我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究

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1、我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究摘要：本文選取土地交易價(jià)格指數(shù)等八個(gè)指標(biāo)作為初始自變量導(dǎo)入方程與房屋銷售價(jià)格指數(shù)建立初步房價(jià)模型，利用Pearson、Kendall、Spearman三種相關(guān)分析方法確定各個(gè)指標(biāo)對房價(jià)解釋能力的排序，通過回歸分析相關(guān)方法進(jìn)行自變量的分析和篩選，最終選取建材價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩個(gè)自變量與房屋銷售價(jià)格指數(shù)建立了多元線性回歸方程，最后結(jié)合研究結(jié)論和我國房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際狀況提出了相應(yīng)的政策建議?？偨Y(jié)大全關(guān)鍵詞：房屋銷售價(jià)格指數(shù)影響因素實(shí)證研究1.引言近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)及市場改革的不斷推進(jìn)，房價(jià)上漲速度不斷加快，居高不下

2、的房價(jià)受到社會各界廣泛關(guān)注。目前我國房價(jià)上漲速度和幅度均超出人均可支配收入水平，投資過度、潛在需求旺盛和房屋高空置率相矛盾、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等方面問題越發(fā)明顯，影響了居民住房條件的改善和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，引發(fā)了銀行信貸結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等問題，降低了金融市場的安全性，加大了社會貧富差距。在這樣的時(shí)代背景下，房價(jià)不僅關(guān)系到國民的切身利益，更影響著國民經(jīng)濟(jì)的健康和持續(xù)發(fā)展及社會的穩(wěn)定，使得房價(jià)問題成為房地產(chǎn)研究的焦點(diǎn)，并且成為房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)研究的基礎(chǔ)。對房價(jià)波動(dòng)影響因素進(jìn)行實(shí)證研究不僅具有一定的理論價(jià)值，更可以為解決現(xiàn)實(shí)問題提

3、供決策參考。2.研究現(xiàn)狀國內(nèi)學(xué)者從不同角度分析了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)問題。盡管我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間較短，但由于近期房價(jià)問題日益尖銳，因此近年來研究大多數(shù)都集中在價(jià)格影響因素這一問題上，早期研究大多數(shù)都采用定性研究方法，而探討房價(jià)波動(dòng)的近期研究中大部分學(xué)者都利用實(shí)證研究方法確定了房價(jià)的決定因素，并以此為依據(jù)構(gòu)造了房地產(chǎn)定價(jià)模型。簡歷大全定性研究代表李立，李永輝(2002)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由多種要素決定的，除土地費(fèi)用、建安費(fèi)用等項(xiàng)費(fèi)用外，與國家經(jīng)濟(jì)政策，體制改革深化程度，居民收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展景氣度等因素的變化也有重要的關(guān)聯(lián)性，從定性的角

4、度探討了房價(jià)的重要構(gòu)成要素，為之后的實(shí)證研究奠定了理論基礎(chǔ)。Granger因果檢驗(yàn)和回歸分析在實(shí)證分析中得到廣泛應(yīng)用。高波，毛豐付(2003)以1999—2002年土地季度價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)為樣本，通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和回歸分析，對房價(jià)與地價(jià)間的影響關(guān)系進(jìn)行分析，得出長期內(nèi)房價(jià)走勢決定地價(jià)走勢、短期內(nèi)兩者存在相互影響的結(jié)論。皮舜，武康平(2004)通過基于Panel數(shù)據(jù)的Granger因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，發(fā)現(xiàn)1994到2002年間我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著雙向因果關(guān)系，為處理房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系提供了科學(xué)依據(jù)。

5、3.初步建立房價(jià)模型實(shí)證研究通常針對所研究的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象建立計(jì)量模型，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型可以“簡化”現(xiàn)實(shí)世界的狀況，把經(jīng)濟(jì)問題理想化、模型化。影響房價(jià)的因素很多，在實(shí)證分析的過程中我們要考慮獲取數(shù)據(jù)的質(zhì)量及可行性，目前出于資源限制很難收集到歷年來我國影響房價(jià)波動(dòng)所有因素的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此本文只關(guān)注于影響房價(jià)波動(dòng)的主要因素，忽略影響較小的、次要的及難以收集或量化的因素，以便進(jìn)行系統(tǒng)的模型化實(shí)證研究。本文在變量選擇的過程中遵循相關(guān)性、可行性及簡化性三個(gè)原則，對已有研究提到的全部影響因素進(jìn)行了篩選，最終確定初步進(jìn)入模型的自變量包括土地交易價(jià)格指數(shù)等八個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建如下

6、模型：總結(jié)大全Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X8+ε因變量Y代表我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)；模型包含的8個(gè)自變量是：X1土地交易價(jià)格指數(shù)、X2建材價(jià)格指數(shù)、X3房地產(chǎn)開發(fā)投資額(單位：億元)、X4上年土地開發(fā)面積(單位：萬平方米)、X5貸款利率、X6金融機(jī)構(gòu)貸款余額(單位：萬億)、X7GDP(單位：億元)、X8我國城市居民人均可支配收入(單位：元)；9個(gè)回歸參數(shù)分別用β0、β1、β2、β3、β4、β5、β6、β7、β8表示，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)或誤差項(xiàng)。4.實(shí)證分析4.1相關(guān)性分析根據(jù)建立的房地產(chǎn)定價(jià)模型，筆

7、者從中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、中國人民銀行網(wǎng)站等渠道收集了相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行了季節(jié)性及定比調(diào)整，利用SPSS中Pearson、Kendall和Spearman三種相關(guān)分析方法研究各自變量與因變量之間的相關(guān)性以保證分析結(jié)果的科學(xué)性，從而確定自變量影響程度和解釋能力的最終排序。三種方法的分析結(jié)果基本保持一致:1.利率與房價(jià)波動(dòng)的相關(guān)性最大，具有最強(qiáng)的對房價(jià)的解釋能力；得出的各影響因素與房價(jià)的相關(guān)性最終由強(qiáng)到弱的排序?yàn)椋嘿J款利率、GDP、貸款余額、建材價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、上年土地開發(fā)面積、人均可支配收入、土地交易價(jià)格。2.在保證變量選取和模型設(shè)計(jì)合理

8、性及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的前提下，利率因素在推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有重大影響，結(jié)論表明利率變動(dòng)對房價(jià)有正向影響