我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管問題探究

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1、山東大學(xué)碩士學(xué)位論文一、導(dǎo)論、1r，‘(一)選題的目的和意義上世紀(jì)90年代，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建立，城市化進(jìn)程逐步加快，受居民住房改革和住房消費(fèi)的雙重刺激，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛發(fā)展的新時(shí)期，并且日益在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占著越來越突出的位置。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)被戲稱為“財(cái)富的巨人，稅收的侏儒’’。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管日漸成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的重點(diǎn)，該行業(yè)也成為近年來稅收專項(xiàng)檢查的必選行業(yè)。那么，是什么原因造成了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收環(huán)境如此不盡人意?該行業(yè)目前的行業(yè)現(xiàn)狀

2、和征管現(xiàn)狀如何?國外房地產(chǎn)行業(yè)征管的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o我們什么啟示?如何通過提高征管質(zhì)效，發(fā)揮稅收的杠桿作用，實(shí)現(xiàn)國家對(duì)該行業(yè)的宏觀調(diào)控?這是我選該題目的主要原因。筆者在大學(xué)期間主修稅收專業(yè)，畢業(yè)后分配到地方稅務(wù)局工作，有著十幾年基層工作的經(jīng)驗(yàn)，見證了房地產(chǎn)業(yè)稅收的飛速發(fā)展。以某市為例，2003年房地產(chǎn)行業(yè)稅收僅為2．18億元，到2007年，僅四年間，該行業(yè)稅收增長了2．5倍，2003年全年的房地產(chǎn)稅收收入，僅相當(dāng)于2008年一個(gè)季度的房地產(chǎn)稅收收入。在某市2007年全年前100名納稅大戶中，房地產(chǎn)企業(yè)占到15家，入庫稅收的比重占到9％。房地產(chǎn)行業(yè)具有固定性、

3、專門性、單件性、復(fù)雜性、長期性的特點(diǎn)，經(jīng)過決策立項(xiàng)、前期開發(fā)、工程建設(shè)、房屋銷售四個(gè)階段，投入與產(chǎn)出的周期較長；在財(cái)務(wù)核算時(shí)，存在銷售收入確認(rèn)難、成本費(fèi)用歸集難、財(cái)務(wù)成果核算難的特點(diǎn)：二手房交易市場(chǎng)的交易主體大都是在個(gè)人之間進(jìn)行，公開、透明程度低，規(guī)范性較差，這些都是造成該行業(yè)難管、漏管的內(nèi)在原因；從外部環(huán)境講，我國稅收體制的不完善、行業(yè)稅費(fèi)混雜、政府的干預(yù)、稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊、納稅人自覺申報(bào)納稅的意識(shí)淡薄等原因，造成了房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理難、問題多。近幾年來，國家先后出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策，如2005年3月5日，溫家寶總理在十屆

4、人大會(huì)議上作《政府工作報(bào)告》時(shí)，明確提出抑制高房?jī)r(jià)；4月27日，國務(wù)院出臺(tái)了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論、法律手段控制不合山東大學(xué)碩士學(xué)位論文理的需求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲；同時(shí)，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)也加大了對(duì)該行業(yè)稅收征管的研究，探索出許多符合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的新舉措和新辦法，如房地產(chǎn)稅收一體化管理、打破地域界限實(shí)行行業(yè)專管等，都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序的規(guī)范、良性發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。但由于房地產(chǎn)業(yè)涉及稅種很多，加之房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營方式復(fù)雜，進(jìn)一步加重了征管難度；另一方面，無論理論部門還是

5、稅務(wù)部門，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管研究和思考都還不夠深入和系統(tǒng)，致使該行業(yè)現(xiàn)有政策和措施的理論依據(jù)、實(shí)施細(xì)則和運(yùn)行效果都有待進(jìn)一步研究和檢驗(yàn)。因此，在這種背景下，深入研究房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題，提出改進(jìn)對(duì)策和建議，整合現(xiàn)有的征管資源，提高該行業(yè)的征管質(zhì)效，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、有序和健康發(fā)展，具有十分現(xiàn)實(shí)的意義。1、有利于完善房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策為加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國家稅務(wù)總局近年來連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，各級(jí)地稅稽查部門也加緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查，但要從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題，除加強(qiáng)稅收征管、加大查處力度外，關(guān)鍵是要

6、加快稅制改革的步伐，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制體系。本文通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的研究，對(duì)完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策具有一定的借鑒意義。2、有利于加強(qiáng)稅源監(jiān)控，建立稅收預(yù)警機(jī)制隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，該行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響必然會(huì)日益增強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增1個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將增1．5—2個(gè)百分點(diǎn)，而近年來，我國每年GDP增長率中，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的至少占2個(gè)百分點(diǎn)∞。在這些輝煌數(shù)據(jù)的背后，讓我們擔(dān)心的是：房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫經(jīng)濟(jì)”?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征管問題的探究，將該行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)與稅收數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，將有利于掌握房地產(chǎn)業(yè)稅

7、收收入的變化情況，根據(jù)其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立健全稅收預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅源監(jiān)控，堵塞該行業(yè)的“跑、冒、滴、漏"，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，發(fā)揮稅收的杠桿和調(diào)控作用。3、有利于開展跨地區(qū)的同行業(yè)稅負(fù)分析，為稅務(wù)稽查選案提供依據(jù)稅負(fù)是納稅人繳納稅款與其營業(yè)收入之間的比重，同行業(yè)的稅負(fù)應(yīng)該上下浮動(dòng)不大，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過開展地區(qū)內(nèi)或者跨區(qū)的行業(yè)稅負(fù)調(diào)研，了解本轄區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的①安體富、王海勇：‘我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)稅收制度改革研究》，《經(jīng)濟(jì)研究參考》2005年，第43期，21．29頁2山東大學(xué)碩士學(xué)位論文發(fā)展情況，然后通過納稅評(píng)估，對(duì)稅負(fù)指數(shù)偏

8、離較大的企業(yè)，作為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)，為稽查選案提供數(shù)據(jù)支持，有利于發(fā)揮稽查的以查促管的職能作用。4、有利于開展