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《珠海新香洲人口發(fā)展趨勢》由會員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、新香洲未來城市人口發(fā)展趨勢分析市場部李堀葉一、新香洲區(qū)域位置新香洲是珠海開發(fā)較晚的新城區(qū),位于珠海城市西北部腹地(見下圖),是珠海未來的行政、體育、文化中心。新香洲不僅是珠海東南西北的中心點(diǎn),而且是與香港、澳門、廣州、深圳、中山等諸多珠三角城市等距相連的節(jié)點(diǎn),在新珠三角格局中位于核心位置。新香洲區(qū)域因?yàn)榈貏葺^為平坦,建設(shè)時期晚,因此城市規(guī)劃比較完善,道路交通的設(shè)計(jì)建設(shè)水平較高,交通優(yōu)勢明顯。區(qū)內(nèi)規(guī)劃了三條城市快速干道:健民路一三臺石路、梅華路和興業(yè)路,承接中心城區(qū)各組團(tuán)之間聯(lián)系和與京珠高速、沿海高速的接駁功能。目前區(qū)域尚有主城區(qū)最大量的存量土地資源,且已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃,將是
2、近年珠海中心城區(qū)發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的區(qū)域。二、新香洲區(qū)域規(guī)劃定位根據(jù)2008年珠海市規(guī)劃局正式推出珠海中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公示一-《珠海市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃全覆蓋項(xiàng)目》,項(xiàng)目分為香洲、新香洲、吉犬、拱北、前山河、上沖六個片區(qū),這六個片區(qū)未來的規(guī)劃對其未來樓市的發(fā)展以及樓盤的定位將產(chǎn)生重要影響。其中對新香洲片區(qū)的規(guī)劃內(nèi)容為:三核、兩帶、五區(qū)、七心;>三核:規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃城市級行政、文化、體育核心;>兩帶:鳳凰山、板嶂山形成的山體風(fēng)光帶;>五區(qū):規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成的5個居住區(qū),分別為紅門樓居住區(qū)、紅山居住區(qū)、山場居住區(qū)、大環(huán)山居住區(qū)、檸溪居住區(qū);>七心:各居住區(qū)內(nèi)居住區(qū)中心。
3、三、珠海市城市總體規(guī)劃根據(jù)《珠海市城市總體規(guī)劃(2001—2020年)》(以下簡稱《總體規(guī)劃》)。珠海將嚴(yán)格控制城市的人口和用地規(guī)模,節(jié)約用地,保護(hù)耕地。2005年,主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在75萬人以內(nèi),建設(shè)用地控制在63平方公里以內(nèi);到2010年,主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在85萬人以內(nèi),建設(shè)用地控制在72平方公里以內(nèi)。到2020年,主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在101萬人以內(nèi),建設(shè)用地控制在85平方公里以內(nèi)。(-)基于城市人口規(guī)模控制的分析新香洲是珠海開發(fā)較晚的城區(qū),是未來珠海的行政、體育、文化屮心。雖然口前商業(yè)配套和市政生活配套水平相對尚不如其他區(qū)域成熟,但未來發(fā)展空間廣闊,
4、前景看好??谇靶孪阒迏^(qū)域?yàn)橹楹V鞒菂^(qū)主要居住區(qū)Z-,區(qū)域總?cè)丝诩s15萬人。根據(jù)珠海城市發(fā)展規(guī)劃,可以預(yù)測到2020年主城區(qū)每平方公里居住人口約為1.2萬人;以我司美溪鎮(zhèn)項(xiàng)目為中心,半徑3公里的新香洲范圍,總面積約為30平方公里;因此,可依此推斷到2020年新香洲區(qū)域人口約為36萬人。C二)、基于區(qū)域住宅數(shù)量增加的分析1、新香洲各區(qū)域未來3年的住宅供應(yīng)量>新老香洲交接區(qū)域,主要是指興業(yè)路和迎賓路中間的地區(qū),區(qū)域發(fā)展頗為成熟,商場、醫(yī)療、市場等配套可以說是新香洲頂尖。未來3年供應(yīng)量大約有49萬冊,主要供應(yīng)樓盤為五洲花城二期東區(qū),嘉豐花園二期和嶺南世家四期。>“YEAH”字型區(qū)域,是
5、以盈彩美居為起點(diǎn),分別向鴻馨園和宜家苑(一直到中珠上城)延伸,形成一個“YEAH”字手型,包括:盈彩美居、仁恒星園、鴻馨園、麗景名城、區(qū)府上東、宜家苑和中珠上城等項(xiàng)目。未來供應(yīng)量大約有35萬rtf,主要是仁恒星園三期、海悅云天、利嘉閣、鑫海園、泉亮項(xiàng)目等。>體育中心區(qū)域未來供應(yīng)量大約有22萬rtf,易筑、金域華庭、新加坡花園三期、荔景園等。>上沖關(guān)口區(qū)域,未來供應(yīng)量大約有63萬rtf,主要是:御景國際、云頂瀾山、碧溪麗城、橘子郡花園、棕櫚新園等。>梅華西路以北,敬業(yè)路以東區(qū)域,這一區(qū)域還有相對多的可開發(fā)量,前景看好。由于方圓、華發(fā)還有金地等品牌開發(fā)商的扎堆,這一區(qū)域的項(xiàng)目未來競
6、爭值得矚目。該區(qū)域的未來供應(yīng)量大約有59萬rtf,主要是:華發(fā)?云湖翠谷、尚東領(lǐng)域、金地紅山樓項(xiàng)目、逸景園、菁華名苑二期等。>綜合上述數(shù)據(jù),可以預(yù)測以我司為中心,半徑3公里的新香洲范圍,未來3年的住宅總供應(yīng)量大約為230萬nf;2、新香洲未來10年的住宅供應(yīng)量預(yù)估過去三年,新香洲平均每年住宅供應(yīng)量為75萬應(yīng),未來3年新香洲住宅供應(yīng)量為230萬rtf,平均每年供應(yīng)量約為77萬打,基于市場供應(yīng)速度和土地資源的有限性等因素分析,該區(qū)域未來10年的住宅供應(yīng)可能較難一直以高速度增長,因此,取2007-2012年新香洲住宅供應(yīng)量的平均數(shù)每年76萬應(yīng),作為新香洲區(qū)域未來10年平均每年的住宅新
7、增供應(yīng)量,即2010-2020年新香洲區(qū)域住宅總供應(yīng)量為750萬川。按照平均每套住宅100rtf計(jì)算,則新香洲未來10年共有75000套住宅推岀市場。按照入住率為70%、每戶人口數(shù)為3計(jì)算,則以我司美溪鎮(zhèn)項(xiàng)目為中心,半徑3公里的新香洲范圍,未來10年的新增人口數(shù)量為15.75萬人;加上目前區(qū)域內(nèi)的15萬人,可以推論:到2020年珠海新香洲區(qū)域人口總數(shù)量約為31萬。三、結(jié)論綜合上述,基于城市人口規(guī)??刂频姆治?,到2020年珠海新香洲區(qū)域人口總數(shù)量約為36萬;基于區(qū)域住宅數(shù)量增加的分析,2020