》，規(guī)定建設單位使用國家土地，應當以出讓等有償方式取得。如果說城市土地由私有轉變?yōu)閲宜?，是一個歷史性的轉折或革命的話，那么城市土地由無償占有到有償使用，則是又一次歷史性轉折或革命。歸國家所有的土地以有償

7、的形式出租或轉讓，是商品經濟發(fā)展的客觀要求，也是城市化建設的現實需要。馬克思講過，地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式。土地本來是沒有價值和價格的。但是當存在土地所有權且土地所有權需要以經濟形式來表現自己時，地租的出現就成為一種可能。我國城市土地收取的地租，一方面來源于建筑物的壟斷價格，另一方面來源于建設用地的高額地租。過去我們無償劃撥土地從一定意義上說是不符合經濟運行規(guī)律的?，F在實行城市土地有償使用，這既是土地所有權的實現形式，也是國有土地價值的具體體現。實踐證明，實行城市土地有償使用既有利于國有資產保值增殖，也有利于

8、國有資產的良性循環(huán)，直接受益于市政建設。課題份量和難易程度要恰當，博士生能在二年內作出結果，碩士生能在一年內作出結果，特別是對實驗條件等要有恰當的估計。從本學科出發(fā)，應著重選對國民經濟具有一定實用價值和理論意義的課題。課題具有先進性，便于研究生提出新見解，特別是博士生必須有創(chuàng)新性的成果按法