房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

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1、2013年房地產(chǎn)市場走勢政策市場基本解讀經(jīng)濟大家對經(jīng)濟問題分析個人見解宏觀金融政策解讀政策市場解讀Part1貨幣政策——通脹形勢嚴(yán)峻，回收流動性的貨幣政策延續(xù)上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達21.5%的歷史高位上半年三次加息，CPI高企，負(fù)利率依舊數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行貨幣政策體現(xiàn)中國的經(jīng)濟周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增長、高通脹（過熱）CPI>3%，GDP增速<8%低增長、高通脹（滯脹）CPI<3%，GDP增速>8%高增長、低通脹（最優(yōu)）CPI<3%，GDP增速<8%低增長、低通脹（危險）中國經(jīng)濟周期變化08年：從緊

2、的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%未來通脹是緩和還是嚴(yán)重？經(jīng)濟增長會不會再度下滑？中國經(jīng)濟會不會走向滯脹？從國際、國內(nèi)形勢來看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù)17個月明顯回落，預(yù)示著貨幣供應(yīng)推動因素減弱數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，國家統(tǒng)計局CRB指數(shù)依據(jù)世界市場上22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價格編制的一種期貨價格指數(shù)PMI持續(xù)走低顯示中國經(jīng)濟增速將放緩，但未來不會出現(xiàn)滯脹機構(gòu)GDP同比增速CPI機構(gòu)GDP同比增速CPI中國人民大學(xué)9.63%4.7%交通

3、銀行9.5%5%以內(nèi)國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組9.3%4.9%中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家）9.2%4.8%瑞銀證券9.3%5.0%李迅雷（國泰君安總經(jīng)濟師）9%5.0%中國智庫9.3%—宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟學(xué)家）9.4%4.8%世界銀行9.0%—屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹遠征（中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家）9.3%—政府目標(biāo)8%4%國內(nèi)各大機構(gòu)對2011年全年GDP和CPI增速的預(yù)測PMI連續(xù)三個月回落，仍位于臨界點50%以上的擴張區(qū)間，顯示出中國制造業(yè)總體仍在增

4、長，但增速逐月放緩的跡象。新國十條：北京國五條：23個城市出臺限購令國八條：42個城市出臺新版限購令新國十條：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮新國十條：無國五條：無國八條：608城市出臺房價控制目標(biāo)，發(fā)改委督促銷售過程明碼標(biāo)價2011年上半年行業(yè)政策回顧——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強、范圍擴大、新政策出臺限貸限購限價保障房新國十條：580萬套國五條：年末基本建成60%國八條：1000萬套，11

5、月底全部開工影響購房者預(yù)期的政策直接影響政策限購政策（自上而下）限貸政策（自下而上）間接影響政策保障房政策限價政策從兩頭堵需求效果立竿見影行政干預(yù)市場改變買方預(yù)期限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系2011年上半年購房者投資比例走勢一次性付清比例創(chuàng)今年新高投資比例明顯下降信貸政策對不同首付能力購房者的影響限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng)供銷差與價格走勢高度一致，預(yù)計12年一季度價格面臨較大的下行壓力數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原數(shù)據(jù)平臺未來商品住宅供銷差走勢供銷差=實際需求-潛在

6、供應(yīng)=銷售面積-滯后1.5年的新開工面積限貸政策下市場形式更加嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的2大難題關(guān)于資格客戶——1個基于大量假設(shè)的印象型估測資格客戶=買得起房的客戶-資格已消耗客戶（1）買得起房的客戶——家庭月收入30%能夠支付平均房價月供的客戶總價120首付比例30%貸款84基準(zhǔn)利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量調(diào)研20萬以上的20.90%深圳常住家庭3503201買得起房的家庭數(shù)73.2萬（2）資格已消耗的客戶——已購房客戶數(shù)量÷人均房屋套數(shù)÷流動水平1996-2011年

7、房屋成交套數(shù)912021.28有房的人人均擁有房屋套數(shù)1.288有房的人名額消耗708091.05人口流動率15%已經(jīng)買過房的家庭數(shù)61.6萬（3）資格客戶=11.6萬73.2÷11.6=6.3：1要獲得同樣的效果需要付出6倍的努力！房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占地方政府收入的50%-70%，當(dāng)前形勢下地方政府財政不足更加突出地方政府財政總收入房地產(chǎn)相關(guān)收入（50-70%）房地產(chǎn)相關(guān)稅收（20-40%）土地出讓金收入（20-40%）其他收入如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟增長放緩，政府收入降幅將擴大地方政府的債務(wù)規(guī)?？赡鼙裙俜綌?shù)據(jù)更大？中小企業(yè)倒閉潮？經(jīng)營環(huán)境惡化，

8、成本攀升和信貸收緊已導(dǎo)致局部地區(qū)中小企業(yè)停產(chǎn)及破產(chǎn)匯豐PMI指數(shù)調(diào)查對象主要是中小企業(yè)，中國制造業(yè)PMI調(diào)查