淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理

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1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位，不僅是是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是我國國家財(cái)政收入的重要來源，同時(shí)也是近年來人們投資、消費(fèi)的熱點(diǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，衡量該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功的標(biāo)準(zhǔn)是其價(jià)格與品質(zhì)，而該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益則通常通過利潤的最大化和成本的最小化來實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制和管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心和重要環(huán)節(jié)。本文主要就房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位、成本控制方法以及各階段成本控制與管理進(jìn)行了分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理一、房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位（一）房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)

2、性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和文化、科學(xué)、衛(wèi)生、教育等社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)條件，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)生產(chǎn)的主體。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年我國的房地產(chǎn)開發(fā)總投資為48267.00億元,國內(nèi)生產(chǎn)總值為397983億元；2011年我國的房地產(chǎn)總投資為61740.00億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值為471564億元。并且根據(jù)國外房地產(chǎn)相關(guān)資料顯示，2003年美國房地產(chǎn)增加值占國家GDP的11.8%,加拿大占15.7%,日本占11%。（二）房地產(chǎn)成為國家財(cái)政收入的重要來源在實(shí)施住房商品化政策之后，新建的住宅或者現(xiàn)有的住宅均可以出售。房地產(chǎn)的開發(fā)能夠快

3、速地增加城市地財(cái)政收入，為城市的公共設(shè)施（道路、交通、文教、福利事業(yè)、衛(wèi)生）提供穩(wěn)定的資金。通過對房地產(chǎn)市場的綜合開發(fā)，提供了大量的企業(yè)利潤和稅金，增加城市和國家的財(cái)政收入，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成了政府財(cái)政收入的主要來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2009年的上半年的財(cái)政收入825.5億元，房地產(chǎn)稅收及相關(guān)土地收入占全市財(cái)政收入的25%左右。我國通過實(shí)施土地有償使用制，充分體現(xiàn)出了國家土地的資產(chǎn)價(jià)值。比如：2009年6月中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得北京廣渠路15號(hào)地塊；2009年9月中海地產(chǎn)公司以70.06億元拍得上海長風(fēng)地塊。二、房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本控制方法分析掙值法是目

4、前為止國際上先進(jìn)的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法的三個(gè)基本參數(shù)：計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用（簡稱BCWS）,BCWS=計(jì)劃工作量*預(yù)算單價(jià)；已完工作實(shí)際費(fèi)用（簡稱ACWP）,ACWP二已完工作量*實(shí)際單價(jià)；已完工作預(yù)算費(fèi)用（簡稱BCWP）,BCWP二已完工作量*預(yù)算單價(jià)。掙值法的評價(jià)指標(biāo)：（1）費(fèi)用偏差（簡稱CV）,CV是指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計(jì)算公式為CV=BCWP-ACWP；（2）進(jìn)度偏差（簡稱SV）,SV是指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異，其計(jì)算公式為SV=BCWP-BCWS；（3）費(fèi)用執(zhí)行指標(biāo)（簡稱CPI）,CPI是指掙得值與實(shí)際費(fèi)

5、用值之比，即CPI=BCWP/ACWP；（4）進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)（簡稱SPI）,SPI是指項(xiàng)目掙得值與計(jì)劃值之比，即SPI二BCWP/BCWSO三、房地產(chǎn)企業(yè)各階段成本控制與管理（一）項(xiàng)目決策階段成本控制項(xiàng)目決策階段三個(gè)環(huán)節(jié)至關(guān)重要，一是確定項(xiàng)目最小化的深度投資方案；二是編制相當(dāng)深度的可行性研究報(bào)告；三是強(qiáng)化可行性研究報(bào)告在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)方面的審查。本階段項(xiàng)目主要對于編制投資的項(xiàng)目進(jìn)行控制。開發(fā)項(xiàng)目決策離不開投資估算的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，投資估算對于項(xiàng)目的開發(fā)與否有著決定性的作用。投資主要采用朗格系數(shù)法，指標(biāo)估算法，生產(chǎn)能力指數(shù)法和資金周轉(zhuǎn)率法等方法來進(jìn)行估算。然而

6、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，投資估算的編制通常采用的是指標(biāo)估算法：（1）采用類似工程概預(yù)算編制，即對于已建的和本項(xiàng)目工程的建筑標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)模類似的工程，并按照不同標(biāo)準(zhǔn)的用料和其他做法進(jìn)行換算；（2）市場詢價(jià)加系數(shù)法編制，這種方法主要對于專業(yè)分包工程和設(shè)備安裝工程較為適用；（3）單項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)編制，這種方式適用于規(guī)劃不嚴(yán)格的估算編制或者用于建設(shè)項(xiàng)目的附屬配套項(xiàng)目之中。（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段是投資者建設(shè)意圖由設(shè)想向現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)變的一個(gè)關(guān)鍵階段，因此設(shè)計(jì)階段是工程投資控制最關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制對成本的影響主要在建筑風(fēng)格的確定，建筑方案制定，建材設(shè)備的選購，施工

7、工藝的選擇等方面。所以，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段推行限額設(shè)計(jì)，可多方案擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，充分交流了解項(xiàng)目的定位，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。還可以引入專家評審制度，對設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評審。實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)有：（1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；（2）每平方米論含量指標(biāo)；（3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；（4）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。通過以上方法，可以最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象發(fā)生。（三）項(xiàng)目招標(biāo)階段成本控制從土地的競拍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工總承包、專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備到銷售代理、