cbd住宅項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告

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1、**CBD住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案目錄第一部分項(xiàng)目診斷3第一章項(xiàng)目概況3一、項(xiàng)目基本參數(shù)3二、項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素分析3三、戶型比統(tǒng)計(jì)4四、周邊環(huán)境分析5第二章項(xiàng)目面臨的問題及對(duì)策6一、產(chǎn)品方面6二、營(yíng)銷推廣方面6三、項(xiàng)目包裝方面7四、項(xiàng)目整改建議7第三章項(xiàng)目SWOT與競(jìng)爭(zhēng)分析10一、優(yōu)勢(shì)(S)分析10二、劣勢(shì)(W)分析10三、機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)分析11四、威脅點(diǎn)(T)分析11五、競(jìng)爭(zhēng)分析11第四章項(xiàng)目定位12一、項(xiàng)目形象定位12二、目標(biāo)消費(fèi)群體定位13三、價(jià)格定位14四、營(yíng)銷主題定位14第二部分銷售執(zhí)行方案18第五章總體營(yíng)銷策略1

2、837**CBD住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案一、總體指導(dǎo)思想18二、賣點(diǎn)整合19三、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)19第六章銷售目標(biāo)21一、銷售總目標(biāo)21二、分階段銷售目標(biāo)21三、工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度關(guān)系表22四、銷控計(jì)劃22第七章價(jià)格策略23一、總體價(jià)格策略23二、價(jià)格體系23三、價(jià)格促銷策略23第八章項(xiàng)目包裝策略24一、現(xiàn)場(chǎng)包裝24二、形象包裝26第九章廣告策略29一、媒體組合選擇29二、階段推廣主題30第十章分階段推廣策略31一、導(dǎo)入期推廣策略31二、開盤強(qiáng)銷期推廣策略32三、持銷期推廣策略33四、尾盤期推廣策略34第十一章推廣費(fèi)用預(yù)算

3、35一、推廣費(fèi)用總預(yù)算35二、分階段費(fèi)用預(yù)算35三、媒體投放計(jì)劃36附：具體工作計(jì)劃3737**CBD住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案第一部分項(xiàng)目診斷第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本參數(shù)占地面積13561.3平方米建筑分期1期總建筑面積111776.5平方米棟數(shù)3裙樓面積15898平方米建筑類型高層容積率6.6層數(shù)25層建筑密度53%樓高80米綠化率34%總戶數(shù)532地上建筑面積90850平方米地下停車位496二、項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素分析1、地段優(yōu)越區(qū)域、地段十分優(yōu)越，是發(fā)展商必爭(zhēng)之地。其優(yōu)越性不但擁有CBD核心的戰(zhàn)略意義，而且，按照中國(guó)現(xiàn)

4、時(shí)城市的發(fā)展速度，該區(qū)將很快溶入大城市中。2、升值空間巨大隨著區(qū)域開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，商業(yè)機(jī)構(gòu)投入運(yùn)營(yíng)、配套投入使用，區(qū)域的升值潛力很大。3、區(qū)域規(guī)劃水平高規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際知名設(shè)計(jì)師擔(dān)綱，具有很先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，這本身就是CBD核心價(jià)值的體現(xiàn)。4、區(qū)域輻射面廣37**CBD住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案區(qū)域的交通道路四通八達(dá)，連通河南主要商業(yè)區(qū)，可成為南來北往物流中心。5、目前生活設(shè)施未完善生活設(shè)施未完善，這是任何一個(gè)發(fā)展新區(qū)都面臨的問題。三、戶型比統(tǒng)計(jì)1、戶型統(tǒng)計(jì)資料戶型總套數(shù)（套）套數(shù)比（%）面積（㎡）總面積（㎡）面積比（%）A

5、8415.8159.3213382.8818.9B8415.8150.3112626.0817.9C8415.8179.3415064.5621.30D801553.094247.26A1448.3151.016644.449.4B1448.3145.086381.769C1448.3147.416486.089.2D1458.525.551149.751.6A型復(fù)式40.8224.64898.561.3B型復(fù)式40.8218.66874.641.2C型復(fù)式40.8277.991111.961.6D型復(fù)式40.81

6、16.55466.20.7E型復(fù)式20.8206.36412.720.6F型復(fù)式20.8240.58481.160.7G型復(fù)式20.8207.57415.140.6H型復(fù)式10.154.4854.480.08合計(jì)53270697.53統(tǒng)計(jì)說明（1）以上為初步統(tǒng)計(jì)資料，由發(fā)展商工程部提供，有些面積不夠準(zhǔn)確。37**CBD住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案（2）58棟戶型因編號(hào)重復(fù)，加“1”識(shí)別。（3）發(fā)展商提供的資料顯示總戶數(shù)為552套，經(jīng)我們統(tǒng)計(jì)為532套。（4）H型復(fù)式的面積54.48㎡與圖紙不符。（5）共有16種戶型，數(shù)量較

7、多的有8種。2、戶型特征：（1）面積偏大最小面積平面戶型：D1型，25.55㎡最大面積平面戶型：C型，179.34㎡最小面積復(fù)式戶型：H型，54.48㎡最大面積復(fù)式戶型：C型，277.99㎡（2）戶型以四房為主戶型類別：一房一廳~五房二廳，主力戶型為四房二廳。（3）朝向理想大部分西南朝向，一房一廳單位朝東北面。（4）景觀較好大部分的單位正對(duì)中心公園景觀，視野開闊；一房小單位將面對(duì)其它建筑物，景觀視野一般。四、周邊環(huán)境分析1、位置位于鄭東新區(qū)CBD核心圈的第一圈層，西南座向。2、景觀南面：正對(duì)CBD核心的會(huì)展中心、中

8、心公園；北面：CBD核心第二圈的商業(yè)金融建筑群及商業(yè)步行街；西面：鄭州市廣播電視中心。3、配套交通道路：鄰近107國(guó)道、金水路、黃河路；37**CBD住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案文化教育：鄭州市廣播電視中心；商業(yè)配套：國(guó)際會(huì)展中心、商業(yè)步行街；分析：區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)、金融、文化、娛樂等配套設(shè)施，相當(dāng)于重建一個(gè)新鄭州，具有大都市氣度及良好的文化氛圍。第一章項(xiàng)目面臨的問