金成cbd住宅項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案

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1、第一部分項(xiàng)目診斷第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本參數(shù)4二、項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素分析4三、戶型比統(tǒng)計(jì)5四、周邊環(huán)境分析6第二章項(xiàng)目面臨的問(wèn)題及對(duì)策7一、產(chǎn)品方面7二、營(yíng)銷推廣方面7三、項(xiàng)目包裝方面8四、項(xiàng)目整改建議8第三章項(xiàng)目SWOT與競(jìng)爭(zhēng)分析12一、優(yōu)勢(shì)(S)分析12二、劣勢(shì)(W)分析12三、機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)分析13四、威脅點(diǎn)(T)分析13五、競(jìng)爭(zhēng)分析13第四章項(xiàng)目定位14一、項(xiàng)目形象定位14二、目標(biāo)消費(fèi)群體定位16三、價(jià)格定位16四、營(yíng)銷主題定位1720第二部分銷售執(zhí)行方案第五章總體營(yíng)銷策略20一、總體指導(dǎo)思想20二、賣點(diǎn)整合21三、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)22第六章銷售目標(biāo)23一、銷

2、售總目標(biāo)23二、分階段銷售目標(biāo)23三、工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度關(guān)系表24四、銷控計(jì)劃24第七章價(jià)格策略25一、總體彳介格策略25二、價(jià)格體系25三、價(jià)格促銷策略25第八章項(xiàng)目包裝策略26一、現(xiàn)場(chǎng)包裝26二、形象包裝28第九章廣告策略31一、媒體組合選擇31二、階段推廣主題32第十章分階段推廣策略33一、導(dǎo)入期推廣策略33二、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期推廣策略34三、持銷期推廣策略3537四、尾盤(pán)期推廣策略36第十一章推廣費(fèi)用預(yù)算一、推廣費(fèi)用總預(yù)算37二、分階段費(fèi)用預(yù)算37三、媒體投放計(jì)劃38附：具體工作計(jì)劃39第一部分項(xiàng)目診斷第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本參數(shù)占地面積13561.3平

3、方米建筑分期1期總建筑面積111776.5平方米棟數(shù)3裙樓面積15898平方米建筑類型高層容積率6.6層數(shù)25層建筑密度53%樓高80米綠化率34%總戶數(shù)532地上建筑面積90850平方米地下停車位496二、項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素分析1、地段優(yōu)越區(qū)域、地段十分優(yōu)越，是發(fā)展商必爭(zhēng)之地。其優(yōu)越性不但擁有CBD核心的戰(zhàn)略意義，而且，按照中國(guó)現(xiàn)時(shí)城市的發(fā)展速度，該區(qū)將很快溶入大城市中。2、升值空間巨大隨著區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，商業(yè)機(jī)構(gòu)投入運(yùn)營(yíng)、配套投入使用，區(qū)域的升值潛力很大。3、區(qū)域規(guī)劃水平高規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際知名設(shè)計(jì)師擔(dān)綱，具有很先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，這木身就是CBD核心價(jià)值的體現(xiàn)。

4、4、區(qū)域輻射面廣區(qū)域的交通道路四通八達(dá)，連通河南主要商業(yè)區(qū)，可成為南來(lái)北往物流中心。5、目前生活設(shè)施未完善生活設(shè)施未完善，這是任何一個(gè)發(fā)展新區(qū)都面臨的問(wèn)題。三、戶型比統(tǒng)計(jì)1、戶型統(tǒng)計(jì)資料戶型總套數(shù)(套)套數(shù)比(%)面積(m2)總面積(m2)面積比(％)A8415.8159.3213382.8818.9B8415.8150.3112626.0417.9C8415.8179.3415064.5621.30D801553.094247.26Al448.3151.016644.449.4Bl448.3145.046381.769Cl448.3147.416486.0

5、49.2DI458.525.551149.751.6A型復(fù)式40.8224.64898.561.3B型復(fù)式40.8218.66874.641.2C型復(fù)式40.8277.991111.961.6D型復(fù)式40.8116.55466.20.7E型復(fù)式20.8206.36412.720.6F型復(fù)式20.8240.58481.160.7G型復(fù)式20.8207.57415.140.6H型復(fù)式10.154.4854.480.08合計(jì)53270697.53統(tǒng)計(jì)說(shuō)明(1)以上為初步統(tǒng)計(jì)資料，由發(fā)展商工程部提供，有些面積不夠準(zhǔn)確。(2)58棟戶型因編號(hào)重復(fù)，加“1”識(shí)別。(3)

6、發(fā)展商提供的資料顯示總戶數(shù)為552套，經(jīng)我們統(tǒng)計(jì)為532套。(4)H型復(fù)式的面積54.48m2與圖紙不符。(5)共有16種戶型，數(shù)量較多的有8種。2、戶型特征：(1)面積偏大最小面積平面戶型：D1型，25.55m2最大面積平面戶型：C型，179.34最小面積復(fù)式戶型：H型，54.48m2最大面積復(fù)式戶型：C型，277.99m2(2)戶型以四房為主戶型類別：一房一廳?五房二廳，主力戶型為四房二廳。(3)朝向理想大部分西南朝向，一房一廳單位朝東北面。(4)景觀較好大部分的單位正對(duì)屮心公園景觀，視野開(kāi)闊；一房小單位將面對(duì)其它建筑物，景觀視野一般。四、周邊環(huán)境分析位

7、.位于鄭東新區(qū)CBD核心圈的第一圈層，西南座向。2、景觀南面：正對(duì)CBD核心的會(huì)展中心、中心公園；北面：CBD核心第二圈的商業(yè)金融建筑群及商業(yè)步行街;西面：鄭州市廣播電視中心。3、配套交通道路：鄰近107國(guó)道、金水路、黃河路；文化教育：鄭州市廣播電視屮心；商業(yè)配套：國(guó)際會(huì)展屮心、商業(yè)步行街；分析：區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)、金融、文化、娛樂(lè)等配套設(shè)施，相當(dāng)于重建一個(gè)新鄭州，具有大都市氣度及良好的文化氛圍。第二章項(xiàng)目面臨的問(wèn)題及對(duì)策一、產(chǎn)品方面1、戶型面積略大，主力戶型面積為178m2,占21%o對(duì)策：設(shè)計(jì)已無(wú)法修改，需在合理的范圍內(nèi)提高樓盤(pán)的檔次，提高性價(jià)比，在片區(qū)眾

8、多樓盤(pán)中創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引更多客戶。2、58棟樓設(shè)計(jì)