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1、破解保障房融資困局《基本住房保障法》被超常規(guī)地推至前臺，意味著決策層對破解保障房融資難題有了新的思路：政府依舊唱主角，但社會資本的進(jìn)入將擁有更多路徑 文/《財經(jīng)國家周刊》記者魏洪磊 兩年間，歷經(jīng)多個部委和研究機(jī)構(gòu)探討，幾易其名后，《基本住房保障法》征求意見稿終現(xiàn)雛形?！ 氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)最大的難題有兩個，一個是思想認(rèn)識，另一個是資金。用立法的手段可以同時解決這兩個問題。”住建部知情人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示?！ ⑴c立法工作的一位專家透露，該意見稿最大的亮點(diǎn)是把基本住房保障作為政府的責(zé)任規(guī)定下來?！爸醒胝?、省級和市縣級政府分別應(yīng)該做什么，里面有比較具
2、體的規(guī)定?！薄 》ㄒ?guī)出臺生效尚待時日，關(guān)于保障房融資的研究卻由來已久。政府與開發(fā)企業(yè)如何聯(lián)合，金融制度如何創(chuàng)新，成為推進(jìn)保障房建設(shè)下一步的重中之重。 住建部住房保障司司長侯淅珉對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，一個長遠(yuǎn)的制度設(shè)計是，保障房建設(shè)由社會來參與?！安还苁菄鵂I、民營，其他的機(jī)構(gòu)，都?xì)g迎。”“對這些對象，從金融辦法、貼息的辦法，發(fā)補(bǔ)貼的辦法，來體現(xiàn)政府的職責(zé)，從優(yōu)惠政策體現(xiàn)政府的職責(zé)?！薄 〈朔響B(tài)，意味著決策層對解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會資本的進(jìn)入將擁有更多路徑。 租賃住房困境 “經(jīng)濟(jì)適用房和限價房不缺錢，而是缺地，真正缺錢
3、的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境，主要指后兩者?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林對《財經(jīng)國家周刊》記者說?！ 「鶕?jù)住建部的測算，要實(shí)現(xiàn)廉租房對象的“全覆蓋”，廉租房建設(shè)每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來源中，財政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來源。 而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規(guī)定，地方政府只能先行先試?！ ∽?010年來，重慶市正開足馬力，打造國內(nèi)最大體量的公租房。6月，重慶市長黃奇帆公開表示，三年內(nèi)，重慶主城區(qū)將建設(shè)3000萬平方米公租房，預(yù)計將解決150萬市民的居住難題。 多家
4、接受《財經(jīng)國家周刊》采訪的地產(chǎn)企業(yè)均表示，保障房建設(shè)土地加建設(shè)成本約2500元/平方米左右，以此計算，三年之間，重慶需拿出近750億元專項(xiàng)資金?！ 「鶕?jù)公開資料，重慶市政府準(zhǔn)備先期投入250億元，剩余500億元將通過社會融資?！ 〖词乖谶@250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬畝土地來支援公租房建設(shè)，按60萬元/畝拆遷成本計算，此項(xiàng)投入將達(dá)到200億元。 2009年重慶市財政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達(dá)440.47億元。3萬畝土地?zé)o償劃撥給公租房，無疑將改變重慶未來兩年的財政收入格局?！ ?/p>
5、按照重慶市政府設(shè)想，剩余的500億元社會融資，需要依靠金融機(jī)構(gòu)獲得。而以5%平均利息計算，每年政府需支付利息25億元。 “一個現(xiàn)實(shí)問題是，銀監(jiān)會要求銀行有商業(yè)可持續(xù)性，就是要賺錢。但保障房可否產(chǎn)生動力？”建設(shè)銀行人士說。 即使在地方政府的強(qiáng)力推動下，銀行貸款不設(shè)障礙，而還本付息的問題仍待解決?！ ∽饨鹚奖灰暈榭煞襁€本付息的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果租金水平較低，會造成銀行貸款來源的缺乏。一位中國工商銀行總行的人士透露，目前全國各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場價格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%。“作為商業(yè)銀行總行，我們會面臨
6、區(qū)域化的問題，同樣的政策在重慶問題不大，在北京可能很難落實(shí)?！薄 ∩鲜鋈耸客嘎?，目前北京一部分公租房源自市場采購，成本約為8000元/平方米。“按照北京市的出租水平，回報率不到3%，而銀行的負(fù)債資金成本，也要達(dá)到5~6%，這個租金能付息就差不多了，還本比較困難?！薄 〉谥袊y行金融總部的一位人士看來，公租房可以成為比較穩(wěn)妥的市場。“如果公租房在貸款期限上，商業(yè)銀行有一個突破和一個原則性的指導(dǎo)，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設(shè)?！薄 ∷慕ㄗh是，各地成立專門的公租房運(yùn)營公司，由政府財政撥款。銀行為其下屬項(xiàng)目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余
7、來建設(shè)新的公租房，逐步擺脫對銀行的依賴。 “保障房建設(shè)要以租為主還是以售為主，這個認(rèn)識要統(tǒng)一起來。目前來看，公租房是主流。”王玨林對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，各地方政府的態(tài)度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時也將左右銀行的貸款思路?！ ∫朊耖g資本 重慶的公租房建設(shè)，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應(yīng)該由政府投資，國企承建?！薄 ≈貞c擁有龐大的國資后盾，政府下轄八大投資公司，國有資產(chǎn)超過萬億，成為政府意圖的強(qiáng)力執(zhí)行者。 而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設(shè)難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統(tǒng)管統(tǒng)籌”是
8、典型?！ ?010年下半年，南京市房管、國土、交通、城建等融資平臺
