分宜青云可行報告

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1、分宜青云花園項目開發(fā)可行性研究報告江西青云地產發(fā)展集團有限公司2007年6月目錄第一章項目概況第二章投資環(huán)境分析一、行業(yè)環(huán)境二、分宜房地產市場三、分宜縣房地產消費市場的新機遇第三章項目概況一、建設地址二、項目規(guī)模三、總體規(guī)劃設計理念四、總體規(guī)劃構思五、物業(yè)管理第四章項目市場分析與整合營銷一、項目市場分析二、價格定位第五章效益測算一、投資期限二、利潤分析第六章一期項目資金運作計劃一、項目一期投入二、回款期限第七章項目可行性結論第一章項目概況本報告的項目地位于分宜縣鈐山西路分宜縣城中心地段，分宜位于贛中偏西，袁河中游，縣境南北長65公里，東西寬36公里。東鄰新余市渝水區(qū)，南連吉安市安?？h，西接宜

2、春市袁州區(qū)，北毗宜春市上高縣。距省會南昌178公里，距市治所在地新余26公里。轄5鄉(xiāng)5鎮(zhèn)1場，127個村民委員會，1319個村民小組，8個城鎮(zhèn)居民委員會（均不含鈐陽管理處和東坑林場）。其中縣城常住人口為7萬余人。分宜人文遺跡和自然景觀十分豐富，屬全省50個重點旅游縣之一。自然景觀有100余處，有千古絕唱的鈐岡嶺、群峰縈廻的二仰峰（大崗山最高峰），雄姿巍然的萬年橋，碧水鱗浪的鈐陽湖，千姿百態(tài)的洪陽洞，神奇瑰麗的洞村洞等；人文遺跡150余處，有《天工開物》的誕生地、嚴嵩故里，毛澤東、朱德、彭德懷舊居，王震、肖克作戰(zhàn)地，贛西最大的客家古屋群——鄧家圍屋，山峽石刻，紅色古驛道等；古代大小寺廟70余座

3、，其中有名的有分宜地方廟史上最早的仰山行祠，佛教臨濟的誕生地廣慶寺，東宮太子廟、南仙廟等。本項目地塊總占地73畝，位于鈐山西路公園對面，此地塊地形較為規(guī)則，地塊的天然地理位置優(yōu)勢獨特，是居住、休閑、晨煉的絕佳之地，毗鄰繁華鬧市區(qū)，地塊具有巨大的升值空間。公司擬用二年的時間在此地塊上開發(fā)建筑面積約12萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。本項目開發(fā)立中于“高起點規(guī)劃，高規(guī)格配套，高質量施工，高綠化景觀，高水平物業(yè)管理”的開發(fā)理念，并通過專業(yè)化的嚴格管理降低開發(fā)成本，使之成為分宜市民買得起，即經濟適用又具有高尚品質的住宅小區(qū)，為分宜城市建設增添一道靚麗的風景線。第二章投資環(huán)境分析一、行業(yè)環(huán)境中國房地產還有

4、20年以上的好景，2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業(yè)及相關行業(yè)代表參加本屆展會，從側面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”?！爸袊康禺a業(yè)已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。在國內GDP增長占一定比例，房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。而在發(fā)達國家，房地產業(yè)作為國家經濟的三大支柱產業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2

5、億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2006年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。二、分宜房地產市場整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫1、為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，省政府出臺《江西省住宅與房地產工作要點》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。2、分宜縣政府出臺房改政策，取消福利分房，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。分

6、宜雖說是縣城，但工業(yè)相對比較集中，現有的分宜電廠、林業(yè)部亞林中心、海螺水泥廠等支柱企業(yè)，擁有一定的購房群體。隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多農民工和外出務工人員進城定居的趨勢。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為分宜縣的商品房消費市場增添了新的主力軍。4、同類物業(yè)的市場情況：永康時代城、昌山名苑、鈐陽華府、紫荊花園、廣府御景、昌安花園等一批新概念住宅的推出，已基本售完，形勢非?？春?，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有更加高檔住宅。在此基礎上，本項目產品的規(guī)劃也逐步成熟，深入人心。三、分宜縣房地產消費市場的新機遇

7、商品房的起步與銀行按揭1、分宜縣城的商品房形成是從2005年開始，2005年以前，基本上未形成有檔次和品味的小區(qū)格局，而且小區(qū)規(guī)劃檔次偏低，小部分高檔次和綜合性小區(qū)也從2006年后才開始入住，造成了需求量的增加。2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款三成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增