淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理.doc

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1、淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理【摘要】隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行的愈來(lái)愈嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小。如何降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本對(duì)于提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的意義。本文中，筆者首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的對(duì)象進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述，在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理方面存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)提出了優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的對(duì)策與建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；對(duì)策當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也呈現(xiàn)出了規(guī)范化的發(fā)展趨勢(shì)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策的背景下，開(kāi)發(fā)商要想獲得原有的豐厚利潤(rùn)，

2、就必須從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身出發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)的成本控制與管理，這不僅對(duì)于項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的影響，同時(shí)，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌也具有重要的意義。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過(guò)程、全方位的控制過(guò)程，企業(yè)只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的控制，才能最大限度地降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，提高企業(yè)的利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)該主要圍繞土地成本費(fèi)用控制、開(kāi)發(fā)決策階段控制、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制、招投標(biāo)階段成本控制、施工竣工階段成本控制以及營(yíng)銷階段成本控制等幾個(gè)環(huán)節(jié)展開(kāi)，采取具有針對(duì)性的措施，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，以最大限度地提高項(xiàng)目的獲利水平。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

3、與管理存在的問(wèn)題隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制也逐漸趨于合理。但是，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制還存在著諸多問(wèn)題，成為制約企業(yè)獲利能力、行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：2.1缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程控制與管理從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制現(xiàn)狀來(lái)看，大多都比較注重項(xiàng)目施工階段的成本控制，而對(duì)其它幾個(gè)環(huán)節(jié)則缺乏足夠的重視，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的額外增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制對(duì)于降低整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本都具有重要的影響。當(dāng)前，企業(yè)都比較重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“顯性成

4、本”，而對(duì)“隱性成本”的控制重視程度不夠。事實(shí)上，決策、招標(biāo)、設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的成本控制對(duì)于提高項(xiàng)目的獲利水平都具有積極地意義。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃缺失當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理階段，缺少詳細(xì)地、科學(xué)地管理計(jì)劃。從歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的實(shí)踐來(lái)看，項(xiàng)目成本控制計(jì)劃是典型的事前管理，在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有指導(dǎo)性的作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目成本分析、成本考核的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)制定詳細(xì)地成本控制計(jì)劃，可以將成本控制“化整為零”，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。而我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了趕工期，不愿意花費(fèi)時(shí)間去

5、制定成本控制計(jì)劃，基本上實(shí)行的是“走一步看一步”的控制措施，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本居高不下。2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法落后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法比較落后，大多數(shù)的企業(yè)是在工程完工后，根據(jù)財(cái)務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)、決算報(bào)告進(jìn)行核算，這種方法不利于企業(yè)收集、處理、儲(chǔ)存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種支出成本，企業(yè)不能準(zhǔn)確地、及時(shí)地發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方面存在的問(wèn)題，從而企業(yè)失去了對(duì)癥下藥、采取針對(duì)性控制措施的良機(jī)，損害了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)施這種控制方法，企業(yè)的成本已經(jīng)成為一種既定的事實(shí)，額外支出的成本已經(jīng)無(wú)法挽回。2.4企業(yè)不重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行總結(jié)在我國(guó)，一些中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)

6、目結(jié)束后，往往會(huì)立刻轉(zhuǎn)向下一個(gè)項(xiàng)目，甚至于就地解散現(xiàn)有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“機(jī)構(gòu)”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織架構(gòu)不夠穩(wěn)定，沒(méi)有對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)、分析。在這種情形下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本績(jī)效考核、獎(jiǎng)懲也就很難落到實(shí)處。缺乏“有獎(jiǎng)有懲”的成本控制機(jī)制約束，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理也就失去了其應(yīng)有的意義。3優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的對(duì)策綜上分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，確實(shí)存在著一些問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面制定具有針對(duì)性的措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制和管理，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化。3.1進(jìn)行全過(guò)程成本控制與管理在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本控制與管理時(shí)，應(yīng)該按照全

7、面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，在注重施工階段控制的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，以實(shí)現(xiàn)全壽命周期成本最小的目標(biāo)。決策階段影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的程度最大，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)階段，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有指導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵，從支出成本來(lái)看，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般不足整個(gè)工程成本的1%，但是，其對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響卻達(dá)75%，企業(yè)可以通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)、階段設(shè)計(jì)成果審批制度、實(shí)施設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲以及推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度