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《玉蘭山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、玉蘭山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)冃總說(shuō)明(-)項(xiàng)目提出的背景1.企業(yè)未來(lái)3-5年的投資組合中包含此類項(xiàng)目。2.通過(guò)市場(chǎng)供需分析,南京商品住宅有較大的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。3.通過(guò)一定的渠道已草簽了取得土地使用權(quán)的初步協(xié)議(二)項(xiàng)目地址概況仁恒玉蘭山莊,位于寧南新區(qū),建在臨近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉蘭山莊臨近花神湖,利用西北高、東南低的緩坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住戶能最大限度享受到水景,使小區(qū)既具有豐富層次,又有充分的開(kāi)放性與親和力,具有不可復(fù)制的口園魅力。宇南新區(qū)隸屬于雨花區(qū),其北自緯八路與雨花臺(tái)
2、風(fēng)景區(qū)相接,南至繞城公路,西到寧丹路,東起寧漂路,總占地約8.9平方公里,該地區(qū)有南京市的南大門之稱。這里樹(shù)木蔥蘢,自然環(huán)境優(yōu)美,其蜿蜒起伏的峰巒與牛首山風(fēng)景區(qū)相連,是南京生態(tài)防護(hù)網(wǎng)骨架的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。(三)可行性研究的目的為企業(yè)投資決策提供依據(jù)。(四)可行性研究的依據(jù)(五)開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介二、市場(chǎng)調(diào)查與分析(略)(-)房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析(-)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與分析三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(-)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.同意在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.規(guī)劃容量要求:容積率<1建筑密度<15%綠地率>50%1.建筑
3、退讓要求。2.組織好用地內(nèi)外交通,做到人車分流。3.按組團(tuán)級(jí)配套設(shè)施規(guī)模設(shè)置用地內(nèi)配套設(shè)施,居委會(huì)、小區(qū)活動(dòng)中心、物業(yè)管理、配電房、停產(chǎn)庫(kù)等設(shè)施不得漏項(xiàng)。屮小學(xué)增容方案必須落實(shí),并征得教育部門的書(shū)面意見(jiàn)。4.統(tǒng)一進(jìn)行室外綠化設(shè)計(jì)。5.認(rèn)真進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)。&規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)同時(shí)滿足國(guó)家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。并征得供電、供水、教育、消防、市容等有關(guān)部門的書(shū)面意見(jiàn)。9.報(bào)審圖紙要求:(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明(含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))。(2)總平面圖。(3)主要建筑單體平、立、剖面圖。(4)小區(qū)景觀表現(xiàn)圖(彩色)。(二)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
4、方案根據(jù)玉蘭山莊建設(shè)項(xiàng)目自身特征,結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究,提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。小區(qū)內(nèi)所有住宅擬建為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅。依據(jù)規(guī)劃用地地形特點(diǎn),合理布局??山?1幢獨(dú)立別墅,176套聯(lián)排別墅,每幢獨(dú)立別墅占地約160平方米,建筑面積平均約370平方米,設(shè)有私人綠地約440平方米/戶,每套聯(lián)排別墅建筑面積平均約270平方米。每戶都有自己的車庫(kù)。另設(shè)有一處會(huì)所(約1800平方米),一處物業(yè)管理用房(約550平方米),一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站(約60平方米),一個(gè)配電房(約120平方米),一個(gè)地下停車場(chǎng)(約700平方米,40個(gè)車
5、位)。別墅建成后全部用于出售。方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1所示。表1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)名稱單位數(shù)量1規(guī)劃建設(shè)用地面積m21730002總建筑面積m2586002.1住宅面積m2552902.2公建設(shè)施面積m226102.3地下停車場(chǎng)面積m27003建筑物占地面積m2233704建筑密度%13.55容積率0.346綠地率%697居住戶數(shù)戶197四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期的確定木項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為5年,建設(shè)期3年,現(xiàn)房銷售期2年,商品房預(yù)售期為1年,具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期安排見(jiàn)表2。表2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期橫道圖進(jìn)豪、12345前期工作主
6、體結(jié)構(gòu)施工安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售五、項(xiàng)目投資估算投資估算依據(jù)為:1、國(guó)家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》;2、國(guó)家及南京市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的相關(guān)文件。3、南京市規(guī)劃管理部門提岀的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及項(xiàng)目的初步方案。4、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。(一)項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算1、土地費(fèi)用擬通過(guò)出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)。根據(jù)類似地塊的交易資料,利用房地產(chǎn)評(píng)估方法估算得到該地塊土地使用權(quán)價(jià)格約為9000萬(wàn)元。2、
7、前期工程費(fèi)表3前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目元/建筑平方米1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4.002建筑設(shè)計(jì)費(fèi)25.003勘察費(fèi)6.004臨時(shí)供水、供電費(fèi)3.005場(chǎng)地平整費(fèi)5.00合計(jì)43.00則前期工程費(fèi)為:58600X43=251.98萬(wàn)元。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、壞衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。表4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目元/建筑平方米1供電工程20.002供水工程12.003供氣工程5.004排水、排污工程7.005道路工程5.006路燈工程5
8、.007綠化工程5.008環(huán)衛(wèi)工程2.009通訊工程10.00合計(jì)71.00則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為:58600X71.00=416.06萬(wàn)元。4、建筑安裝工程費(fèi)仁恒玉蘭山莊的獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅均為框架結(jié)構(gòu),且具有一定的造型要求。參照南京市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價(jià)以及