2016年一季度中國房地產(chǎn)市場走勢分析及預(yù)測

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1、2016年一季度中國房地產(chǎn)市場走勢分析及預(yù)測今年前2月房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均超預(yù)期，尤其是開發(fā)投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標(biāo)向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫存風(fēng)險(xiǎn)并沒有減小。政策面“促需求”導(dǎo)向不變，中央接連發(fā)布了促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費(fèi)政策，供給側(cè)“有保有限”方針仍在持續(xù)，一方面要求做活土地流轉(zhuǎn)市場，多樣化供地來去庫存，另一方面也要求繼續(xù)限制高庫存城市新增土地供應(yīng)；市場層面，成交量雖較年末環(huán)比下滑，但在政策寬松之下，仍顯著高于去年同期，其中一線和熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好，但對于近期熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲現(xiàn)

2、象，上海、深圳、南京等地政府也已出臺(tái)調(diào)控新政。行業(yè)的首要任務(wù)依然是去庫存，在中央和地方“去庫存”導(dǎo)向支持下，預(yù)計(jì)二季度上述指標(biāo)增速將以穩(wěn)為主。近年來，中國出口下滑、內(nèi)需不振，經(jīng)濟(jì)增速仍需依靠房地產(chǎn)投資，才能平穩(wěn)運(yùn)行。在庫存高企的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)政策分別從供給側(cè)和需求側(cè)雙向發(fā)力，尤其是需求側(cè)力度之大。1、中央供求兩端齊發(fā)力，單中心二線城市受益大中央層面，立足全國、統(tǒng)籌把控，一季度新出臺(tái)政策同時(shí)從需求側(cè)和供給側(cè)使力：1）需求側(cè)方面，中央接連發(fā)布了促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費(fèi)政策。1月22日，中央層面首次發(fā)布了新型城鎮(zhèn)化指導(dǎo)政策，意圖借助戶籍制度改革和農(nóng)村土地

3、制度改革來推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城買房。2月2日，中央新政指出，不限購城市首套商貸首付可低至20%、二套商貸首付可低至30%。首付新政之后，二、三四線城市將普遍受益。2月19日，中央調(diào)低了購房契稅和營業(yè)稅新政，取消了首套契稅的普通住宅限制，大幅調(diào)低非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業(yè)稅非普通住宅限制。稅費(fèi)新政推行后，各線城市均受益，但收益最大的還是單中心二線城市。2）供給側(cè)方面，中央“有供有限”的方針未變。1月7日，國土部再次強(qiáng)調(diào)去庫存，不僅對土地招拍掛市場要繼續(xù)有保有壓，更要通過多樣化供地來去庫存，一方面要盤活閑置存量土地，做活做大土地流轉(zhuǎn)市場，另一方面則要

4、創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵(lì)采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式出讓土地。2月23日，財(cái)政部提出，各地必須清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為、合理確定土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，旨在通過規(guī)范土地儲(chǔ)備，從源頭上為去庫存減壓。此外，中央層面還有兩個(gè)新政也將對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展產(chǎn)生影響：一是2月25日住建部提出，今后原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)、已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。今后，開發(fā)商的項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)估計(jì)要大幅調(diào)整。三是2月23日教育部明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片，意在緩解時(shí)下愈演愈烈的炒學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。2、

5、上海、深圳調(diào)控收緊，高庫存城市加大政策扶持力度地方層面，立足區(qū)情、因城施策可謂發(fā)揮到了極致，一季度政策主要抓落地和創(chuàng)新：1）需求側(cè)方面，高庫存城市加快落地中央政策，上海等個(gè)別城市祭出史上最嚴(yán)調(diào)控。1月份，地方層面的救市政策以貫徹落實(shí)去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的六舉措為主，如山東、遼寧、江西等省份閃電落地中央的農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼新政，山東、福建、廣西等省份用購租并舉、政府購買等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的貨幣化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策側(cè)重在落地中央政策。如山東、遼寧、江西閃電落地新契稅和營業(yè)稅政策；山西、內(nèi)蒙古、云南、南京等繼續(xù)落實(shí)

6、之前的中央政策。廣州推出“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策，但一日后叫停。山東省于次日宣布實(shí)行“跨區(qū)首套”政策。3月份，沈陽出臺(tái)針對個(gè)人購買住房給予獎(jiǎng)勵(lì)政策、加大住房公積金貸款支持力度、降低二手住房交易稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房居住等22項(xiàng)舉措，但因?yàn)樵谛４髮W(xué)生“零首付”等尺度過大，新政在執(zhí)行一天后被叫停。3月25日，上海為打壓瘋狂的房價(jià)，祭出史上最嚴(yán)調(diào)控：二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成；非本市戶籍家庭購房繳納個(gè)稅年限，由2年升至5年。新政后，上海樓市的改善、高端住宅成交預(yù)計(jì)會(huì)有所下降，但由于二套仍“認(rèn)房不認(rèn)貸”，置換需求預(yù)計(jì)仍將延續(xù)去年以來的成交熱度。2

7、）供給側(cè)方面，各城市根據(jù)區(qū)情加大政策創(chuàng)新力度。1月份，重慶為減輕房企負(fù)擔(dān)，從投資端使力，將房企所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。2月份，海南、上海同時(shí)在供給側(cè)使力。海南省實(shí)行“兩個(gè)暫?！?，停止超標(biāo)市縣的土地供應(yīng)，從源頭上加快房地產(chǎn)去庫存。上海出臺(tái)新規(guī)，要求今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應(yīng)，緩解供需矛盾，減輕房價(jià)上漲壓力。3、一線房價(jià)上半年逐步降溫，三線高庫存年內(nèi)仍難改觀二季度，一線城市樓市會(huì)逐步降溫，

8、嚴(yán)厲調(diào)控直接抑制二套改善