分宜青云豪景園推廣策略草案

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1、青云豪景園推廣策略草案第一部分PARTONE營銷背景分析一、項目背景分析：l項目區(qū)位分析：本項目位于分宜縣鈐山西路，分宜縣城中心地段。項目占地面積73畝，此地塊地形較為規(guī)則，位于鈐山西路鈐山公園正對面，地塊的天然地理位置優(yōu)勢獨(dú)特，是居住、休閑、晨練的絕佳之地。毗鄰繁華鬧市區(qū)，地塊具備極大的產(chǎn)品附加值。鈐山公園西靠站前路延伸段，南臨鈐山西路，距麗中心城區(qū)約5分鐘車程。公園占地總面積380畝，其中緊靠鈐山西路的鈐山湖（占地18畝），是一座四季清新的淡水湖。公園內(nèi)有各種珍惜樹種30余種，鳥類10多種，園內(nèi)鳥語花香，四季常青，并建有動物園、老人康樂園，是一座綜合性、觀

2、賞性、游樂、休閑于一體的綜合性森林公園。也是分宜城區(qū)迄今為止唯一的公園，是本項目不可多得的天然屏障。整個項目擁有得天獨(dú)厚的山水生態(tài)條件。是構(gòu)建生態(tài)住宅小區(qū)的不二之選。l項目規(guī)模分析：整個項目用地面積為73.33畝?？偨ㄖ娣e10.6萬平方米，住宅建筑面積100040平方米，商業(yè)建筑面積1096.1平方米，車庫面積6834平方米，紫材棚建筑面積4555.96平方米。容積率2.13。在分宜房地產(chǎn)市場中屬于中等規(guī)模。二、區(qū)域市場分析：l分宜概況：分宜縣位于贛西中部，東鄰新余市渝水區(qū)，南連吉安市安福縣，西接宜春市袁州區(qū)，北毗宜春市上高縣，距省會南昌191公里，為新余市

3、轄縣。全縣總面積1389平方公里，總?cè)丝?0.88萬，其中非農(nóng)人口7.7萬，轄5鎮(zhèn)5鄉(xiāng)1場，126個行政村，11個居委會。境內(nèi)屬低山丘陵地形，南北長約65公里，東西寬約36公里。地勢南北部略高，中部較低平，最高峰為大崗山，海拔1009.8米，分宜是典型的亞熱帶季風(fēng)型濕潤性氣候，雨量充沛，光照充足，氣候溫和，無霜期長，年平均氣溫17.2度，年平均降雨量1600毫米，全年無霜期270天，十分適宜農(nóng)作物生長。分宜交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。浙贛鐵路橫貫東西，分（宜）文（竹）線穿過南部，四條鐵路專用線分布全縣四方。公路縱橫交錯，四通八達(dá)，省道上分安線和清宜線形成了全縣公路

4、"十"字主框架，清宜線東接105國道，西接320國道；滬瑞高速公路從城北郊穿越而過。贛粵高速公路距縣城僅60公里；鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路正在不斷改造完善，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油（水泥）路。水電供應(yīng)充足，分宜發(fā)電廠和2座110千伏（一座在建）、5座35千伏變電站，形成全縣的供配電網(wǎng)，縣城日供水可達(dá)4萬噸。分宜縣率先在全省實現(xiàn)電話交換程控化、本地網(wǎng)傳輸數(shù)字化、村村通電話，中國移動和中國聯(lián)通覆蓋全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要鐵路公路沿線實現(xiàn)無縫隙覆蓋。l消費(fèi)能力分析：目前該縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9376元，比2002年增長66.7%，年均增長13.6%；農(nóng)民人均純收入4180元，比2002年增長5

5、7.8%，年均增長12.1%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款20.3億元，是2002年的2倍。建設(shè)了多功能的勞動力大市場，大力實施農(nóng)村勞動力大轉(zhuǎn)移和農(nóng)民陽光培訓(xùn)工程，城鄉(xiāng)就業(yè)持續(xù)改善，四年累計新增城鎮(zhèn)從業(yè)人員1.65萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)4990人，安置困難群體再就業(yè)550人，發(fā)放小額貸款2227萬元，減免各種稅費(fèi)1000余萬元。社會保障體系不斷完善，率先在全省推行農(nóng)村低保制度，試行了失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度，四年為70197人次發(fā)放低保金2855萬元，累計發(fā)放離退休人員養(yǎng)老金1.45億元。2004-2006年共為農(nóng)民發(fā)放糧食直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼和農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼資金2600余萬元，免征農(nóng)

6、業(yè)稅1243萬元。率先在全省推行了新型農(nóng)村合作醫(yī)療，參合率達(dá)88%，共向上級爭取資金1650萬元，有7.24萬農(nóng)民從中受益1584萬元。l競爭分析分宜在售樓盤分布現(xiàn)狀1、縣新行政中心板塊★主要樓盤鈐景星城、永康·時代城、廣府御景★片區(qū)分析該片區(qū)隨著行政體系的北移以及新汽車站的建成，已經(jīng)形成新的縣行政中心。目前縣政府大樓已經(jīng)基本建成，近期內(nèi)就會入駐辦公，其他行政單位也將陸續(xù)北移。這是該片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)會點。目前該處房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出一片火熱景象，房地產(chǎn)市場在該縣而言相對成熟，包括配套、物業(yè)以及售價方面都相對較高。但周邊的市政配套目前尚不完善，市民出行購物方面

7、都不是很方便，但隨著政府機(jī)關(guān)的入駐，這種情況將會逐漸得到改善。★樓盤調(diào)查（1）鈴景星城樓盤案名鈴景星城地埋位置分宜縣天工北大道開發(fā)商分宜縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓熱線0790—5815555（南區(qū)）5810666（北區(qū)）占地面積220畝建筑規(guī)模30萬㎡建筑產(chǎn)品容積率1.7建筑密度綠化率35%物業(yè)公司物業(yè)率暢銷戶型現(xiàn)售價格均價1405元/㎡（一樓1368元/㎡，二樓1468元/㎡，三四樓1528元/㎡，五樓1468元/㎡，六樓1368元/㎡）推出總量48棟，住宅1600套，商鋪100套左右主要戶型面積二房二廳（面積：100-104㎡，60套）；三房兩廳（面積：

8、117-136㎡）；四房兩廳（面積：1