商圈飽和度與商業(yè)需求計(jì)算方法

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1、商圈飽和度與商業(yè)需求計(jì)算方法　　一、商圈（專題閱讀）飽和度什么是商圈飽和度　　　　商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)同類商業(yè)（專題閱讀）競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過計(jì)算或測(cè)定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店?！　　　∩碳覜Q定是否進(jìn)入某市場(chǎng)前，首先要測(cè)算該市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和，也就市場(chǎng)是否還有進(jìn)一步拓展的空間。當(dāng)飽和度較高時(shí)，剩余空間有限，不宜進(jìn)入，但當(dāng)飽和度較小時(shí)，說明市場(chǎng)空間很大，有很大的拓展機(jī)會(huì)。本文從租金、物業(yè)經(jīng)營、商鋪面積需求等方面分析商圈飽和度與商業(yè)需求的計(jì)算方法，為調(diào)研、策劃人員提供參考。　　

2、商圈飽和度的計(jì)算　　　　飽和度計(jì)算必須基于同一個(gè)產(chǎn)品（專題閱讀）市場(chǎng)或者替代性很大的產(chǎn)品市場(chǎng)。不同產(chǎn)品的飽和度不具有可比性?！　∩倘︼柡投葴y(cè)算方法是：　　IRS=(C)×(RE)/RF　　　　其中，IRS是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)；C是某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE是某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積?！　　　RS本意就是指每平方米零售面積負(fù)擔(dān)的購買額或銷售額數(shù)。人們自然地根據(jù)此數(shù)的大小，來判定一個(gè)地區(qū)或商圈的零售設(shè)施是否飽和。該指數(shù)越大，表明該地區(qū)零售設(shè)施越缺乏；反之，則表明該地區(qū)設(shè)施越飽和。如果已

3、知A區(qū)域飽和度為20000元/平方米，另一類似B區(qū)域飽和度為13000元/平方米，說明A區(qū)域的市場(chǎng)容量較大，商業(yè)設(shè)施還有進(jìn)一步擴(kuò)大的空間。　　二、商業(yè)需求的合理估算　　　　在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，對(duì)某個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展發(fā)達(dá)程度的判斷十分重要，這將直接影響項(xiàng)目的成敗。該城市究竟是商鋪供過于求還是供不應(yīng)求，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是什么，如何進(jìn)行定性定量的分析，本文將著力解決這些問題?！　?、城市商鋪需求的定義　　　　商鋪也是一種商品，因此，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)商品需求的定義，城市商鋪需求是在一定的租金水平下，經(jīng)營者愿意并且能夠租賃的商鋪面積?！　　　≡趯?shí)際運(yùn)作中

4、，并不是所有商戶都通過租賃方式來獲取商鋪的使用權(quán)，也有少數(shù)商戶自購商鋪?zhàn)誀I，這種情況下，可以通過相關(guān)的財(cái)務(wù)計(jì)算換算成對(duì)應(yīng)的租賃價(jià)格。2、影響城市商鋪面積需求的因素　　　　商鋪面積的需求，直觀的來說，分為兩種，分別是經(jīng)營用需求和投資用需求。經(jīng)營用商鋪的購買者或租賃者為經(jīng)營業(yè)主，而投資用商鋪的購買者為投資者，兩者購買的目的不同，但是投資者投資收益的實(shí)現(xiàn)依賴于商鋪價(jià)值的升值和穩(wěn)定的租金收入，歸根到底還是依賴于當(dāng)?shù)貙?shí)際的商業(yè)需求，因此，這兩種不同的購買人群都基于同一種需求：城市人口的實(shí)際購買需求。　　　　具體來說，影響城市商鋪需求的因素主要有以下幾點(diǎn)：

5、　　　　1）與城市人均GDP之間的關(guān)系：人均GDP可以反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，商業(yè)是依附于經(jīng)濟(jì)的，所以城市商鋪需求與城市人均GDP有關(guān)?！　　　?）與城市人均GDP的增長率有關(guān)：　　　　3）與城市人口數(shù)量有關(guān)系：城市人口就是消費(fèi)人口數(shù)量，商業(yè)與消費(fèi)有關(guān)，人口數(shù)量多意味著需求相應(yīng)增加因此商業(yè)服務(wù)的供給同樣會(huì)增加。因此人均商業(yè)面積是一個(gè)非常重要的參數(shù)，但不是唯一的參數(shù)?！　　　?）與城市的人口遞增率有關(guān)：對(duì)于遞增率的分析是希望能夠把握發(fā)展的趨勢(shì)。人口的遞增率與下面要提到的城市商業(yè)面積遞增率有直接相關(guān)的關(guān)系?！　　　?）與城市商業(yè)面積遞增率有關(guān)。

6、　　　　6）與城市人口的收入水平和人均可支配收入水平有很大的關(guān)系。為何？商業(yè)需要消費(fèi)力來支撐，城市人口的收入支撐商業(yè)的發(fā)展，可支配收入與商業(yè)面積容量直接關(guān)聯(lián)?！　　　?）與一個(gè)城市或地區(qū)所轄面積有關(guān)。為什么呢？關(guān)于商業(yè)的面積大多數(shù)在統(tǒng)計(jì)人均商業(yè)面積，但是人口和土地的關(guān)系沒有表現(xiàn)出來。土地上說承載的商業(yè)面積與所轄面積之間的比例關(guān)系可以看出商業(yè)的集中度或者說是單位商業(yè)面積服務(wù)人口的重復(fù)率，重要的指標(biāo)就是每單位營業(yè)面積的營業(yè)額（零售商業(yè)稱之為“平效”）?！　　　?）與各種類型商業(yè)的租金水平以及漲幅有關(guān)系。租金水平是商業(yè)發(fā)展水平和商業(yè)容量的側(cè)面體現(xiàn)。　

7、　　　9）與城市化率的水平有關(guān)　　　　10）城市商業(yè)零售消費(fèi)總額及其漲幅　　　　11）單位平米營業(yè)額/漲幅　　三、商鋪面積需求的定性分析　　　　按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設(shè)商場(chǎng)的可能（設(shè)定商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營業(yè)面積內(nèi)）?！　　　∑溆?jì)算公式如下：　　　　零售飽和度IRS＝C×RE／RF　　　　IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；　　　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；　　　　RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出；　　　　RF——商圈內(nèi)主要商店的營業(yè)面積?！　∷摹⑸啼伱娣e需求

8、的定量分析　　　　商業(yè)地產(chǎn)飽和程度也與城市居民人均消費(fèi)支出及其增長程度有關(guān)，如果現(xiàn)在**城市人均商業(yè)面積1平方米算飽和的話，將來隨著人們收入的增加，人