一線城市有風(fēng)險(xiǎn)

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1、一線城市有風(fēng)險(xiǎn)——樓市漫談之七來(lái)源于騰訊網(wǎng)大家溫克堅(jiān)9月21日17:51房?jī)r(jià)依然是熱門話題。關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，一種新的“范式”似乎正獲得越來(lái)越多的認(rèn)同，這種“范式”借助流行的一二三四線城市的分類方法，認(rèn)為北上廣深為代表的一線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)走高，而以廈門、杭州、南京等為代表的二線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，至于更廣泛的三四線城市則面臨泡沫破裂的危險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)似乎也為這種判斷提供了支持。以北京為例，最近一年來(lái)房?jī)r(jià)普遍上漲，市區(qū)好地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)邁向每平方米10萬(wàn)的天價(jià)，8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品

2、住宅價(jià)格同比上漲在18%-20%之間，二線城市房?jī)r(jià)普遍溫和上漲，而三四線城市則面臨成交萎靡，鬼城頻出的局面。在當(dāng)下中國(guó)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的一般趨勢(shì)需要考慮的因素太多，因此往往很難形成一個(gè)簡(jiǎn)單有效的結(jié)論。事實(shí)上，任何結(jié)論本身也是脆弱的，政策的變化和一些偶發(fā)因素都可能顛覆常態(tài)，因此筆者無(wú)意給出一個(gè)一般性的判斷。不過(guò)上述對(duì)一二三線城市房?jī)r(jià)的分析范式，顯然是十分粗糙的，任何根據(jù)這種預(yù)判進(jìn)行的市場(chǎng)行為，都存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本篇姑且不論二三四線城市的房產(chǎn)趨勢(shì)，集中剖析所謂一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高的認(rèn)知迷霧。先說(shuō)一些技術(shù)性

3、的理由。北京和上海這樣的超級(jí)都市，內(nèi)部差異巨大，完全可以認(rèn)為是一個(gè)一二三四線城市的綜合體，不可能以單一概念貫之。北京二三四五環(huán)之間的差異甚至都比一線城市和三線城市之間的差異要大。北京四五環(huán)的很多區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施差、公共服務(wù)差、交通不方便、生活成本高，哪里是人們想象中的一線城市的生活品質(zhì)？上海市中心、內(nèi)環(huán)區(qū)域、外環(huán)區(qū)域同樣代表著巨大的差異。如此差異巨大的區(qū)域組成的城市，其房?jī)r(jià)走勢(shì)自然不會(huì)有簡(jiǎn)單的一致性，支持房?jī)r(jià)高漲的理由也會(huì)大相徑庭。如果說(shuō)北京二環(huán)以內(nèi)的樓盤，由于其地段稀缺性，價(jià)格具有較強(qiáng)的抗跌性的話，

4、那么五環(huán)、六環(huán)的房子，還有同樣的稀缺性嗎？其價(jià)格能一樣抗跌嗎？這顯然禁不住追問(wèn)。三四線城市房?jī)r(jià)的下調(diào)不僅僅在心理上給一線城市帶來(lái)壓力，反映在市場(chǎng)選擇上，也會(huì)分流一線城市的很多需求。對(duì)于基于居住需求的購(gòu)買行為來(lái)說(shuō)，當(dāng)三四線城市的房?jī)r(jià)變得越來(lái)越有吸引力，同時(shí)居住環(huán)境也優(yōu)越于一線城市的邊緣區(qū)域的時(shí)候，自然會(huì)顯著改變消費(fèi)者的行為，降低在北京市場(chǎng)的購(gòu)買總量，這種需求的萎縮，自然會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力。媒體曾報(bào)道過(guò)所謂的逃離北上廣現(xiàn)象，雖然真實(shí)圖景眾說(shuō)紛紜，但北京統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，2011年和2012年兩年期

5、間，北京的暫住人口共減少了100余萬(wàn)人，這顯然是重要的風(fēng)向標(biāo)。分析近期開(kāi)發(fā)商對(duì)地王的追逐及投資的重點(diǎn)，高房?jī)r(jià)似乎改變了開(kāi)發(fā)商的投資路徑，一線城市的投資熱度再次飆升，這意味著未來(lái)兩三年一線城市房產(chǎn)會(huì)有更多的供應(yīng)量，這可能是未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力之一。北上廣深等城市有其獨(dú)特的資源吸附能力，這點(diǎn)在北京尤其明顯，權(quán)力就是巨大的吸金器。不過(guò)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，越來(lái)越多價(jià)值基于市場(chǎng)交換產(chǎn)生，很多不可替代的要素都會(huì)變得可以替代。從中長(zhǎng)期視野來(lái)看，經(jīng)濟(jì)自由化趨勢(shì)不可避免，資源通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)配置才是王道，支持北京

6、高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。因此，無(wú)論從一線城市的內(nèi)部差異性、需求競(jìng)爭(zhēng)、供應(yīng)量以及資源替代性的角度來(lái)看，一線城市的高房?jī)r(jià)都面臨風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)趨勢(shì)高度不確定。不過(guò)這種對(duì)一線城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)的抽象分析，對(duì)公眾未必有足夠的影響力，因?yàn)檫@里涉及到社會(huì)認(rèn)知的形成問(wèn)題。一二三四線城市的劃分方法，在提高信息溝通效率的同時(shí)，也遮蔽了很多重要的信息。以北京等一線城市為例，其實(shí)不同區(qū)域的樓盤價(jià)格表現(xiàn)差異巨大，但是媒體關(guān)注和傳播的往往是那些特殊的事例，比如單價(jià)地王的出現(xiàn)，或者是漲幅驚人的樓房，這種以偏概全的信息傳播過(guò)程嚴(yán)重的誤導(dǎo)了公眾

7、的判斷力。公眾對(duì)信息的處理，會(huì)受到腦海里存在的認(rèn)知結(jié)構(gòu)的強(qiáng)烈影響，那些相信房地產(chǎn)價(jià)格還將上漲的人們，將會(huì)選擇性的吸收那些支持他們判斷的相關(guān)信息，反之，認(rèn)為房?jī)r(jià)要下降的也會(huì)選擇性吸收信息。過(guò)去十多年房?jī)r(jià)一直保持上漲趨勢(shì)的趨勢(shì)，客觀上讓大眾形成了某種強(qiáng)烈的思維慣性，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是正常的，而房?jī)r(jià)下跌是不正常的。要讓公眾接受一個(gè)不正常的結(jié)論，顯然比接受一個(gè)正常的結(jié)論困難的多。即使是在當(dāng)下，那些唱多一線城市樓價(jià)的聲音，顯然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)那些唱空的聲音。這背后也反映了不同群體在社會(huì)中的結(jié)構(gòu)，從唱多趨勢(shì)中獲益的地方政

8、府和開(kāi)發(fā)商，作為社會(huì)的強(qiáng)勢(shì)階層，掌握了更多的話語(yǔ)權(quán)。私下聊天的時(shí)候，幾乎人人都認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是畸形繁榮，高房?jī)r(jià)是社會(huì)不可承受之痛，但在媒體議程被權(quán)力隱蔽操控之下，公眾更容易感知的信號(hào)是符合經(jīng)驗(yàn)的，而未必是符合理性的，那些中長(zhǎng)期的信息和風(fēng)險(xiǎn)往往被忽略了，大眾傳播過(guò)程中形成的這種現(xiàn)象被稱為群體不智慧。要克服集體不智慧的詛咒，信息和觀念的競(jìng)爭(zhēng)就變得特別重要，只有充分的信息自由和觀念競(jìng)爭(zhēng)，才能促進(jìn)個(gè)人行為的理性化，克服群體認(rèn)知的偏見(jiàn)?？朔后w認(rèn)知偏見(jiàn)，并不意味著個(gè)體決策的一致