商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營管理策劃終稿

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1、全程策劃顧問之經(jīng)營管理策劃報(bào)告承蒙信任，我公司非常榮幸地提交XX·東方廣場經(jīng)營管理策劃報(bào)告，供貴公司參考與決策時(shí)鑒！任何商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)銷售成功只是成功了一半，如何保證招商成功及實(shí)施長期的經(jīng)營管理，保障發(fā)展商、投資客、經(jīng)營者、經(jīng)營管理者多方利益最大化才是真正意義上的成功。本案是建立在前期市場調(diào)研及營銷導(dǎo)入的基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、市場定位、產(chǎn)品定位及營銷整合等而制定的經(jīng)營策劃報(bào)告。具體內(nèi)容包括項(xiàng)目綜合評估、項(xiàng)目發(fā)展定位、經(jīng)營管理分析、項(xiàng)目經(jīng)營模式分析、租金價(jià)格定位、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營管理組織架構(gòu)、經(jīng)營管理收益分析。依據(jù)此報(bào)告將可指導(dǎo)后期的經(jīng)營管理實(shí)施

2、，并確立項(xiàng)目招商與銷售實(shí)施，具體操作細(xì)節(jié)和最終數(shù)據(jù)表現(xiàn)將根據(jù)市場動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目進(jìn)展情況而做適當(dāng)調(diào)整。經(jīng)營管理的實(shí)施是一個(gè)隨市場變化而必須隨時(shí)調(diào)整的系統(tǒng)工作，取決于經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對市場的把握、經(jīng)營戶的掌控、專業(yè)的經(jīng)營管理水平。因此本案未必能全面周詳?shù)貙λ薪?jīng)營管理細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進(jìn)而逐步深化，以達(dá)到使項(xiàng)目開發(fā)、招商、銷售、后期經(jīng)營管理圓滿成功的目的。敬祝細(xì)閱！此呈目錄第一部分項(xiàng)目綜合評估一、市場綜合評估二、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目市場定位第二部分項(xiàng)目發(fā)展定位一、物業(yè)發(fā)展定位二、租售模式定位三、投資者投資模式定位四、經(jīng)營定位

3、五、經(jīng)營業(yè)態(tài)組合第三部分項(xiàng)目經(jīng)營管理分析一、經(jīng)營管理定位二、物業(yè)管理定位三、經(jīng)營管理實(shí)施前提第四部分項(xiàng)目經(jīng)營模式分析一、商業(yè)物業(yè)營銷誤區(qū)二、租售模式分析三、租售模式定性四、招商模式定位第五部分物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)因素一、物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)依據(jù)二、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第六部分經(jīng)營管理組織架構(gòu)一、組織管理架構(gòu)圖二、人員配備三、職能職責(zé)四、運(yùn)作機(jī)制五、激勵(lì)機(jī)制六、監(jiān)督機(jī)制七、約束機(jī)制八、信息反饋及控制機(jī)制九、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作第七部分經(jīng)營效益分析一、收入分析二、支出分析三、利潤分析第一部分項(xiàng)目綜合評估一、市場綜合評估（一）建湖消費(fèi)者特征1、人均

4、GDP突破10000元，個(gè)人消費(fèi)潛力增強(qiáng)。2、在吃、穿、玩方面消費(fèi)支出較大。3、崇尚海派（上海）文化，消費(fèi)觀念較為時(shí)尚。4、注重產(chǎn)品品質(zhì)，追求品牌。5、向往環(huán)境優(yōu)美的購物場所，渴望得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。6、投資房地產(chǎn)物業(yè)意識較強(qiáng)，投資商鋪逐漸興起。7、購鋪以自營為主，投資商鋪出租者有上升趨勢。8、口碑宣傳效應(yīng)較為突出。（二）建湖零售業(yè)特征1、建湖零售業(yè)處于自然的集市發(fā)展階段，缺少合理的城市規(guī)劃及經(jīng)營管理引導(dǎo)。2、商業(yè)服務(wù)仍以傳統(tǒng)的線型街道為依托布局，缺少大商家及相對集中的核心商圈。3、地段仍然是決定商業(yè)價(jià)值的絕對因素，缺少主題式商業(yè)及龍頭商業(yè)。4、服務(wù)功

5、能單一，缺少集購物、休閑、娛樂、餐飲等一站式消費(fèi)場所。5、商業(yè)形態(tài)多為物質(zhì)需求型的生活、生產(chǎn)用品小商鋪，缺少成規(guī)模、上檔次的購物場所。6、部分業(yè)態(tài)缺乏中高端產(chǎn)品的市場供給。7、大多商（市）場缺少統(tǒng)一的經(jīng)營管理、正規(guī)的物業(yè)管理。8、城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)無法滿足日趨增長的消費(fèi)需求。附表：建湖與鹽城其它縣（市）零售業(yè)態(tài)比較

6、如下表業(yè)態(tài)市場支撐風(fēng)險(xiǎn)市場狀況鹽城其它縣（市）建湖綜合娛樂業(yè)高端市場有效需求區(qū)域商業(yè)輻射力招商需要長期經(jīng)營有有待規(guī)范品牌餐飲大眾消費(fèi)空白招商有（肯德基）業(yè)態(tài)空白大型餐飲中、高端市場有效需求需要長期經(jīng)營有（食為天）業(yè)態(tài)空白百貨商場高端市場有效需

7、求招商、經(jīng)營有（國貿(mào)百貨等）業(yè)態(tài)空白主題明確的購物步行街城市化進(jìn)程的時(shí)機(jī)營銷有（鼓樓商業(yè)街等）業(yè)態(tài)空白大型綜合購物中心區(qū)域商業(yè)輻射力市場有效需求招商、經(jīng)營有（太陽城、興陽廣場、匯金購物公園等）業(yè)態(tài)空白家居市場區(qū)域商業(yè)輻射力便利的交通條件招商、經(jīng)營有有待規(guī)范小商品批零市場區(qū)域認(rèn)可度的積累區(qū)域商業(yè)輻射力市場有效需求營銷有業(yè)態(tài)空白家用電器中、高端市場有效需求招商、經(jīng)營有（國美電器等）有待規(guī)范兒童娛樂城大眾消費(fèi)空白經(jīng)營有業(yè)態(tài)空白酒店式商務(wù)公寓區(qū)域輻射，消費(fèi)需求經(jīng)營有（匯金購物公園）（一）建湖商服物業(yè)特征建湖縣城城區(qū)的商服物業(yè)形式較為單一，主要有兩大類產(chǎn)品形

8、態(tài)：中小型商鋪、中大型商場。中小型商鋪，空間相對較小，經(jīng)營較獨(dú)立，建筑形式為臨街底鋪、一上幾多層商住樓，多依附于主要街道或大型社區(qū)廣場周圍，采取捆綁銷售，底商單鋪面積在20～40㎡，一上幾商住樓面積在80～250㎡，總價(jià)較高，是建湖市面上較為多見的傳統(tǒng)商業(yè)模式，由于其性價(jià)比較差，難以形成商業(yè)聚集效應(yīng)，目前越來越不受投資者歡迎。中大型主題商場，經(jīng)營規(guī)模大，產(chǎn)品種類齊全，經(jīng)營信譽(yù)高，多位于商業(yè)繁華地段，建筑形式為二層或兩層以上獨(dú)立商業(yè)，規(guī)模在500平方米以上，多采用整體出租方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，多數(shù)為外地投資者投資經(jīng)營。表一：中小型商鋪形態(tài)特征產(chǎn)品

9、結(jié)構(gòu)形態(tài)特征分析舉例底層商鋪?zhàn)≌飿I(yè)的底層單鋪l層高約4.0ml開間為3.5m—4.0m，進(jìn)深8m—12ml多為住宅自身的