豪德物流商貿(mào)城整合推廣草案

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1、豪德商貿(mào)城項(xiàng)目策劃草案第一部分市場研究與方案構(gòu)思第一章項(xiàng)目市場研究1.1周口專業(yè)市場宏觀走勢分析周口市是一個有著一千多萬人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。發(fā)展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建設(shè)勢在必行。建設(shè)大周口的大都市目標(biāo)，就需要有一個與市情相適應(yīng)相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計(jì)劃中，其重要一項(xiàng)是：規(guī)范市場行為，建設(shè)、引領(lǐng)地區(qū)大流通、大商貿(mào)的大型綜合類批發(fā)市場，已經(jīng)是周口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。1.1.1周口市住宅商品房情況周口市住宅商品房正由住居時代開始向人性化

2、、智能化方向發(fā)展；開始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的人居時代邁進(jìn)。在層高上開始向小高層發(fā)展；在戶型上開始向大套居發(fā)展；在設(shè)計(jì)上開始有飄窗，分干、濕區(qū)，動、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。1.1.2周口寫字樓情況周口尚未形成規(guī)范的寫字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的基本特征。1、多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教

3、為主；以小戶型結(jié)構(gòu)、單間面積20平方米為主，其余有二室、三室戶型，面積在40-50平方米；沒有規(guī)范物業(yè)管理，只有車輛看管。2、多層機(jī)關(guān)辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對外出租。3、開發(fā)寫字樓較少如位于老新華書店對面的永安商務(wù)樓，屬對外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與基本物管服務(wù)，但出租率不甚理想，約在50%多一點(diǎn)，戶型以單間為主，面積在2

4、6平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等。1.1.3周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況1、項(xiàng)城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對值基本與周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之間。主要商業(yè)區(qū)在以項(xiàng)城商場和項(xiàng)城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場有項(xiàng)城建材市場，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。項(xiàng)城交通發(fā)達(dá)。漯阜鐵路環(huán)城而過，并以形成省級公路網(wǎng)。2、鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總?cè)丝?2

5、0萬，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價(jià)商場為中心的人民路中段，專業(yè)市場不發(fā)達(dá)，主要依靠馬路帶經(jīng)濟(jì)。鄲城交通不發(fā)達(dá)。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級公路網(wǎng)已形成。3、淮陽縣位于周口市腹地，面積1468平方公里，人口119萬人，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓柦?jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個占地約30畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右?；搓柍顷P(guān)有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達(dá)，鐵路有周淮地方

6、鐵路與許鄲地方鐵路，106國道穿城而過，省級公路網(wǎng)已形成。4、西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在3000元以下。西華交通不發(fā)達(dá)，沒有鐵路，主要依靠省級公路網(wǎng)。5、沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場。沈丘交通不發(fā)達(dá)，沙潁河盤城而過，交通主要依

7、靠省級公路網(wǎng)。6、鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒有鐵路，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。7、扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總?cè)丝?8萬，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過，具有水陸交通與省級公路網(wǎng)聯(lián)動能力。8、太康縣位于周口市北郊，面積17

8、59平方公里，總?cè)丝?30萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場。許鄲地方鐵路與106國道交城而過，省級公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。9、商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總?cè)丝?07萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。商水距周口僅8公里，周口未來城市發(fā)展將實(shí)現(xiàn)“周